Покупателей манит заграница

По словам экспертов, наибольшей популярностью у инвесторов по-прежнему пользуются Болгария, Черногория и Испания – курортные страны, недвижимость в которых можно сдавать отдыхающим. «В связи с этим становится понятно, почему настолько переоценен рынок Черногории: места для отдыха там просто фантастические, а протяженность береговой линии не очень большая, так что управляющим компаниям легко взвинтить цены на недвижимость на берегу», – рассуждает менеджер по продажам зарубежной недвижимости АН «Итака» Нелли Московцева.  В то же время, по ее мнению, Албания – страна с хорошими пляжами и дешевой жизнью – пока явно недооценена отечественными инвесторами. «При нынешней динамике спроса в ближайшие три года стоит ожидать бума и скачка цен именно на недвижимость в Албании», – полагает Нелли Московцева.


Также в кризис вырос спрос на Германию и Францию благодаря относительно стабильной экономической ситуации в этих регионах. «Для собственного использования россияне по-прежнему приобретают недвижимость в курортных странах, таких как Греция, Испания и Кипр, а с точки зрения извлечения прибыли и дальнейшей сдачи в аренду покупают объекты в Германии и США», – поясняет директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков. Консультант по недвижимости отдела корпоративных услуг и продаж компании Maris|Part of the CBRE Affiliate Network Лилия Цырюльникова уверена, что у жителей Петербурга одной из наиболее привлекательных стран для приобретения зарубежной недвижимости является Германия. «Там низкий порог вхождения, например в востребованном регионе Баварии – городе Нюрнберге», – поясняет она.

В более дорогом сегменте российские покупатели традиционно рассматривают рынки Великобритании, Франции и Швейцарии как наиболее надежные для вложения средств, то есть приобретают недвижимость в инвестиционных целях. В связи с финансовым кризисом в еврозоне количество таких сделок уменьшилось, но ситуация в Европе неравномерная и существуют регионы с хорошими показателями роста цен. В 2013 году лидерами по объему инвестиций останутся Великобритания, Франция и Германия, подчеркивает директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева.

Самое большое количество сделок по приобретению недвижимости за границей совершают обеспеченные москвичи. Петербуржцы более осторожны и консервативны, считают эксперты. «Сейчас объем инвестиций в зарубежную недвижимость не превышает 5%. Тем не менее в последние два года интерес к ней увеличивается. В 2008-2012 годах наблюдался постоянный рост транзакций на 10-15% в год», – рассказывает генеральный директор АН «Новый Петербург» Андрей Вересов. «Интерес к зарубежной недвижимости есть, но пока до докризисной активности далеко», – добавляет ложку дегтя председатель совета директоров АРИН Андрей Тетыш.

Покупатели с жизненным опытом

В основном недвижимость за рубежом приобретают люди среднего возраста – от 35 лет и старше, рассказывают участники рынка. «Покупателя зарубежной недвижимости можно описать так: мужчина в возрасте 30-45 лет, имеющий семью с несколькими детьми, приобретающий недвижимость за рубежом впервые в качестве второго жилья для проведения собственного досуга в течение года. В целом неплохо разбирается в рынке, владеет иностранными языками», – перечисляет Елена Юргенева.

Покупателей можно разделить на две группы. Первая – это люди, которые хотят через приобретение недвижимости оформить вид на жительство (ВНЖ) в той или иной стране. Если мы говорим о клиентах из Северо-Западного региона, то они в основном выбирают для этих целей Скандинавские страны и государства бывшего СССР. Наиболее популярные направления – Финляндия, Эстония, Латвия и Венгрия. «Вторая группа покупателей – инвесторы, приобретающие недвижимость ради дохода – дополнительного или основного. Они выбирают теплые страны, имеющие выход к морю, – как правило, либо недавно вступившие в Евросоюз, либо предпринимающие шаги для этого», – характеризует покупателей Нелли Московцева.

