Прямая речь: как повлиял новый скачок валют на рынок недвижимости?
Новый обвал курса рубля начался в 20-х числах июля. В отличие от декабрьской волны кризиса национальной валюты, на сей раз по отношению к доллару и евро она дешевела постепенно. Тем не менее коррекция курса оказалась весьма значительной. Так, официальный курс Центробанка, традиционно лежащий чуть ниже биржевой планки, за последние четыре недели вырос с 61,6 до 74,4 рублей за евро и с 56,8 до 66,9 рублей за доллар США. Подобная ситуация не могла не сказаться на петербургском рынке недвижимости. Мы попросили ведущие компании в отрасли рассказать, ощутили ли они уже последствия роста курсов иностранных валют, а также попробовать предсказать, какими они могут быть в перспективе.
Спрос, но не ажиотаж
"При скачке валют возрастает количество обращений. Дольщики принимают для себя решение о приобретении недвижимости и начинают проявлять активность. Причем неважно, валютные это накопления, которые конвертируются в рубли, или сохранение рублевых средств. Еще рано говорить о конвертации этих обращений в сделки, но и панических настроений не наблюдается", - поясняет начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент" Светлана Денисова.
Курсы валют декабря 2014Ряд компаний уже зафиксировали, что на традиционно спокойный конец лета на сей раз пришелся рост продаж. "Мы видим высокую динамику и резко возросший спрос буквально в последние полтора месяца. Казалось бы, август - месяц не самый активный в деловой сфере, в т.ч. для рынка недвижимости, и, тем не менее, продажи сейчас идут на уровне апреля этого года. Большое количество предметных переговоров, осознанных просмотров квартир, много интересантов из других регионов, активизировались агентства недвижимости. Конечно, такого пика, как в декабре 2014 года, мы не наблюдаем, и хорошо, потому что после любого такого роста наступает спад", - отмечает Марина Агеева, руководитель отдела продаж УК "Теорема". Вторят ей и коллеги из "Л1": "На фоне падающего рубля спрос значительно возрос. Уже сейчас отмечена активность во всех наших отделах продаж, люди стремятся вложить имеющиеся накопления".
На федеральном уровне тоже фиксируют рост спроса на фоне падения рубля. Так, в июле-августе клиентопоток покупателей недвижимости увеличился в среднем на 20% по сравнению с апрелем-маем этого года, а в ряде городов этот показатель достиг 35%, сообщили в федеральной риэлторской компании "Этажи". "Причиной этому, кроме роста курса доллара, послужило и снижение ипотечных ставок. Тем не менее, число сделок на рынке недвижимости все еще остается ниже уровня прошлого года, и полное восстановление прежних показателей объема продаж наиболее вероятно можно ожидать не ранее 1 квартала 2016 года", - отмечает аналитик компании Константин Бредников.
Основную волну спроса девелоперы ожидают уже в начале осени, когда на очередной виток финансового кризиса наложится сезонный рост продаж. "Начиная с сентября, ожидаем как минимум традиционного сезонного роста покупательской активности, которая может увеличиться в связи с продолжающейся девальвацией рубля. Мы не ожидаем ажиотажного скачка спроса, аналогичного тому, что наблюдался в конце 2014 года. Тем не менее, ранее отложенные решения о покупке жилой недвижимости в связи с курсовыми изменениями осенью могут катализироваться", - рассказала Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге. "В этом году при отсутствии политических и экономических потрясений мы ожидаем увеличения спроса как минимум на 10-15%", - конкретизирует Арсений Васильев, руководитель девелоперской компании "УНИСТО-Петросталь".
На Появляются и принципиально новые типы клиентов. "Сейчас можно особо выделить весьма многочисленную категорию, которая активно рассматривает предложения на рынке, подбирая себе квартиры. Мы видим, что многие люди приходят уже не в первый раз, побывали они и у других застройщиков. Потенциальные клиенты создают сейчас некий пул квартир, которые в принципе их интересуют. Покупатели поясняют, что хотят выбрать квартиры в относительно спокойной ситуации, чтобы в случае новых сильных колебаний валют не метаться, спешно подыскивая объекты для вложения денег", - замечает директор по маркетингу и продажам компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая.
По словам эксперта, потребитель, ожидая будущих колебаний валют и опасаясь дальнейшей девальвации рубля, уже заранее внимательно выбирает наиболее интересные варианты квартир. "И таких клиентов очень много", - убеждена госпожа Гуртовая.
