Невыгодная история
Мировых кейсов, когда историческое здание максимально сохранено и при этом приносит прибыль, по словам собеседников CRE, "не счесть". "В Великобритании в Оксфордском замке успешно работает гостиничный комплекс Malmaison Hotel (общая площадь объекта - более 20 тыс. кв. м), - рассказывает Александр Морозов - директор департамента консалтинга, исследований и оценки S. A. Ricci. - Интересно, что построенный в XI веке Оксфордский замок с XIV века использовался в качестве тюрьмы, которая была закрыта только в 1996 году. Здание было переделано в гостиничный комплекс Malmaison Hotel, который включает апартаменты, рестораны и кафе, художественную галерею и образовательный центр. Средневековые элементы комплекса - часть замка, башня Св. Георгия и склеп под ней - включены в список особо охраняемых объектов архитектурного наследия. Здание газеты Daily Express в Лондоне было построено в 1930 году, занимает площадь 12 тыс. кв. м. Это первое в Лондоне здание с панорамным остеклением. В конце прошлого века из-за плохого состояния объекта было решено провести реновацию. Специалисты бюро John Robertson Architects улучшили фасад, а также полностью воссоздали интерьеры по фотографиям. Сейчас в здании располагается офис инвестиционного банка Goldman Sachs. Здание Daily Express включено в Список зданий особого архитектурного и исторического интереса Великобритании".
Реконструкции тюрьмы или кинотеатра под гостиницу, церкви - под книжный магазин, элеватора - под общежитие, перечисляет свои примеры Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg.
"В Лондоне в районе Docklands очень много верфей, перестроенных под достаточно дорогие апартаменты, - продолжает эксперт. - В Голландии здание верфи приспособлено под архив. В Гамбурге в составе проекта HafenCity здания портовых складов приспособлены под различные офисные функции и выставочные пространства. В Испании есть старая барочная церковь, которая снаружи полностью обстроена жильем". Кстати, если в Венеции, например, практически невозможно изменить историческое здание, то в Лондоне к этому относятся более мягко.
ЛЮБЯТ СЧЕТ
В России, по словам собеседников CRE, девелопмент пока "слишком коммерческий" и "малоответственный". "На европейский подход, к сожалению, нам в ближайшее время рассчитывать не придется, - считает Александр Морозов. - Конечно, идеально сохраненное историческое здание привлекает внимание как туристов, что важно для отелей, так и арендаторов, которые необходимы офисам и объектам торговли. Однако девелоперы обязаны уметь хорошо считать, а простейшие расчеты показывают, что построить бизнес-центр или гостиницу с нуля гораздо дешевле, чем отреставрировать историческое здание. Реставрации требуют более высокого мастерства, ювелирной работы, использования особенных материалов, поэтому обходятся дороже. Кроме того, часть постройки, не представляющей исторической ценности, при таких работах часто приходится сносить, а это дополнительные затраты. Принадлежность здания к памятникам архитектуры нередко ограничивает и комфорт потенциальных арендаторов: например, на фасады памятников архитектуры нельзя вывешивать кондиционеры. Часто требуется сохранение исторической внутренней планировки, которая в дальнейшем не позволит девелоперу эффективно использовать площадь".
В России, где верхний горизонт планирования часто не составляет и "пятилетки", инвесторы считают, что вкладываться в историческую недвижимость "крайне рискованно", соглашается Павел Гнилорыбов. историк, писатель, автор проекта "Моспешком". "Стоимость реставрации усадеб, как городских, так и сельских, часто достигает сотен миллионов рублей, - поясняет эксперт. - Средний срок окупаемости подобных проектов - в лучшем случае от 10 лет. Кроме того, при восстановлении зданий часто жертвуют интересными артефактами, которые и создают пресловутую "европейскую" атмосферу - оригинальные паркеты, лепнину, дверные ручки, оконные рамы. Нет, это не значит, что в здании должно быть газовое освещение, но в большинстве случаев отреставрированный дом выглядит новоделом".
Зачастую у девелоперов просто нет вариантов: практически во всех мегаполисах в центральной части возможности нового строительства существенно ограничены. "Исторические объекты традиционно являются востребованными, например, в Москве, -делится Михаил Титов, заместитель директора отдела исследований рынка CBRE. - Офис компании в особняке, расположенном в центральной части города, по-прежнему является подтверждением статуса, однако далеко не все офисные особняки соответствуют требованиям классификации к офисным зданиям по причине низкоэффективных планировок, отсутствия современного инженерного оборудования, а также ряда других параметров. Важным моментом при выборе строительства нового здания или реконструкции существующего, является стоимость приобретения объекта, его состояние, условия финансирования проекта и его доходность. Часто новый собственник здания приобретает его на льготных условиях. Реконструкция здания - это проект, с более быстрой отдачей в обозримой перспективе, однако при условии отсутствия фундаментальных изменений. Часто реконструированные объекты уступают в качестве по причине выбора девелопером стратегии незначительных изменений, что является менее затратным. Функциональное назначение реконструированного объекта в большой степени зависит от его местоположения и конструктивных особенностей".
