Публикации в прессе

Посадка воспрещена

14 Августа 2009, 12:41
Существует и другая проблема, которая может существенно повлиять на экономически радужные перспективы проекта международного авиахаба. Вокруг «Пулково» уже давно сформирована некая обособленная деловая зона. По мнению экспертов, образовалась она даже раньше, чем к тому появились реальные предпосылки.

«Катализатором раннего формирования деловой зоны в „Пулково“ послужило то, что город начал продавать подготовленные участки рядом с аэропортом еще в 2001 году. Близость к Петербургу, будущей КАД, а также мировой опыт развития территорий около аэропортов привлекли сюда инвесторов», – рассказывает руководитель группы исследований рынков компании Knight Frank SPb Олег Громков. Сначала, вспоминает Громков, здесь появились гипермаркеты и торговые центры. Позже – офисные здания, в том числе на уже перепроданных по более высокой цене участках. При этом все построенные и проектируемые бизнесцентры помимо позиционирования в классах «А» и «В+» обладают внушительными площадями – от 30 до 80 тыс. кв. м.

Опыт этих проектов показывает, что многие девелоперы и собственники земли возводили объекты в деловых зонах аэропорта «Пулково», исходя из сухих экономических показателей, а не из того, что будет востребовано конечными потребителями. «Отсутствие единой концепции приаэропортовой зоны влечет за собой неравномерное развитие объектов транспортной и инженерной инфраструктуры. Сейчас очень сложно увязать все эти множественные проекты в общую концепцию развития», – уверена директор департамента консалтинга и оценки Агентства развития и исследований в недвижимости Екатерина Марковец.

Точно такая же проблема, считают эксперты, возникает и с функциональным зонированием территории. «Начало децентрализации офисного рынка пришлось на неудачное время. Эта идея могла быть успешной, если бы рынок находился на подъеме. Новые территории предполагалось превратить в развитые деловые зоны с хорошей транспортной доступностью. Существующие проекты оказались флагманами этого движения и, к сожалению, весь удар взяли на себя, ощутив кризис особенно остро», – комментирует генеральный директор компании Colliers International SPb Николай Казанский. По его словам, показатели недозагрузки офисных площадей в удаленных от центра районах в настоящее время самые высокие и могут доходить до 80%. А из-за отсутствия спроса владельцам и управляющим бизнесцентров приходится идти на существенные скидки. Так, в восьмиэтажной «Аэроплазе» арендаторами занято не более трех этажей. В составе комплекса «Аэропорт Сити» сейчас возводится только гостиница, строительство офисных зданий приостановлено. Финская EKE Group решила вводить комплекс «Пулково Скай» общей площадью 76 тыс. кв. м очередями, хотя строительство всех трех его корпусов практически завершено.

«Сегодня особенно важно правильно оценивать негатив и имеющиеся проблемы, чтобы успешно их нивелировать. Стало очевидно, что надо развивать всю зону „Пулково“ комплексно, включая аэропорт. И без участия города в развитии инфраструктуры девелоперам не выжить», – констатирует генеральный директор компании «VMBТраст» Александр Гришин. Директор отдела консалтинга и оценки компании Maris Properties Кирилл Акинь шин добавляет: «Возможно, появление международного авиахаба улучшит ситуацию, но рассчитывать только на это было бы глупо». Увеличившееся количество транзитных пассажиров, по его мнению, не позволит продавать больше: «Концепция хаба наверняка будет включать новые торговые и офисные центры, гостиницы. Со временем это может еще более ухудшить ситуацию в действующих объектах».

Однако в целом большинство экспертов не сомневаются, что приаэропортовая территория может превратиться в интересную для девелоперов и конечных пользователей общественноделовую зону, как это произошло во всех крупных аэропортах мира. Другой вопрос, как долог будет этот путь развития. В максимальной степени это зависит от общей экономической ситуации в стране и приверженности Смольного к практике жесткого градостроительного планирования. Восстановить спрос смогут только такие процессы, как развитие аэропорта и транспортной инфраструктуры, жилищная застройка ближайших к зоне влияния аэропорта частей Пушкинского района («Славянка», «Новая Ижора», «На Царскосельских холмах» и др.).

Решение проблемы транспортной доступности участники рынка видят поразному. Некоторые специалисты высказываются за надземный экспресс по примеру курсирующего в Москве, кто-то считает более рациональным продление ветки метрополитена. Но это лишь одна из целого ряда проблем, для решения которых важна не только поддержка городских властей, но и консолидация сил всех работающих в этой зоне компаний. И не только в зоне «Пулково».

Рекомендуем ознакомиться

Новости
и пресс-релизы

Все новости

Компания Maris с 2011 года является лидером среди международных консультантов по сдаче офисных помещений в аренду.