Отели и хостелы Санкт-Петербурга: краткий обзор рынка
Самую большую долю на рынке гостиниц Санкт-Петербурга занимают отели класса "три звезды" - более 50% всего предложения на гостиничном рынке, и почти все относительно недорогие гостиницы Санкт-Петербурга относятся именно к этому классу.
На втором месте - четырехзвездные отели (22%), на третьем - комплексы уровня "пять звезд" (9%). Оставшуюся долю занимают гостиницы экономкласса. Стоит отметить, что такое распределение сохраняется на рынке начиная с 2013 г.
За первое полугодие 2015 г., по данным компании Colliers International, в Петербурге было введено в эксплуатацию 10 мини-отелей с совокупным числом номеров, не превышающим 30, гостиница на 25 номеров в составе спортивного комплекса на Васильевском острове, трехзвездный отель "Ра" на 28 номеров.
Заявленные к сдаче на конец II квартала значимые объекты так и не были открыты: дата их ввода переносится.
За последние полтора года в городе не введено ни одного отеля с номерным фондом более 100 номеров, отмечают в Knight Frank. Пока что наиболее динамично развивается только рынок мини-отелей: к началу нового туристического сезона открылось не менее 20 новых объектов такого типа (и это только из числа тех, которые публично объявили о своем открытии - многие мини-отели этого не делают).
Планы по развитию гостиничной инфраструктуры
Количество заявленных к реализации проектов, в том числе с участием крупных международных управляющих компаний, постоянно растет. В первом полугодии были заявлены планы по созданию гостиниц под крупными международными брендами. Например, британский фонд Northern European Properties Limited приобрел за 0 млн гостиницу Sokos Hotel Vasilievsky категории "пять звезд" на 278 номеров у другого инвестиционного фонда - London & Regional Properties.
До 2019 г. компания "Тристар Инвестмент Холдингс" намерена построить гостиничный комплекс на 186 номеров (пять звезд) на Вознесенском пр., 1/12, стоимостью 0 млн. Управлять гостиницей будет компания Four Seasons Hotels & Resorts.
Компания РСУ совместно с ООО "Десна Девелопмент", дочерней структурой турецкой Renaissance Construction, начала реконструкцию восьмиэтажного здания под гостинично-деловой центр Renassance Housе на Лиговском пр., 61-63 (четыре звезды, 120 номеров).
А Orco Property Group создала инвестиционный фонд размером 250 млн евро для покупки гостиничных объектов на территории России - в Петербурге планируется открыть гостиницу под брендом MaMaison Hotels & Apartments.
Наконец, норвежский инвестиционный фонд Linstow намерен построить в Петербурге до 2020 г. сразу три гостиницы на 150 номеров каждая. Сейчас идет поиск земельных участков и объектов для размещения отелей.
Увеличивается и число заявленных гостиничных проектов в составе многофункциональных комплексов, в том числе за пределами центра города. Большинство из них планируется отдать в управление международным гостиничным операторам.
По данным Colliers International, сегодня есть 24 инвестиционных проекта по строительству и реконструкции гостиниц на 3771 номер, а число заявок под гостиничное развитие превышает 80.
По оценкам экспертов Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН), в среднем инвестиции в строительство или реконструкцию пятизвездной гостиницы составляют от 00 до 00 на 1 м2. При этом отель окупается за 6-8 лет, доходность его ориентировочно составляет 15-18%. Создание четырехзвездной гостиницы обойдется в 00-4000 за метр, окупаемость составляет 5-7 лет, а доходность - 18-21%.
Хостелы Санкт-Петербурга
Формула успешной работы для хостелов в Петербурге весьма проста: доступно, комфортно и в центре города. Эти постулаты помогают владельцам хостелов не только выживать, но и конкурировать с гостиницами.
У гостиниц и хостелов есть одно главное различие: отели стремятся создать для своих гостей приватность, покой и высокий уровень обслуживания, владельцы хостелов ведут борьбу только за доступные цены на проживание. Хостелы ориентированы на молодежь, более гибкую в плане адаптации к незнакомым людям, туристов с невысокой платежеспособностью или желающих сэкономить.
Мебель в номерах хостела проста - кровати и персональные прикроватные тумбочки или шкафчики с замком. Обычно в номере размещаются от 2 до 4-8 человек, высокая плотность заселения номера достигается за счет установки в комнатах двухъярусных кроватей. Зачастую в номере нет отдельного санузла, он размещен на этаже. Кроме этого, постояльцам приходиться делить и кухню.
