Редевелопмент в центре
При идеальном стечении обстоятельств реконструкция может обойтись примерно вдвоедешевле, чем новое строительство. Eсли несущие стены в нормальном состоянии иесть инженерная инфраструктура, то можно сэкономить. "Но чаще всего приреконструкции вылезают сложности или ошибки, поэтому по себестоимости они могут сравняться. Плюс к этому само здание чего-то стоит. Поэтому реконструкция интересна, когда будущий бизнес- центр расположен в хорошей локации, которая позволит резко поднять классность объекта", - считает Павел Бережной, исполнительный директор ГК "С. Э. Р.".
Наиболее перспективны с точки зрения редевелопмента исторические здания, хотя с ними возникает множество сложностей. В частности, согласования со всевозможными комитетами Смольного, сложности с оптимизацией пространства, а также вопрос с инженерными сетями, так как довольно часто они находятся в весьма запущенном состоянии. Однако эти трудности все реже отталкивают потенциальных инвесторов.
"На рынке Петербурга популярна реконструкция исторических зданий под офисные центры. При нехватке свободных площадей под застройку в центральной части города такие здания рассматриваются девелоперами как потенциальные офисные объекты. В 2017 году половина введенных в эксплуатацию офисных зданий являются реконструкцией. За последние 7 лет это наибольший показатель в соотношении нового строительства и реконструкции", - пояснила заместитель руководителя отдела исследований рынка компании Maris в ассоциации с CBRE Eлена Тищенко.
В свою очередь, коммерческий директор СК "Гранд строй" Константин Матыцын добавляет, что для редевелопмента площадей под бизнес-центры сегодня наиболее интересны центральные районы, Петро градская и Выборгская сторона, где новое строительство практически невозможно, но спрос на офисные площади остается высоким. "Здесь есть возможность создавать бизнес-центры высокого класса и за счет высоких ставок окупать затраты", - подчеркивает эксперт.
При этом только за последний год на рынке коммерческой недвижимости Петербурга было заявлено несколько крупных проектов по редевелопменту в отдаленных от центра города локациях. Так, в мае прошлого года стало известно, что группа компаний "Абсолют Строй Сервис" инвестирует около 7 млрд рублей в строительство квартала на территории бывшей кондитерской фабрики "Азарт". Здесь появится примерно 150 тыс. м2 недвижимости, из которых треть будет отдана под офисы. Кроме того, компания "Леонтьевский мыс" осенью 2017 года объявила о планах застройки солодовни пивзавода "Новая Бавария". Здесь девелопер намерен возвести апарт-комплекс с бизнес-центром общей площадью 10 тыс. м2. Стоимость проекта оценивается примерно в 1 млрд рублей.
Зачастую при редевелопменте больших площадей застройщики стремятся соединить жилищную и коммерческую застройку, что невозможно при реконструкции отдельно стоящих зданий. "При выборе площадки для редевелопмента немаловажным фактором является и транспортная доступность - от нее в большей степени зависит интерес будущих арендаторов к площадке, - отмечает Eкатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands development. Второй критерий - это возможность правильно организовать пространство будущего бизнес-центра. Немаловажная часть - парковка. В большинстве существующих зданий это создать невозможно - проще снести и построить заново".
Управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar Ольга Шарыгина подчеркивает, что в первую очередь девелоперам стоит обратить внимание на конструктивную составляющую - не каждый объект можно переделать в бизнес-центр с точки зрения несущих конструкций.