Первый на Невском предложат москвичам и иностранцам
В попытке продать дом №1 в Петербурге собственник снизил цену почти на четверть. Но даже за 2,4 млрд руб. здание на Невском, 1, может привлечь только иностранцев или москвичей.
"Рынок такой", - был краток с "Фонтанкой" первый заместитель гендиректора владеющего зданием холдинга "Группа ЛСР" Александр Вахмистров.
Покупателям предлагают приобрести помещения площадью почти 7,6 тысячи кв. м. А в придачу - небольшой флигель в глубине двора площадью всего 440 кв. м. Земельный участок под постройками находится в долгосрочной аренде у города.
Цена - около 300 тысяч рублей за кв. м - это стоимость адреса, говорят эксперты. Но в РАДе ее считают оптимальной. "Есть объекты, которые находятся вне рынка в силу своей уникальности. Цена на них не может исчисляться по обычным стандартам. Соответственно, и рассчитывать на 10-летний срок окупаемости вложений не стоит", - рассказала заместитель начальника коммерческого департамента РАД Юлия Акимова, добавив, что предложение ориентировано на москвичей и иностранные компании.
Здание позиционируется как "самое центральное" в Петербурге, "бесспорный дом № 1". Тем не менее за 9 лет владения "Группа ЛСР" так и не смогла приспособить его под новые функции. Когда-то роскошная постройка, несмотря на лепнину и мраморные лестницы, сейчас напоминает заштатный бизнес-центр. В нем находится филиал банка "Траст" и ГУП "Продовольственный фонд". А остальные площади сданы под небольшие офисы туроператоров, агентств недвижимости и торговых фирм.
"Группа ЛСР" вынашивала планы реконструкции здания под пятизвездочный отель. Оператором должен был стать Hilton Hotels. Кризис 2008-го заставил передумать. Бывший банк было решено превратить в апарт-отель, а на месте дворового флигеля построить новый жилой дом. Наконец два года назад компания заявила об отказе от проекта и поиске покупателей. Как ранее пояснял Александр Вахмистров, реконструкция откладывалась из-за неподходящих экономических условий.
Как выяснилось, у проекта мог быть и другой стопор - два помещения в здании площадью почти 400 кв. м принадлежат компании "Невинвест". По данным базы "Спарк", собственник фирмы - Шамиль Акбулатов. Он же - президент-директор компании "Инжстрой-Санкт-Петербург". На момент публикации связаться с ним не удалось. Хотя, как заявил Александр Вахмистров, все действия с соседом согласовываются.
Это не единственная сложность. Для реконструкции здания под высококлассный бизнес-центр или апарт-отель необходима организация парковки. А построить ее если и возможно, то очень дорого.
Здание на Невском, 1, является региональным памятником архитектуры. Нынешний вид оно приобрело в 1910 - 1911-х годах, когда архитектор Владимир Цейдлер перестроил его под Санкт-Петербургский частный коммерческий банк. То есть на его использование наложены значительные ограничения. Корпус внутри двора не охраняется, но он тоже исторический, и его снести без доказательства аварийности также не удастся.
Самое эффективное использование для здания - гостиница или апарт-отель, считают в РАДе. Для перевода здания в жилой фонд потребуется масштабная реконструкция. Историческое здание просто не соответствует современным санитарным нормам для жилья.
Впрочем, создание фешенебельного отеля требует значительных инвестиций. "Коммерчески успешный гостиничный проект под вопросом, так как здесь неизбежны огромные затраты на реконструкцию и приспособление здания под гостиницу ввиду обременений КГИОП. Это не менее 150 тыс. рублей за кв. м", - оценивает Анна Сигалова, замдиректора департамента инвестиционных услуг Colliers International в Петербурге. То есть дополнительно к стоимости здания придется вложить еще как минимум 1,1 млрд рублей. Оптимальный вариант - построить гостиницу с апартаментами представительского класса, рассчитанными для краткосрочного проживания, считают в Colliers International.
Наличие еще одного собственника в здании - существенное ограничение для реконструкции здания, но не смертельное, Ранее с аналогичной ситуацией столкнулись собственники дома Мертенса (Невский, 21). В нем отдельному владельцу принадлежало помещение на первом этаже. Многочисленные согласования были сложными, но все же не остановили проект.