Памятники нуждаются в инфраструктуре

Как сообщает пресс-служба правительства Ленобласти, усадьба "Приютино" включена в проект "Сохранение культурного наследия России", реализуемый Министерством культуры Российской Федерации совместно с администрацией Ленинградской области. В рамках реконструкции, будут отреставрированы постройки усадьбы, приведен в порядок парк, проложены современные инженерные коммуникации. После реставрации предполагается создать на базе усадьбы крупный музейный комплекс.

В соседнем регионе пошли иным путем. Департамент имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области готовит к приватизации усадебные комплексы на территории региона. "До конца 2013 года планируется выставить на продажу четыре объекта: усадьбу Зубовой-Жеребцовой в деревне Ровное, усадьбу А. Корсакова в деревне Петровское Боровичского района, усадьбу А. Татищева в деревне Усть-Волма Крестецкого района, усадьбу Н. Лунина в деревне Тухомичи Холмского района", — сообщили в пресс-центре правительства Новгородской области. Предполагается, что приватизация усадеб позволит привлечь инвесторов для сохранения и восстановления культурных объектов.

Переложить на частного инвестора

Как правило, региональные власти заинтересованы в передаче памятников архитектуры частным инвесторам. Стоимость активов обычно номинальная — основная мотивация заключается в возможности переложить издержки на дорогостоящий ремонт и содержание объекта на бизнес. Это довольно распространенная на западных рынках практика. В такой модели архитектурные памятники фактически находятся в частной собственности или долгосрочной аренде, при этом владелец ограничен в функциональном использовании объекта, несет нагрузку по его содержанию и в соответствии с разработанным графиком предоставляет доступ к объекту всем желающим.

"В таких случаях прибыль инвестора генерируется за счет внедрения различных коммерческих решений, в большей степени, конечно, ориентированных на туристско-рекреационную и культурно-познавательную сферу деятельности. В России такие форматы только начинают приобретать некоторую популярность", — говорит Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент".

Участники рынка пока по-разному оценивают перспективы региональных памятников истории и культуры в части приспособления их под современные функции. По крайней мере, у значительной части экспертов есть сомнения в том, что такие проекты могут окупаться.

Президент ГК "Размах" Игорь Тупальский считает, что окупаемость таких проектов сомнительна даже в течение 25 лет. "Одиночные региональные памятники, находящиеся в плачевном состоянии, должны быть восстановлены как объекты культурного наследия государством или независимыми меценатами в благотворительных целях. Памятники, расположенные в городской среде, окружены хотя бы какой-то инфраструктурой и исходя из этого можно строить планы и просчитывать инвестиционную привлекательность проекта. Но даже, например, в Петербурге реконструированные здания промышленной архитектуры до сих пор не всегда являются привлекательными для потребителя. В первую очередь с точки зрения их месторасположения в депрессивной зоне. В большинстве случаев такие памятники — это бывшие промышленные участки, еще полностью не обустроенные современной инфраструктурой. И должно пройти лет пять-десять, когда приспособленные под новое назначение памятники начнут приносить доход", — считает господин Тупальский.

Без брендов

Он также отмечает, что в регионах слабо развита маркетинговая политика. "У нас нет городов-брендов, которые были бы привлекательны для внутреннего туриста, не то, что для внешнего. Те туристические потоки, которые есть сейчас, просто мизерны для того, чтобы считать инвестиционную привлекательность восстановления памятника с точки зрения его посещаемости. Таким образом, интерес частного инвестора заниматься такими объектами из коммерческих целей снижается", — полагает он.

С ним согласен Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. Он считает, что в реконструкции исторических объектов главный вопрос не в том, дорого или нет и не в том, где этот памятник находится. "Любой объект всегда можно приспособить или просто сделать из него музей-памятник, открытый для посещения населением. Самый главный и нерешенный вопрос — это прозрачный и понятный для инвестора регламент получения, реконструкции и дальнейшего использования такого объекта. Иными словами, сегодня, когда государство предлагает инвестору взяться за подобный объект, инвестор не может найти для себя ответ на простой вопрос: "Что он, инвестор, получит от обладания подобным объектом? Деньги? Льготы? Общественное признание? Удовольствие? Наша компания проводила исследование, как решаются подобные вопросы в странах Западной и Восточной Европы. В результате нашего исследования мы выяснили, что в европейских странах установлены очень четкие, прозрачные, а главное логичные правила, по которым выстраиваются взаимоотношения между инвестором и государством в вопросах восстановления памятников архитектуры", — говорит господин Мошенский.

