Перспективы развития рынка недвижимости Петербурга
Петербург по этим показателям пока сильно отстает от других европейских городов. По разным источникам, обеспеченность жильем жителей Петербурга составляет 24 м2 на человека, что неплохо, хотя и почти в 2 раза ниже среднего европейского показателя (42 м2 на человека). В странах Восточной Европы этот показатель в среднем составляет 35 м2, в Финляндии — 37 м2, в Германии и Швеции — 44 м2, в Австрии — более 50 м2. Эксперты говорят, что шансы Петербурга догнать Европу в обозримом будущем невелики. «При заявленном вводе объема жилья в 2,7 млн. м2 в год и уровне населения в 5 млн. человек мы догоним страны Восточной Европы только лет через 25», — говорит директор департамента оценки активов филиала консалтинговой группы «НЭО «Центр» в Петербурге Дмитрий Мизиков.
«Догнать лидеров можно одним способом — за относительно короткое время построить около 50 млн. м2 жилья (вторую возможность — резкое сокращение численности населения города — рассматривать не хотелось бы). Но существенный рост объемов в строительстве возможен только при решении инфраструктурных, прежде всего транспортных и инженерных, проблем. А для этого нужны длинные деньги, которыми сегодня располагает только государство», — добавляет гендиректор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев.
Большая проблема Петербурга даже не в количестве жилья на душу, а в его качестве. Основной спрос сконцентрирован сегодня в сегменте малогабаритного дешевого жилья эконом–класса. В первую очередь это квартиры–студии и однокомнатные квартиры площадью 25 – 40 м2 и стоимостью 2,6– 3,5 млн. рублей. Доля таких квартир в предложении застройщиков довольно велика: порядка 30 – 40 %, а в некоторых объектах — и более 50 %», — говорят аналитики «Петербургской Недвижимости». Это было бы неплохо, если в студиях селились только одинокие люди. Но зачастую это является единственной жилплощадью для целых семей с детьми. Аналитик Setl Group Владимир Копылов добавляет, что огромный пласт, удерживающий рынок недвижимости Петербурга в состоянии дефицита, — это нерасселенные коммунальные квартиры в центре города. «Если в большинстве европейских городов центр представлен исключительно дорогим, фешенебельным жильем, у нас центр — зона социальной неоднородности, где уровень обеспеченности человека «квадратами» отстает даже от менее престижных спальных районов», — констатирует он.
Не стоит забывать, что за рубежом широко развито индивидуальное малоэтажное домостроение: люди могут работать в городе, но жить за его пределами, в собственном доме. «При этом даже за пределами мегаполиса они обеспечены всей необходимой социальной и коммерческой инфраструктурой, имеют качественные дороги и не тратят много времени на ежедневные пробки.Именно в этом, а не в количестве квадратных метров на душу населения, главное отличие европейского качества жизни от российского. И здесь у нашего рынка недвижимости большой потенциал развития», — заключил директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Рынок коммерческой недвижимости Петербурга довольно молодой. Активное строительство торговых, офисных и складских проектов стартовало всего за несколько лет до экономического кризиса 2008 г. При этом пик развития складского и торгового сегментов пришелся на 2006 – 2007 гг., а офисного — на 2008 – 2010–е.
Наиболее крепки и стабильны позиции Петербурга в торговой недвижимости. По обеспеченности качественными торговыми площадями, которая исчисляется в расчете на 1 тыс. жителей, наш город перегоняет даже Москву и приближается к среднеевропейскому уровню. «На конец I квартала 2012 г. на 1 тыс. жителей Петербурга приходилось 630 м2 качественных торговых площадей всех типов.В среднем по крупным городам Европы этот показатель — 700 – 800 м2», — говорит руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank SPb Тамара Попова.
Как это ни парадоксально, но бурное развитие торговой недвижимости в Петербурге, по мнению экспертов, в значительной степени стимулировано плохой транспортной инфраструктурой. «Если для европейского жителя нет проблем в том, чтобы доехать до большого торгового центра в пределах 10 – 15 км от своего дома, то для жителя Петербурга выехать из района — ежедневный маленький подвиг. Поэтому у нас много торговли небольшого формата районного масштаба», — рассуждает Арсений Васильев. Причем по территории Петербурга торговые комплексы распределены неравномерно.В некоторых районах остается значительный потенциал для их строительства.
По офисной недвижимости Петербург — на начальной стадии развития.На 1 тыс. жителей нашего города приходится менее 400 м2 офисов. В Варшаве этот показатель — 2 тыс. м2, в соседнем Хельсинки — 4,5 тыс. м2, не говоря уже о европейском офисном лидере Франкфурте, где более 17 тыс. м2 офисов на человека.
«Но не надо забывать, что Петербург — не столица. Любые вторые города обладают на порядок меньшей коммерческой недвижимостью, чем первые. Исключение бывает только в тех странах, где столичные города небольшие, например, в США», — вступилась за Петербург Тамара Попова. Коллегу поддерживает руководитель отдела аналитических исследований Jones Lang LaSalle в Петербурге Вероника Лежнева. «Поскольку Петербург — не столица, он не получает того внимания, объема бизнеса и финансирования, который мы видим в Москве. Первые качественные офисы в центре Петербурга появились только в 1998 г., а в Москве в тот же год офисный сток уже превысил 1,5 млн. м2, увеличившись за последующие 10 лет в 10 раз», — говорит она.
Но аналитики уверены, что у офисного сегмента Петербурга большой потенциал.«Многие компании сейчас сидят в офисах, которые даже классифицировать невозможно. Как правило, это здания на территории промзон, а также бывшие вузы и НИИ. Объем таких помещений — 10 – 14 млн. м2.Привести его в порядок — это огромный фронт работы», — «А догонять Европу надо. Хотя бы ради снижения арендных ставок в бизнес–центрах из– за конкуренции», — заключил Дмитрий Мизиков.
По качественной складской недвижимости Петербург также отстает от Москвы и крупнейших городов Европы. В СПб, по данным АРИН, показатель обеспеченности складами — 291 м2 на 1 тыс. жителей, в Москве — 547 м2, а в крупнейших городах Европы — 1–2 тыс. м2.
«Малое количество качественных складов наряду с увеличением грузооборота позволяет говорить о потенциале для развития складской недвижимости в городе», — говорит заместитель генерального директора АРИН Владимир Спарак.
«После кризиса рынок коммерческой недвижимости продолжает восстанавливаться. Но новых пиковых значений в этих сегментах нам ждать еще по меньшей мере год или два», — утверждает управляющий партнер NA IBecar Владимир Андреев.
Эксперты подчеркивают, что обеспеченность недвижимостью и качество жизни в городе — понятия не тождественные.«По цифрам квадратных метров можно сделать выводы, скорее, не о качестве жизни в городе, а о его масштабах и значимости. А качество — это социальная, спортивная, транспортная инфраструктуры. В Петербурге они, к сожалению, пока в дефиците», — считает гендиректор финского проектного бюро Rumpu Евгений Богданов.