Цены падать не будут
Пока участники рынка ограничиваются плановой коррекцией цен. Правда, движутся они только вверх, несмотря на снижение спроса и насыщенность рынка. Сэкономить покупателям удается благодаря многочисленным акциям и спецпредложениям, которые в кризис посыпались как из рога изобилия. "Пока такой корректировки не было. Напротив, Компания Л1 в честь дня строителя не только сохранила на август цены июля, но и ввела множество акций на квартиры и паркинги во всех наших домах. Корректировка цен планируется с сентября, это плановое изменение цены, которое у нас проводится ежемесячно, не зависимо от изменения курса валют", - отмечает в беседе с Restate.ru официальный представитель холдинга.
"Скорее всего, до конца года цены на недвижимость или останутся на том же уровне или немного подрастут. Себестоимость строительства жилья выросла, помимо этого застройщики финансируют строительство объектов социальной и транспортной инфраструктуры, поэтому тенденций к снижению цен нет. Для поддержания покупательского спроса строительные компании предлагают различные акции, более длительные рассрочки или дополнительные опции", - говорит Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development.
Большинство компаний говорят о том, что цены будут расти в плановом режиме, исходя из степени готовности домов. "В настоящее время эффект повышенной волатильности наблюдается не так долго, в течение последнего месяца, и мы не следуем этим изменениям буквально. Мы придерживаемся тех условий, которые изначально обсуждали с покупателями. Поднимать цены мы планируем осенью, это связано, в первую очередь, с повышением степени готовности проекта ЖК "Пять звезд", - подтверждают в "Теореме". Аналогичную позицию занимают и в компании "СПб-Реновация": "Сегодня все наши объекты продаются на весьма выгодных условиях, соблюдая разумный баланс стоимости и характеристик возводимого жилья. Мы стараемся этот баланс сохранять, корректируя цену в привязке к степени готовности объекта. Мы не ожидаем такой же сильной волны ажиотажа, как при прошлом скачке валют, все-таки покупательская способность еще не успела восстановиться в нужном для этого объеме".
Металлоконструкции дорожают первыми"УНИСТО-Петросталь" допускает, что из-за увеличения себестоимости строительства цены все же придется скорректировать. "С начала года цены на первичную недвижимость выросли в среднем на 5-6% и до конца года, скорее всего, произойдет плавное увеличение еще на 4-5%. У нас разработан план продаж, в соответствии с которым и повышаются цены. Сегодня по некоторым объектам и типам квартир мы приближаемся к необходимости перехода на следующую ценовую планку. Решение по пересмотру плана продаж вследствие удорожания строительных материалов и оборудования обсуждается, но пока не принято", - комментирует Арсений Васильев.
А вот в холдинге RBI пока не видят причин для изменения цен: "Мы не корректировали стоимость на наши проекты c конца прошлого года, когда из-за ажиотажного спроса цены на квартиры в среднем по рынку выросли на 10%. Новых предпосылок, которые бы сейчас давали основания для повышения, мы не видим", - заявляет директор управления стратегического маркетинга и исследований рынка Вера Сережина.
Кризисные перспективы
Что касается долгосрочного прогноза, то он остается умеренно негативным. Эксперты не обещают рынку лавинообразного обрушения, но и легкой жизни строителям и брокерам ждать не стоит. валютные колебания могут спровоцировать негативные последствия для всех сегментов рынка недвижимости: "Мы прогнозируем сжатие рынка - девелоперы могут приостановить ряд проектов, сконцентрироваться на наиболее перспективных направлениях".
Новостройки МуриноПо оценке Веры Сережкиной из RBI, под основным ударом сегодня оказывается массовый сегмент жилья. "В долгосрочной перспективе, как показал опыт января-февраля под ударом могут оказаться проекты в зоне "Закадья": Девяткино, Кудрово, где предложение превышает спрос. В 1-м полугодии вышло рекордное число таких объектов в продажу. В то же время спрос на продуманные и выверенные проекты комфорт-класса в традиционной черте Петербурга рядом с метро будет стабильным. По итогам 1-го полугодия вывод в продажу подобных объектов сократился в 2 раза", - поясняет она. Падение "эконома" предрекли и в компании "Л1": "В случае, если падение рубля продолжится, еще некоторое время мы будем наблюдать повышенный спрос на недвижимость. В перспективе слабый рубль может привести к стагнации рынка, особенно в самом массовом сегменте эконом-класса".
Елизавета Конвей из Colliers International объясняет, что речь идет о серьезной перемене на рынке, в результате которой цена на жилье может перестать быть решающим фактором при принятии решений: "Сегодня на первый план выходит не увеличение доходности продаваемого объекта, а улучшение ликвидности любого строящегося либо проектируемого проекта. Именно ликвидность будет в текущей ситуации определять уровень спроса на тот или иной объект.
Для покупателя жилой недвижимости в текущей экономической ситуации важным является не только потенциальное увеличение их вложений в будущем, но в первую очередь, возможность сохранить эти средства и при необходимости относительно быстро их освободить".