«Промка» под прессом: по следам обсуждений в Санкт-Петербургской торгово-промышленной палате
Общая площадь промзон в Петербурге - 12 530 га, но как они используются, сколько там реально работающих производств, никто не знает. В прошлом году чиновники провели инвентаризацию пилотной промзоны "Нева" площадью 287 га. Результаты оказались неутешительными: треть территории занята отнюдь не производством, а сферой услуг (общепит, офисы, склады и пр.). Но собственники этих участков платят налоги как за промышленность, то есть по льготной ставке - от 2 до 10 раз меньше положенного. Это возмутило власть, и недавно губернатор Георгий Полтавченко поручил провести тотальную инвентаризацию промзон города. Он поручил создать рабочую группу с участием представителей города, районов, Росреестра и правоохранительных органов. Комитету финансов и Комитету по промышленной политике и инновациями поручено "продумать механизм, который позволит направлять средства, полученные от устранения нарушений в промзонах, на развитие там инженерной и транспортной инфраструктуры, а также на помощь реально работающим производствам". Но это полбеды, и производственники могут только выиграть от тотальной инвентаризации, хотя, возможно, не все.
Промышленности "грозит" переселение?
Большой неожиданностью для многих стали поправки в Градостроительный кодекс, внесенные в этом году. Если заложенные в нем идеи начнут реализовывать на практике, то многим предприятиям "серого пояса" нужно срочно искать новые площадки для размещения, и, скорее всего, за пределами города.
Как рассказала партнер юридической фирмы "Борениус" Майя Петрова, новая редакция Градостроительного кодекса предусматривает возможность принудительного изъятия земельных участков, в том числе и под действующими производствами для комплексного развития территории. "Если 50% от общей площади территории предприятия занимают участки и/или объекты, параметры которых не соответствует видам разрешенного использования в ПЗЗ, а также в случаях, когда половину общей площади территории занимают участки и/или объекты, используемые, под офисы, склады или оптовую торговлю, то это может стать основанием для изъятия земель". Решения об изъятии принимают органы местного самоуправления. Однако, как пояснила юрист, инициировать могут и девелоперы, заинтересованные в строительстве жилья. Собственник может сам заняться редевелопментом площадки. А если откажется продавать актив или развивать территорию, то заберут по суду. "Суд в 99% случаев принимает решение о принудительном изъятии (выкупе). И оспорить такое решение невозможно, можно побороться только за цену выкупа", - предупреждает г-жа Петрова. Причем закон отводит на изъятие всего 2,5 года. По оценке эксперта, это условие практически невыполнимо. Кроме того, в законе не проработан вопрос о размерах компенсации в случае принудительного изъятия.
Если же территория завода в ПЗЗ отнесена к промышленной и используется, соответственно, то для собственника риск минимален.
О том, что отведенного законом срока (2,5 года) явно недостаточно для перебазирования подтверждают и практики, и консультанты. Директор по маркетингу "Первой мебельной фабрики" Мария Огнева рассказала, что на строительство завода ушло два года и еще полгода - на переезд. "Но в эти сроки не входит время на поиск подходящей площадки, то есть 2,5 лет нам бы точно не хватило".
По словам директора по коммерческой недвижимости компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Максима Соболева, при строительстве завода "Сименс Технологии Газовых Турбин" в индустриальном парке Geenstate только согласование документов с немецкой стороной заняло около двух лет, не считая всего остального.
"Если брать среднее или крупное предприятие, или компанию со сложным технологическим циклом, то для того, чтобы только найти площадку и вступить в переговоры о сделке потребуется минимум год. А если рассматривать вариант built-to-suitе, то нужно минимум 5 лет для завершения проекта", - считает генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский.
Куда переезжать?
Отдельный и, пожалуй, один из самых сложных вопросов - поиск и выбор подходящей площадки. По оценке Максима Соболева, сегодня на территории Петербурга и Ленобласти в продаже находится 1400 участков промышленного назначения общей площадью 12 500 га. Однако только около 10% из них имеют инженерные коммуникации. "А это сильно влияет на сроки строительства. Зачастую отсутствие подключения к сетям ставит под угрозу саму возможность реализации промышленного проекта. Есть примеры, когда компании купили по 20-30 га, на которых ничего невозможно сделать, так как нет инженерии", - предупреждает г-н Соболев.
Производителям можно поискать счастья и на территориях промышленных предприятий, где с инженерией, как правило, нет проблем. Однако здесь есть свои нюансы, в том числе и риск предусмотренного законом принудительного изъятия земель. Но как промежуточный (временный) вариант, это вполне может подойти отдельным компаниям.
В любом случае при выборе участка под производство Максим Соболев рекомендует обратить внимание на несколько основных аспектов. В частности, необходимо провести юридический аудит (правоустанавливающие и градостроительные документы), экологический аудит (СанПиН, СЗЗ и качество участка), технический аудит (дороги, инженерное обеспечение), а также оценить риски и затраты на реализацию проекта.
Не хотите рисковать - вам в индустриальный парк
Наименее рискованный путь - выбор площадки в индустриальном парке.
"Индустриальные парки - перспективный сегмент, но есть ряд факторов, сдерживающих его рост, - отмечает директор отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate Филипп Чайка. - Так, стоимость инженерно подготовленного участка с инфраструктурой значительно выше, чем неподготовленного. Многие потенциальные клиенты стараются найти альтернативу у частных собственников по более низкой цене и самостоятельно согласовать все технические условия, что на практике получается еще дороже. Производственные компании, которые по 20-30 лет располагались в удобной локации рядом со станциями метро, еще психологически не могут прийти к мысли, что им придется выводить производство за город, обеспечивать развозку сотрудников; отпугивает вероятность того, что они потеряют свой штат, ценных работников".
Однако в ИП постепенно накапливается положительный опыт, который начинает вдохновлять других. Так, финская компания Ponsse, ставшая резидентом ИП Geenstate в 2010-м, недавно прикупила еще 0,4 га для расширения своей площадки. Сименс Технологии Газовых Турбин купил под расширение дополнительный земельный участок в 2016 году и сейчас рассматривает еще один участок.