Редевелопмент: промзоны снова востребованы

Благодаря выходу на рынок в 2012 году целого ряда проектов – в Московском, Невском и Петроградском районах - директор департамента консалтинга Colliers International Санкт-Петербург Василий Довбня считает прошедший год «новым этапом в процессе редевелопмента промзон». Причин, по его мнению, две: наличие подготовленных под строительство участков, а также почти исчерпанный земельный ресурс для нового жилого строительства в хороших локациях. Вместе с тем, по мнению директора департамента по развитию бизнеса компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network Кайла Патчинга, у нас еще не сформирована юридическая база и нет четких правил для редевелопмента промышленных объектов.

На что годятся заводы

Большинство проектов редевелопмента индустриальных территорий – жилые комплексы или деловые зоны с непременным жильем. Генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий уверен: строить на месте бывших заводов выгоднее жилье – сроки окупаемости таких проектов меньше. Однако девелопер, заботясь о максимально эффективном использовании земли, не может не учитывать законодательные ограничения, а также массу иных факторов: макроэкономическую ситуацию, состояние разных сегментов рынка недвижимости, уровень спроса и цен на недвижимость в конкретной локации, перечисляет генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер. «Сейчас в рамках редевелопмента промышленных территорий девелоперы предпочитают смешанные проекты – с превалирующей жилой функцией и коммерческой инфраструктурой как сопутствующей. Это связно с тем, что спрос на жилую недвижимость более стабильный и предсказуемый, а сегменты торговой и офисной недвижимости близятся к насыщению и, чтобы быть рентабельными, проекты должны обладать эксклюзивными характеристиками», - пояснил он.

Решение девелопера всегда зависит от ситуации на рынке, подчеркивает директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Екатерина Гуртовая. В частности, спрос на жилье в кризисный период падает меньше, чем, например, на офисную недвижимость, поэтому девелопер в трудные времена берется за жилой проект, но после кризиса все больше компаний задумываются о реализации офисных проектов. «Арендные ставки растут, и девелоперы забывают, что вообще случаются кризисы», - размышляет Гуртовая.

По данным Colliers, из всех действующих бизнес-центров класса А и В 15% - результат редевелопмента. «Эти проекты достаточно успешны и пользуются спросом у арендаторов, т.к. в большинстве своем обладают удачными локациями с хорошими видовыми характеристиками и центральным местоположением», - добавил Довбня.

40 процентов? Однако…

Редевелопмент предполагает целый цикл работ, от которых зависит себестоимость строительства и экономика проекта в целом. В каждом конкретном случае себестоимость различна. «У нас в городе около трех десятков промышленных зон, и везде стоимость редевелопмента будет разной», - утверждает Зарецкий. Однако, по его мнению, пока девелоперы все еще снимают сливки, не подбираясь к участкам, где их ждет большая работа. Выбирают самые интересные места – с видовыми характеристиками, на набережных, – пригодные для строительства дорогого жилья. «Чем легче готовить площадку, тем охотнее на нее идут девелоперы», - говорит Зарецкий. При этом серьезной рекультивации, например, пока ни один девелопер еще не делал, поэтому оценить затраты в полном объеме сложно.

Обычно подготовка площадки под строительство предполагает не только рекультивацию, но и снос. Это, говорит Гуртовая, весьма дорогие позиции. Причем снос, как правило, необходим, поскольку реконструкция не позволяет вписаться в современные требования по инженерии и планировке помещений.

По словам руководителя отдела аналитических исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Вероники Лежневой, увеличение себестоимости строительства на индустриальных территориях варьируется от 10% до 40% - все зависит от затрат на подготовку площадки. По расчетам Лернера, затраты на снос и реконструкцию зданий в структуре затрат на строительство в рамках среднестатистических проектов редевелопмента занимают 0,5-2%, затраты на рекультивацию обычно не превышают 5%.

Но есть отдельная статья расходов – перебазирование действующего предприятия на новую площадку. Это, признают участники рынка, довольно серьезные затраты. «Выделение нового земельного участка, технических мощностей, поддержка перевода производства и т.п. – всё это нельзя сделать оперативно и на льготных условиях без государственного участия. По-видимому, поэтому таких примеров в городе не так уж много», - говорит Лежнева.

Кроме того, есть абсолютно индивидуальные случаи, вроде большой когорты собственников, что усложняет процедуру покупки земельного участка. Есть фактор КГА – в виде архитектурных ограничений, которые выливаются в финансовые обременения, и т.д.

Есть где разгуляться

В Петербурге предостаточно индустриальных территорий для приложения девелоперских сил. «Потенциально интересны, - пояснил Патчинг, - объекты с хорошей инфраструктурой, видовыми характеристиками (у нас около 30 км набережных занято промышленной недвижимостью); объекты, построенные из красного кирпича». В ближайшее время, рассказал Довбня, девелоперы планируют заняться Выборгской стороной. Есть планы по выводу «Крестов», а также редевелопменту территорий заводов «Красный Выборжец», «Арсенал», «Силовые машины».

Перспективным с точки зрения редевелопмента специалисты считают Петроградский район, в частности, Петровский остров. «В Центральном районе, на Крестовском и Каменном островах пригодных промышленных участков либо остались единицы, либо вовсе нет», - говорит Зарецкий. По мнению Лежневой, в редевелопменте нуждается подавляющее большинство набережных на левом берегу Невы, на участке от Большеохтинского до Володарского моста, а также на правом берегу Невы, на участке от Большеохтинского до Литейного моста. На левом берегу Невы участок между Володарским мостом и мостом Александра Невского занят действующими предприятиями, вывод которых хоть и планируется, но без конкретных сроков. На правом берегу Невы в работе несколько проектов, однако Свердловская и Синопская набережные ждут своего часа. Редевелопмент якорных объектов может оживить и прилегающие к ним, нерационально используемые территории, уверен Патчинг. По его мнению, такие проекты могут вырасти в новые деловые или жилые кварталы – по принципу arrondissement (округов) во Франции, когда развитие идет по районам, жители которых имеют в пешеходной доступности всю необходимую инфраструктуру для современной и комфортной жизни. До округов во французском стиле в Петербурге дело пока не дошло, но массовый старт 2012 года позволяет надеяться на активное продолжение.

Елена Зубова