Производства хотят припарковать
Что есть, то есть
На данный момент в Петербурге и Ленинградской области полностью реализован лишь один из заявленных проектов ИП независимых производителей автокомлектующих для завода Huyndai в промышленной зоне Каменка, создание которого инициировалось и поддерживалось городом.
К активно развивающимся в настоящее время ИП можно отнести проект компании "ЮИТ Лентек" Greenstate (112,4 га) в Горелово, в рамках которого уже действуют складской комплекс класса А "Гориго" (90 тыс. м2), сервисная станция аварийно-спасательных средств VIKING Life-Saving Equipment (1,5 тыс. м2), мясоперерабатывающий завод АТРИА под маркой "Пит-Продукт" (около 23 тыс. м2) и предприятие по упаковке и хранению косметической продукции Dermosil. Месяц назад компания "ЮИТ Лентек" подписала с концерном Siemens предварительный договор о купле-продаже участка в 4 га на территории индустриального парка Greenstate, рассказывают в "S. A. Ricci Санкт-Петербург".
В III квартале 2012 года была введена первая очередь индустриального парка "Марьино" в Петродворцовом районе. Как сообщили в компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network, площадь первой очереди составляет 68 га, из них около 40 га уже продано нескольким якорным арендаторам.
Аналитики Jones Lang LaSalle называют такие проекты, как ИП "Федоровское" от UFG Management, ИП в Тосно компании Trigon Capital и ИП "Приневский технопарк" компании Tellus Group там уже выкуплено около 5 га двумя якорными резидентами компанией NordSide и транспортно-экспедиционной компанией KANGO Logistics.
Также заявлены проекты компании "Старт Девелопмент" "Дони Верево", ИП "Мариенбург" группы компаний "Олимп 2000", "Уткина Заводь" компании "Уткина Заводь девелопмент".
Колебания спроса
Развитие индустриальных парков в регионе пока идет медленно. Причина в невысокой активности потенциальных резидентов. "Спрос на индустриальные парки остается скромнее ожиданий девелоперов", объясняет причину Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Петербурге. "Спрос на качественные производственные площадки сформировался со стороны приходящих в регион новых производителей, а также местных производств, увеличивающих свои мощности, но в настоящее время он достаточно ограничен", подтверждает Денис Радзимовский, генеральный директор "S. A. Ricci Санкт-Петербург".
Проблема заключается, например, в том, что строительство технопарков требует большого объема инвестиций, а параметры объекта в конечном итоге могут не соответствовать требованиям конечного пользователя.
"В большей степени девелоперам интересно реализовывать новые объекты индустриального назначения под конкретного заказчика", отмечает директор департамента складкой и индустриальной недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург" Венера Лаухина.
Перспективы роста
Хорошим примером являются ИП в Калуге и Ульяновске, в строительство инфраструктуры которых были привлечены государственные инвестиции. Производственные компании, которые размещаются в этих технопарках, получают налоговые льготы.
"Сегодня администрации Петербурга и Ленобласти не проявляют особых действий по развитию данного направления, несмотря на то что это может привлечь дополнительные производства, которые будут платить налоги в бюджет", говорит Денис Радзимовский.
В Калуге строит свой ИП и компания "Лемминкяйнен". "Это очень удобная форма для иностранных инвесторов, отмечает генеральный директор ЗАО "Лемминкяйнен Рус" Юха Вятто, основные трудности при размещении производств в России заключаются в несовпадении западных представлений с российскими реалиями". Тут же все процессы согласования и оформления документов, управление рисками сам парк берет на себя.
Однако перспективы развития этого направления, безусловно, есть. За последний год 31% всех сделок на рынке аренды составляют сделки с производственными компаниями.
"Мировые производители открывали свои производства на базе качественных складских площадей, модернизируя и перепрофилируя их под свои мощности", комментирует Венера Лаухина.
При этом количество свободных складов, которые можно переделать под производство, сокращается, отмечает председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш, и это будет способствовать росту спроса на участки в ИП.
Увеличит спрос и расширение формата сотрудничества с резидентами: сейчас участки в ИП только продаются, тогда как в Европе довольно часто встречается предложение по аренде площадей в индустриальных парках.
В сегменте индустриальной недвижимости есть такое же ощущение дефицита, как и в сегменте складской недвижимости. Разница лишь в том, что рынок складской недвижимости можно считать устоявшимся, с более-менее прозрачным спросом и предложением, чего нельзя сказать в полной мере о рынке индустриальной недвижимости, там спрос пока выражен не явно, предложение очень условно, в силу отсутствия стандартов (заявленных индустриальных парков десятки, а по факту европейским стандартам отвечают единицы). Высокие перспективы имеют индустриальные парки green field, безусловно, интересны объекты brown field в силу, как правило, лучшей доступности общественным транспортом, но там должна быть произведена тотальная реконструкция инженерных сетей. Очень перспективное направление в зоне юго-западного участка КАД. Отсутствие инженерной подготовки и утвержденной градостроительной документации основные преграды для развития. Что касается клиентов, которые заинтересованы в индустриальной недвижимости, то на этом рынке наиболее активны зарубежные производители и совместные предприятия, для которых рынок России является стратегическим. Также мы наблюдаем интерес со стороны современных, средних и ниже российских производственников, стремящихся к мировым стандартам производства.
Владимир Вишневский управляющий директор ЗАО "ВТБ Капитал Управление Активами".