ЛЕНИНГРАДСКОЕ ВРЕМЯ
Санкт-Петербург, центр которого практически полностью состоит из старого фонда, исторически "подает пример" обращения с памятниками архитектуры. "В Петербурге ситуация радикально отличается от московской, - соглашается Николай Пашков. - У каждого здания есть охранные обязательства, и то, что там прописано, ты не имеешь права уничтожать, сносить и ломать. Для наших девелоперов это, естественно, является большой проблемой, ведь часто здание не подходит под современные нужды, а внутри есть охраняемые интерьеры, которые еще надо воссоздавать и поддерживать. И полное уничтожение всего, кроме стен, и сохранение всего и вся - это крайности. Во втором случае, например, ты получаешь музейный экспонат, в котором часто невозможно ни работать, ни жить по современным стандартам. Истина же где-то посередине. Пока подход максимального сохранения здания в России скорее исключение, чем правило. Проектов государственных, муниципальных, именно некоммерческих, где проектировщик, застройщик или девелопер могут позволить себе сохранить что-то, пожертвовав прибылью и эффективностью, немного. Поэтому объективно девелоперы борются за возможность приспособить здание к современному использованию. Конечно, бывают отдельные примеры энтузиастов, которые по крупицам воссоздают исторические здания в первозданном виде, например, особняк Сан-Галли, отчасти "Талион"".
В целом в России, в том числе и в Санкт-Петербурге, любая реконструкция и использование памятников архитектуры - это неконтролируемая расходная часть и непонятные сроки окупаемости объекта, вздыхает Борис Могиенский. генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE "Важно отметить, что еще и не любой памятник архитектуры можно приспособить под коммерческую (доходную) функцию. Планировки и техническая начинка исторического здания всегда вносят свои коррективы. Порой физически невозможно вписать планируемые офисы или отель в имеющееся пространство. Например, большинство особняков, расположенных по набережной Невы, строились по определенному принципу и логике. В них можно проводить мероприятия, но для повседневного использования под офисы, гостиницы или другую коммерческую функцию эти объекты не подходят, так как это неэффективно.
На мой взгляд, к вопросу сохранения памятников архитектуры нужно подходить по-другому. Необходимо провести инвентаризацию объектов. Не всех сразу, а двух-четырех десятков зданий, которые нуждаются в реконструкции. И не просто инвентаризацию, а технический аудит, для того чтобы составить максимально точную смету расходов. Это необходимо, чтобы инвестор понимал, сколько потребуется потратить, чтобы эти охранные обязательства выполнить. Памятники архитектуры будут интересны инвесторам, если появятся прозрачные правила, будет понятен правовой режим, объем инвестиций, проектно-сметная документация, понимание льгот, которые может получить компания".
Если вложения на восстановление памятника "огромные", можно рассмотреть предоставление преференций для инвесторов, полагает Борис Мошенский: "В Санкт-Петербурге, например, есть статус "стратегический инвестор", который позволяет компаниям претендовать на целевое предоставление земельного участка (без проведения конкурса). Аренда земли обходится такой компании в 1,5% в год от его кадастровой стоимости, а ее выкуп производится по льготной ставке - 25% кадастровой стоимости. На мой взгляд, если компания берет на себя обязательство по восстановлению памятника, который имеет определенные ограничения, и готова вложить огромные деньги, которые сможет получить только через 20-30 лет (такие сроки окупаемости в недвижимости неинтересны), то можно предоставить инвестору налоговые льготы, как для юридического лица. Тогда другие его проекты будут более прибыльными. Или к этому зданию передать земельный участок, где будет ясна экономика - участок, на котором инвестор может что-то построить, чтобы получить прибыль. Западный опыт показывает, что компании выгодно в портфеле объектов иметь памятники архитектуры, так как она получает льготу по какому-либо налогу в целом. Таким образом, компания получает прибыль больше, чем ее конкурент, который не имеет подобного объекта. Это все сбалансированно: государство не тратит деньги, здания восстанавливаются, а инвестор получает прибыль".