Он продолжает: "Памятники архитектуры будут интересны инвесторам, если появятся прозрачные правила, будет понятен правовой режим, объем инвестиций, проектно-сметная документация, понимание льгот, которые может получить компания. Важна инфраструктура объекта. Например, имеет значение вопрос, потребуется ли ремонт дорог, которые ведут к памятнику архитектуры, или это будут скрытые инвестиции. Если это "кот в мешке", и список того, что нужно и можно, непонятен, у объекта нет инфраструктуры и инвестор не может заранее просчитать доходную часть объекта, то такие памятники неинтересны. И не важно, где они находятся".

Для представительских целей

Сергей Богданчиков, управляющий директор Origin Capital, считает, что на месте заброшенных архитектурных памятников (а некоторые объекты в Новгородской области представляют собой руины) могут появиться как объекты жилые (усадьбы, дома), так и коммерческие (дома отдыха, гостиницы, офисы).

Ирина Харченко, генеральный директор компании "Высота", рассуждает: "В реконструированных домах-памятниках, расположенных в пределах центров региональных городов, можно разместить офисы. Такие помещения охотно арендуют большие российские или западные компании для размещения своих филиалов. Местный бизнес — например, крупные производители — могут организовать в таких особняках фронт-офисы. Кроме того, исторические здания в центрах городов популярны у арендаторов из банковской сферы. Приспособить архитектурные памятники, расположенные за пределами городов (например, усадьбы), будет гораздо сложнее. Очевидно, что как-то их перепрофилировать, например, под санатории, как часто делалось в советское время, — это решение, грозящее полной утратой таких исторических объектов".

При этом Валентин Заставленко, вице-президент ГК Springald, отмечает, что не всякий памятник можно приспособить для современного использования: "Особенно трудно приспособить к современному использованию бывшие промышленные здания — кардинально поменялись технологии производства, а приспособление крупных промышленных зданий, особенно многоэтажных зданий прядильных мануфактур, пошивочных цехов, под офисные здания, особенно в небольших городах, не имеет экономического смысла — окупаемость инвестиций будет настолько долгосрочной по времени, что в конечном итоге приведет к операционному убытку".

Виталий Никифоровский, другой вице-президент ГК Springald, добавляет: "В России, кроме крупных городов, вообще никак не развита туристическая инфраструктура. Никто не захочет ехать любоваться на родовое поместье Суворова, если там негде остановиться. Но исключительно на деньги инвестора туристические инфраструктурные проекты не реализовать. Необходима комплексная программа развития архитектурного наследия Северо-Запада с государственно-частным партнерством, с гарантированными долгосрочными условиями. Думаю, если бы существовала возможность получения в долгосрочную аренду (от 50 лет) памятников архитектуры — усадеб, родовых поместий, для использования их в личных целях, с условием обеспечения лимитированного доступа туристов на территорию, значительная часть таких памятников обрела бы новых хозяев. Хороший пример в этом отношении — Европа, где существуют родовые поместья и замки, принимающие в определенные дни на своей территории экскурсии".

"Чтобы окупить "памятник", нужно его не только восстановить, но и сформировать вокруг него смежную инфраструктуру: зоны отдыха, рестораны, отели — как это сделано в Европе. Все это можно было бы сделать с минимальным риском, если бы у конкретного региона была понятная политика продвижения себя и привлечения туристов. Но на данный момент любой инвестор, заинтересовавшийся реконструкцией объекта культурного наследия в регионе, должен будет позаботиться и о рекламе всего этого региона", — согласен господин Тупальский.

Тем не менее есть эксперты, которые полагают, что все трудности преодолимы, а конечная выгода все перекрывает.

Ирина Калинина, генеральный директор агентства недвижимости TWEED, считает, что исторические усадьбы — перспективный объект для вложений. "Покупатели на элитном загородном рынке интересуются объектами с историей, и вековая репутация, "намоленность" места для них является заметным преимуществом объекта. На загородном рынке уже есть поселки, возникшие вокруг исторических усадеб, и они весьма востребованы. Например, поселок Покровское-Рубцово, на территории которого находится домик Чехова. Практика показывает, что состоятельные покупатели интересуются поселками "с прошлым", поэтому одна из очевидных стратегий для инвестора в данном случае — создание премиальных коттеджных поселков на территории отреставрированных усадеб", — отмечает она.