Отголосок прошлого
Офисные центры класса С, расположенные в Петербурге, с трудом можно пересчитать.Причин несколько. Во-первых, многие из них в принципе не позиционируют себя как бизнес-центры. Ведь в основном к классу С относят реконструированные здания заводов, научно-исследовательских институтов или просто старые дома в центре, где сдаются офисы.
классом С называют себя все помещения,которые не относятся к А и В, даже несмотря на то что они могут быть совершенно непригодными для работы, а потенциальным арендаторам предлагается сделать ремонт за свой счет с предоставлением арендных каникул.
По примерным подсчетам аналитиков, общая площадь бизнес-центров класса С составляет около 1,1-1,5 млн м. Гильдия управляющих и девелоперов к настоящему моменту сертифицировала в Петербурге 219 бизнес-центров класса С. По мнению председателя совета директоров УК Satellit Development Владимира Скигина, доля
таких бизнес-центров постепенно снижается.
Новых нет
Новых бизнес-центров класса С сейчас практически не появляется. Сегодня больше всего в Петербурге вводится бизнес-центров, относящихся к классу А, многие из них в дальнейшем продаются. Реже встречается новое строительство классов В и В+.
Офисы класса С чаще всего появляются в процессе реконструкции или переориентации бывших производственных помещений, административных заводских зданий, научно-исследовательских институтов.При этом, как отмечает Владимир Скигин, качество таких объектов улучшается. И если в кризисное время это было редкостью, то сейчас на многих объектах ведется реконструкция и собственники повышают арендные ставки. Причем это происходит без закрытия бизнес-центра.
А вот чтобы повысить класс бизнес-центра до категории B или B+, необходима серьезная реконструкция, требующая прекращения работы бизнес-центра. Но и такие случаи тоже встречаются. Среди примеров бизнес-центр «Медведь» на Большой Конюшенной ул., БЦ Scandinavian House на шоссе Революции, БЦ «Виктория Плаза» - бывшее здание НИИ «Электрон-стандарт» на площади Победы.
Реконструкция офисных центров класса С до класса А может быть актуальна для исторического центра, когда бизнес-центр располагается в устаревшем, но имеющем историческую ценность здании. Но если объект не охраняется КГИОП, то дешевле и проще построить новый объект, а не реконструировать старый. Причем это не
обязательно может быть бизнес-центр, так как жилье, например, окупается быстрее.
Ставка имеет значение
В городе сложился определенный пул арендаторов бизнес-центров класса С. Как правило, это небольшие компании, представители малого и среднего бизнеса. Основной спрос приходится на помещения площадью до 100 м, наиболее скромные довольствуются кабинетами площадью по 20-30 м. В связи с этим арендодатели в бизнес-центрах класса С более гибко относятся к метражу требуемых помещения, в то время как в бизнес-центрах классов А и В чаще всего предлагаются минимальные блоки площадью от 150 м. Как правило, бизнес -центры класса С заполнены почти на 100%, правда, ротация арендаторов в них также велика. «На данный момент спрос на класс С стабилен, так как арендные ставки в нем низкие»,
При этом так как бизнесцентры класса С находятся во всех районах города, в том числе в центре, то расположение офиса может быть достаточно удобным с точки зрения транспортной доступности. Одним из определяющих факторов для арендаторов в этом классе является стоимость аренды. В зависимости от места, качества отделки и метража цена колеблется от 400 до 1000 рублей за 1 м в месяц. Наиболее высокие ставки, как и в офисах других классов, в Центральном и Московском районах.
Следует учитывать, что далеко не весь класс С одинаков. Профессиональные девелоперы, которые переориентируют бывшие заводские здания в класс С, создают объекты достаточно высокого качества. Здесь сделана стандартная офисная отделка, есть возможность установить кондиционер, облагорожена территория.
БЦ «Заозерная», находящийся в пешеходной доступности от станции метро «Фрунзенская», где установлена верхняя граница ставки для данного класса помещений.
Спрос будет
Эксперты полагают, что офисы класса С будут востребованы еще долгое время. Сейчас, во время нестабильной экономико-политической ситуации, многие компании стремятся снизить свои расходы, в том числе уменьшая затраты на арендную плату. Если же текущий арендодатель не соглашается пойти на уступки по ее понижению, то арендаторы начинают рассматривать альтернативные варианты, в том числе и переезд в бизнес-центры более низкого уровня. То есть из класса А арендаторы переезжают в класс В, а из В - в класс С.