При передаче исторических зданий в частные руки город получает еще одну проблему - недоступность объекта для посещений. "У собственника появляется право закрыть здание и никого не пускать, -сообщает Борис Мошенский. - И всю красоту, на которую были потрачены годы и огромные деньги, могут увидеть собственник, сотрудники КГИОП, либо арендаторы объекта. На мой взгляд, главное в сохранении памятников в том, чтобы петербуржцы и гости нашего города могли посетить восстановленные объекты и любоваться красотами памятника архитектуры, хотя бы один день в году. Например, в Европе существует такой день открытых дверей, когда восстановленные памятники, которые принадлежат частным инвесторам, можно посетить. В России такой практики нет".
Лучшими кейсами по исторической недвижимости являются петербуржские, соглашаются игроки.
"Так, например, ресторан Джейми CbiHBepaJamie's Italian по адресу: Конюшенная пл., 2, располагается в бывшем здании Конюшенного двора и Конюшенного музея, построенного в 1723 году, - рассказывает Александр Морозов. - Конюшенный музей закрыли после революции 1917 года. Здание является памятником архитектуры, который был бережно отреставрирован с сохранением сводчатых потолков, кирпичной кладки и арочных окон. В 1994 году Юникредит Банк приобрел и реконструировал особняк княгини Волконской на набережной Фонтанки, 48. Здание было построено в начале XIX века, в 1908 году там провели капитальный ремонт, а с середины 1990-х годов в особняке располагаются офисы. Невский проспект, дом 1 - главный дом проспекта, был построен в 1770 годах. Первоначально здесь располагалась гостиница "Лондон", потом здание занимали несколько магазинов, в конце XIX века дом передали Санкт-Петербургскому частному коммерческому банку. Сейчас здание целиком занимают офисы".
В основном историческими зданиями интересуются банки и нефтегазовый сегмент, уточняет Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate.
"В Петербурге сеть бизнес-центров "Сенатор" специализируется на редевелопменте зданий. Например, за последнее время ими были восстановлены два памятника архитектуры: бывший универмаг "Фрунзенский" на Московском проспекте, здание Русского торгово-промышленного банка на Большой Морской, - продолжает г-н Починщиков. -ВТБ принадлежит несколько памятников архитектуры, МТС занимает особняк на Итальянской улице, "Газпром" - несколько исторических зданий вдоль набережных, на Невском. "Роснефть" арендует часть дворца князя Михаила Романова. Еще один из недавних примеров - реконструкция острова "Новая Голландия" вообще и в частности - здания бывшей морской тюрьмы "Бутылка", которое приобрело торговую функцию. Сейчас реализуется и ряд интересных проектов на Дворцовой и Университетской набережных, которые будут переформатированы в отели или офисы. Например, дом Петра Ивановича Мошкова на Дворцовой набережной, который недавно выставили на продажу. Из реализованных можно отметить дом Чичерина на Невском проспекте, который был выкуплен "Талион Групп", здание реконструировано в отель "Талион ".
По словам Александра Морозова, "имперские особняки" Петербурга, построенные великими зодчими, вообще "отлично подходят" для редевелопмента и размещения в них офисов и представительств крупных компаний, а также гостиниц и торговых центров, поскольку имеют большую площадь и хорошую планировку. "В Москве же историческая застройка представлена в большей части двух-трехэтажными дворянскими особняками и купеческими домами - уютными, но совершенно не интересными для редевелопмента ввиду малой площади, - поясняет г-н Морозов. - Именно поэтому основной интерес для редевелопмента в столице - заводы и фабрики, здания послереволюционного периода".
Однако примеры "нежной" реставрации, по словам эксперта, в Москве все-таки есть. Так, в усадьбе Барышникова по адресу: ул. Мясницкая, 42, сейчас располагается редакция газеты "Аргументы и Факты". Здание было построено в 1802 году, а в 20-х годах XIX века усадьба стала культурным салоном, где проводились поэтические вечера. В 1850-х годах здание стало государственной собственностью и выполняло функции больницы до 1923 года. В начале 90-х годов прошлого века усадьбу арендовала газета "Аргументы и Факты" сроком на 49 лет. Здание было бережно отреставрировано с сохранением не только фасада, но и интерьеров - росписи потолков, колонн и барельефов.
