Предпочтения класса В
Об этом свидетельствуют данные компании, которая провела исследование арендаторов офисных центров Санкт-Петербурга.
Анализ арендаторов показал, что количество российских и иностранных компаний в офисных центрах класса А практически распределилось поровну. Международные компании составляют 51% от всех арендаторов, российские компании - 49%. В бизнес-центрах класса В+ российских компаний уже в 4 раза больше, чем международных, а в бизнес-центрах класса В- российские компании доминируют и составляют 92%. Организация состава арендаторов в Петербурге, согласно исследованиям, никак не регулируется и не отслеживается: наполнение офисных центров хаотично. Но ряд закономерностей все же есть. Так, компания с историей в большинстве случаев станет арендатором в бизнес-центре класса А. Первые этажи этого класса, как правило, занимают банки и страховые компании, а в классах В+ и В- - организации, предоставляющие потребительские услуги.
По сфере деятельности большая часть компаний-арендаторов офисных центров связана с оказанием услуг бизнесу. Однако, состав компаний, входящих в этот сектор, будет разным: в классе А большую долю составляют юридические и консалтинговые услуги, а также компании, работающие в сфере недвижимости. Бизнес-центры класса В+ отличаются наличием большого числа строительных компаний и компаний, предлагающих строительные материалы. В классе В- преобладают логистические услуги, а также мелкие строительные и ремонтные организации.
Количество арендаторов в бизнес-центрах класса А, время присутствия которых на рынке составляет более 15 лет, почти в 2 раза превышает количество компаний, появившихся после 1997 года. Офисных центров классов В+ и В-, как правило, предпочитают молодые компании. В бизнес-центрах класса В+ их количество составляет 60%, а в бизнес-центрах класса В- - 79%. Кроме того с ухудшением класса бизнес-центра, увеличивается доля компаний, которые присутствуют на рынке менее 5 лет.
Часть петербургских бизнес-центров обладают специализированной направленностью - состав их арендаторов напрямую зависит от близости определенных объектов инфраструктуры. Подобные примеры возникают стихийно и не регулируются компанией-арендодателем. Примерами могут служить офисный центр "Империал", где 67% арендаторов специализируются на морских перевозках, таможенном оформлении, поставке контейнеров. Сфера деятельности компаний обусловлена близостью Морского порта. Треть компаний, арендующих помещения в бизнес-центре «Пулково Скай» в соседстве с аэропортом, связаны с авиацией и логистикой. В офисных центрах на площади Конституции - «Лидер» и «Пирамида» - сосредоточены компании энергетического сектора экономики: это объясняется близостью Ленэнерго. Для девелоперов офисных зданий такие прецеденты могут служить толчком к целенаправленному созданию специализированных бизнес-центров и заполнению их компаниями из одной отрасли. «Бизнес-центр для компаний, занимающихся информационными технологиями, может быть оснащен отдельным большим помещением для серверной», - привел пример генеральный директор компании Борис Мошенский Подобные тонкости девелопер может учитывать уже на стадии проектирования. Однако, сначала потребуется сформировать пул арендаторов, что не всегда просто сделать из-за конкуренции между компаниями, которым идея соседства может не понравиться.
Эксперты сформулировали ряд рекомендаций, которые могут быть полезны, как арендодателю, так и девелоперу. Это заключение долгосрочных договоров аренды. Планировочные решения, предусматривающие как любимый в классе А open space, так и традиционную кабинетную нарезку. Наличие арендаторов, занимающих большие площади, и арендаторов брендовых компаний, привлекающих покупателей. Кроме того, Борис Мошенский призвал уделять особое внимание паркингам около бизнес-центра и кондиционированию помещений.
Александр Львович, генеральный директор СК "Навис":
- В этом году нашей компанией было принято решение о расширении, а, следовательно, и о поиске нового просторного помещения в бизнес центре класса В и В+. Неожиданно мы столкнулись с проблемой - вакантных площадей нет. Я связываю это с восстановлением российского бизнеса после кризиса 2009 года. Съехавшие в помещения С-класса компании сегодня возвращаются в более удобные и комфортные БЦ.
Юлия Кириллова, управляющий директор бизнес-центра "Парнас":
- В классе В сегодня представлены в основном компании российские. Но ключевым моментом является не "классность" объекта, а его месторасположение, транспортная доступность, соответствующая профилю компании инфраструктура. В непосредственной близости к бизнес-центру "Парнас" находится КАД, на территории бизнес-центра есть складские и торговые площади, - и это предопределяет интерес со стороны вполне конкретного пула арендаторов.