Падшие цены

Цены на зарубежную недвижимость достаточно разнообразны и зависят от расположения объекта, его формата и класса. Например, в Берлине стоимость квадратного метра в торговом помещении может варьироваться от 2,5 до 3 тыс. евро, а в Мюнхене – от 3 до 4 тыс. «Сейчас крайне сложно оценить рынки, поскольку инвесторы только недавно начали рассчитывать доходность от зарубежных вложений», – объясняет Андрей Бойков. Жилье в востребованных районах Германии можно приобрести примерно за 40-50 тыс. евро и сдавать в аренду, получая 8-10% годовых. «При этом нерезиденты могут получить в немецком банке кредит на покупку квартиры объемом до 50% ее стоимости под 3-4% годовых», – подчеркивает Лилия Цырюльникова. С точки зрения второго дома на море петербуржцы предпочитают апартаменты с одной-двумя спальнями за 80-100 тыс. евро в Италии, Испании, Греции. По словам экспертов, если бюджет покупки менее 50-70 тыс. евро, то приобретается недвижимость в Турции, Болгарии, Черногории или Египте. «Активизировался спрос на Испанию – клиенты надеются на ратификацию нового закона о гражданстве, дающего возможность оформить ВНЖ при покупке жилья стоимостью от 160 тыс. евро. На Чехию обращают свои взоры инвесторы при покупке отелей стоимостью 2-3 млн евро или же исторических замков за 0,5-2 млн. Стабильным интересом пользуется Финляндия – 400-500 сделок ежегодно», – перечисляет Лилия Цырюльникова.

За последние два года, отмечают участники рынка, значительно вырос спрос российских покупателей на апартаменты. Так, если в 2010-2011 годах такую недвижимость выбирали около 40% клиентов, то сейчас – уже 60%.

Дешевая Европа

Недвижимость в Болгарии сейчас самая дешевая в Европе. Как говорят эксперты, здесь за 7,25 тыс. евро можно купить квартиру на Солнечном берегу в хорошем комплексе с бассейнами и развитой инфраструктурой. До кризиса ежегодный рост цен на жилье в стране составлял 30%, причем деньги вкладывали англичане, французы и другие европейцы. «Но еще в начале кризиса западные инвесторы ушли с болгарского рынка, и сейчас дешевая недвижимость строится здесь исключительно в расчете на наших соотечественников», – говорит специалист по зарубежному рынку корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ирина Дзюина.

Вялотекущий кризис в странах PIGS не прошел мимо – цены на недвижимость упали не только в Болгарии. Например, если до кризиса в Греции невозможно было купить жилье менее чем за 80 тыс. евро, то теперь оно стоит 40-50 тыс., причем даже недалеко от моря. На юге Кипра в районе Пафоса квартиру с одной спальней можно приобрести за 50-60 тыс. евро. Недорогое жилье есть в Италии, например в сельскохозяйственном регионе Калабрия на юге страны, где квартира обойдется в 25-30 тыс. евро. Однако надо понимать, что покупать ее лучше как дачу, где можно относительно дешево жить, а не с целью выгодной перепродажи.

Самые дешевые варианты – в странах бывшего СССР. Так, в Эстонии квартира со всеми удобствами может стоить даже 1 тыс. евро. Конечно, это будет жилье в глубинке, где почти нет внутреннего спроса, низкая деловая активность и высокий уровень безработицы, – в любой столице цены, как правило, гораздо выше. «Дешевую недвижимость в Эстонии можно купить в районах, возведенных в советское время, – объясняет Ирина Дзюина. – Чаще всего наши соотечественники приобретают квартиры в так называемых хрущевках, чтобы получать визы, а самих эстонцев редко интересует недвижимость в старом фонде».

Где рисков меньше

Зарубежное законодательство в сфере аренды более жесткое, чем российское, поэтому и интересы арендаторов и арендодателей оно защищает гораздо тщательнее. Соответственно, большой доходности от инвестиций в жилье за границей ожидать не стоит. Впрочем, и рисков меньше.

«Надо отметить, что хотя  в среднем рентабельность объектов в зарубежных странах ниже, чем в России (на Западе в развитых регионах она варьируется от 6 до 8%, а в развивающихся – от 8% и выше), политических и экономических барьеров там также меньше, а условия привлечения заемного финансирования гораздо более выгодные», – объясняет Андрей Бойков.

При этом явное преимущество – комфортные условия кредитования за границей. При инвестировании в проект можно привлечь заем на денежные средства объемом вплоть до 70% общей суммы по ставке 3-4,5% годовых. «При такой низкой стоимости финансирования доходность от проектов на собственный вложенный капитал, как правило, достигает лучших показателей, чем от аналогичных инвестиций в России», – резюмирует Андрей Бойков.