КУПЛЮ ЗА РУБЛЬ
В 2012 году по инициативе Департамента культуры города Москвы с целью привлечения инвесторов к реставрации исторических объектов была запущена программа льготной аренды столичных особняков "Один рубль за один квадратный метр в год", вспоминает Михаил Титов. Планировалось, что инвестор должен провести реставрационные работы, а льготная ставка аренды начинается с момента окончания восстановительных работ. Также инвестор обязан содержать здание в определенном состоянии на протяжении срока аренды (49 лет). "Эта программа может быть в принципе интересной, - соглашается Александр Морозов. -С 2018 года в нее будет включен Санкт-Петербург. Проблема в том, что большинство зданий находится в запущенном состоянии, на бережную реставрацию требуются большие деньги, а площадь здания, которую потом можно будет сдавать в аренду, как правило, невелика, поэтому срок окупаемости растягивается на долгие годы. Сегодня культурно исторический фактор чаще воспринимается инвесторами как обременение: нужно сохранить то, что не очень удобно (планировку, например), нельзя увеличить площадь, нужно тратиться на последующее обслуживание и т.п. Государство же действует "кнутом": нравится объект - изволь заплатить за сохранение культурно-исторических памятников (будь то лепнина, фасад или способ естественного освещения). Поэтому за целый ряд объектов, особенно небольших, браться экономически не целесообразно. Отсутствуют реальные позитивные мотивирующие механизмы привлечения инвесторов".
В итоге для подавляющего большинства девелоперов историческая недвижимость, если это связано с верифицированным культурно-историческим наследием, не представляет особого интереса в силу различных обременений, констатирует Александр Морозов. "В России мы вообще пока только "играем" в исторически здания, экспериментируем", - считает эксперт.
При этом многие регионы, в частности Екатеринбург, вслед за Москвой начинают внедрять региональные программы льготной аренды (1 рубль/ кв. м), сообщает Павел Гнилорыбов. "В провинциальных центрах особенно выбирать не приходится, поэтому многие восстановленные усадьбы аккумулируют и познавательный туризм, и сельскую идиллию, устраивают корпоративы и конференции, что приносит до 60% заработка, - продолжает эксперт. - В городе человек сам в состоянии занять себя, далеко от очагов цивилизации эта задача сложнее. Нужно придумать рецепты, чтобы человек остался на пару дней, не заскучал и потом - в идеале - вернулся еще. Нам нужно заниматься точечным поиском инвесторов и просвещением. Создано Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры (АУИПИК), все больше реставрационных работ проходит с участием волонтеров. В Москве на общественных началах работает уникальная Школа наследия, где лучшие специалисты читают горожанам лекции. Но 20 человек с малярной кистью не в состоянии восстановить Ропшинский дворец - без государства все равно никуда".
К счастью, в России все-таки постепенно отходят от практики, когда "в нагрузку" крупной корпорации дают две-три усадьбы, или в центре города восстанавливают образцово-показательно несколько домов, когда вокруг все разваливается, считает Павел Гнилорыбов. "Комфортная историческая среда - это не два-три сверкающих зуба, а прежде всего ощущение цельности, ансамбля", - констатирует эксперт.
Вьетнамская компания "Центр ATP-Сайгон" намерена вложить 670 млн рублей в трехзвездочную гостиницу на Васильевском острове на Среднем пр., 40, в Санкт-Петербурге. Особняк Протопопова на Среднем пр. построен в 1855 году в стиле необарокко, в 2001 году КГИОП включил его в "Перечень вновь выявленных объектов, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность".
Фирма предложила заключить концессионный договор, который предполагает, что здание после реконструкции останется в собственности города, а инвестор будет получать с него прибыль. Срок концессионного договора - 43 года, а проект реконструкции инвестор сможет подготовить чуть больше чем за два года. На строительство гостиницы, как сообщил Ле By Динь, генеральный директор "Центр АТР-Сайгон", уйдет до пяти лет.
Отель может стать первым гостиничным проектом, для которого использовали концессию: в 2016 году Администрация Санкт-Петербурга предложила отдавать инвесторам без торгов под концессионные договоры здания для бюджетных отелей. Кроме Среднего проспекта, 40, в список адресов под гостиницы вошли здания на наб. Мойки, 26А, Б и Г, Большом Казачьем пер., 10, Вознесенском пр., 36А. Чиновники уже сообщили, что эти исторические объекты интересны нескольким инвесторам.
Вера Сецкая, вице-президент GVA Sawyer
- Сохранение исторического облика зданий и исторических интерьеров - одна из важнейших задач муниципалитетов во всем мире. На эти цели выделяются бюджетные средства, как из местных, так и из федеральных бюджетов. Также источником являются средства, привлекаемые от коммерческих девелоперов. С точки зрения экономики проекта, гораздо проще реконструировать здания, где есть требования к сохранению только исторического фасада здания. Экономический эффект проекта для девелопера достигается за счет эффективных внутренних планировочных решений согласно заданной концепции, но при этом, благодаря интересному фасаду, объект с "историческим" лицом может составить весомую конкуренцию визуально менее привлекательным объектам той же функции.
В особом ряду таких объектов стоят здания бывшего промышленного назначения, реконструированные, например, под жилые лофты. Есть и более сложные форматы. Интересны примеры восстановления фасадов фактически разрушенных строений с дополнением современных элементов, что позволяет изменить функцию и достичь необходимой экономики проекта.
Михаил Дольников, основатель Hotel Art Consulting
- Если рассматривать мировые примеры, получается, что лучше всего с переформатированием исторического фонда в отели справляются бренды класса люкс. Петербургский дворец Лобановых-Ростовских, возведенный по проекту автора Исаакиевского собора Огюста Монферрана в 1817-1820-х годах, превратился в Four Seasons Lion's Palace. Построенная в 1904-1906 годах в Будапеште штаб-квартира британского концерна Gresham Life Insurance Company, где в 1945 году размещалось командование Красной армии в освобожденной венгерской столице, засияла как Four Seasons Gresham Palace спустя век. И без того богатая на исторические дворцы-отели Вена не так давно получила в отреставрированном здании главного офиса Банка Австро-Венгерской империи 1913-1915 годов Park Hyatt Vienna -воплощение вкуса и стиля той эпохи, куда приходят экскурсионные группы, а любой менеджер отдела продаж расскажет про архитектуру и историю здания и отдельных декоративных деталей интерьера не хуже искусствоведа. Все эти отели стали достойны охранных зон ЮНЕСКО, в которых они находятся. Москва пока еще ждет таких примеров. Их появление зависит от смелости и желания инвесторов ориентироваться на главный маркетинговый инструмент индустрии гостеприимства, который вскоре заменит все остальные - storytelling.
Евгений Хитьков, создатель "Объединенной петербургской группы добрых дел" (MIR Apartments, Gnezdo office, Hamlet + Jacks и др.)
- Последняя наша покупка - шикарная квартира на Невском пр., 23, с видом на Большую Конюшенную, прекрасной парадной и тремя работающими каминами; там будет апарт-отель.
В процессе ремонта квартир в старом фонде основная сложность - понять, что можно и непременно нужно сохранить и как при этом уложиться в бюджет: иногда тебе говорят, что один этот кусок стены будет стоить миллион рублей. Для моих партнеров это бизнес, а все нюансы по сохранению исторического облика и реставрации интерьеров - исключительно мое желание, так что мы изначально исходим из того, сколько готовы потратить. Для чего-то в итоге приглашаем профессиональных реставраторов, что-то принципиально консервируем "как есть".
Очень важно знать заранее, есть ли охранный статус на интерьеры: если он есть, то реставрировать должны только аккредитованные фирмы, а это еще 50% от цены.
Айрат Багаутдинов, автор проекта "Москва глазами инженера"
- Полтора года назад Хлебозавод № 9, построенный в 1934 году по кольцевой системе хлебопечения инженера Марсакова, купила команда "Флакона" и начала превращать в пространство, совмещающее в себе жилье, магазины, кафе и культурные институты. Несмотря на то, что завод не является памятником, владельцы решили сохранить все его корпуса и лишь ревитализировать их. Жилье будет сдано в последнюю очередь, но уже сейчас на Хлебозаводе открылись
практически все слоты под кафе и магазины, и от желающих нет отбоя. Я всегда говорил, что перед командой Хлебозавода стоит ответственная миссия, ведь это первый объект промышленного авангарда в Москве, который уже проходит стадию ревитализации (в то время как главный корпус комбината "Правда" пустует, а ЗИЛ просто снесли). И то, что у ребят получилось сделать коммерчески успешный и при этом открытый и интересный проект, очень хороший кейс для будущих реноваторов.
Город Вена. Четыре газгольдера, построенные в конце XVIII века, в конце прошлого века были перестроены и стали многофункциональными комплексами. Теперь здесь концертный зал, кинотеатр, муниципальный архив, студенческое общежитие. Жилой фонд составляет около 800 квартир, 2/3 из которых располагаются внутри стен газгольдеров, а также 70 студенческих комнат, вмещающих около 250 студентов.
Город Москва. Реконструкция завода "Арма", включающая газгольдеры. Обновленную территорию завода теперь называют бизнес-парком. Помимо офисов здесь обустроены фитнес-клубы, салоны красоты, рестораны, кофейни, химчистки, турагентства, медицинский центр, творческие мастерские. Источник: GVA Sawyer
1Р/М2 в год за аренду на 49 лет исторических зданий предлагают девелоперам за их реконструкцию