Сегодня в Петербурге стоимость одного места в сутки в хостеле начинается от 300 рублей и может достигать 1 тыс. рублей. К примеру, стандартное размещение в трехзвездочном отеле обойдется постояльцу не менее 3 тыс. рублей. Высокие цены в гостиницах только на руку владельцам хостелов - это позволяет работать не только со студентами, но и другими категориями людей, приезжающих в город. Пример - "командировочные", или иностранные туристы, привыкшие экономить в поездках.
Увеличение числа постояльцев позволяет собственникам хостелов получать неплохой доход. По оценкам экспертов, рентабельность этого бизнеса может достигать от 20 до 40%. При этом данный показатель у больших гостиниц колеблется в диапазоне от 10 до 15%. При этом затраты на хостел не столь велики.
По данным NAI Becar, затраты на создание хостела составляют 300-500 USD на 1 кв. м без учета стоимости приобретения объекта. В городе встречаются случаи, когда хостелы открывались в квартирах, взятых в аренду.
В Петербурге хостелы чаще всего располагаются в бывших коммунальных квартирах, расположенных в центре города в непосредственной близости от основных достопримечательностей. Только на Невском проспекте их не менее 15. Если европейские хостелы рассчитаны на проживание 50-70 человек, то в Петербурге они значительно меньше и представляют собой 3-5 комнат общей вместимостью не более 15-30 человек.
Еще одним условием успешности проекта необходимо считать месторасположение объекта. Туристы приезжают знакомиться с достопримечательностями города, и поэтому им хочется поселиться в центре, чтобы тратить меньше времени и средств на дорогу.
В центре города чаще всего хостелы располагаются во вторых-третьих дворах, однако немало хостелов и в приближенных к центру районах города. К примеру, достаточно большое количество таких объектов можно встретить в Адмиралтейском районе, в части города, близкой к Обводному каналу.
, по итогам первого полугодия 2011 года в Петербурге действует около 70 хостелов. Наиболее известный среди них - Graffiti на Мойке, 102 (30 номеров, 156 мест), открытый в 2009 году в здании типового советского детского сада. В 2010 году открылся Hostel Life (15 номеров на 68 мест), который интересен своим соседством с одним из самых дорогих и известных ресторанов города - "Палкинъ" с видом на Невский проспект. В 2011 году открылся мини-отель и хостел Otelleto в Подъездном переулке, который одновременно позволяет принять 62 человека: 24 человека - мини-отель, 38 - хостел.
Спрос на хостелы находится на стабильно высоком уровне, а их заполняемость в среднем выше, чем в гостиницах три звезды, так как сегмент непритязательных туристов, не предъявляющих высоких требований к уровню сервиса, достаточно велик.
Переориентация постояльцев из мини-отелей и небольших гостиниц в хостелы заставляет волноваться отельеров. Накладные расходы у хостелов намного ниже, что не позволяет конкурировать с ними на равных. В городе известны случаи, когда владельцы хостелов платят за коммунальные услуги по тарифам для частных лиц, в то время как гостиницы вынуждены платить больше за счет установленных для них тарифов как для юридических лиц. Чтобы получить такое преимущество, ума много не надо, надо просто не переводить квартиру, в которой расположен хостел, в нежилой фонд.
В переводе с английского hostel означает общежитие. Однако для россиян русское название больше ассоциируется с негативом, чем с местом, где можно относительное недорого и спокойно переночевать.
Первый хостел в России был открыт в 1992 году в Санкт-Петербурге и был назван Saint Petersburg International Hostel. Годом позже уже в Москве появился свой "первенец". В том же году была создана и национальная ассоциация - Russian Youth Hostel Assosiation (RYHA). На сегодняшний день ассоциация объединяет хостелы Петербурга, Москвы, Великого Новгорода, Иркутска и Петрозаводска. Однако больше всего развитие хостел-движения получило в Москве и Петербурге.
В российских хостелах путешественники останавливаются на 1-2 ночи. В Петербурге этот показатель выше - в среднем 2-3 ночи. Сейчас российские хостелы в основном ориентированы на прием гостей из-за рубежа, их доля в загрузке колеблется в районе 70%.
Несмотря на дешевизну, в Петербурге можно найти достаточно комфортабельные хостелы. Иногда это могут быть и одноместные номера, а в больших комнатах иногда есть телефон и телевизор. Завтрак в Петербургских хостелах обычно не входит в стоимость проживания, но гости могут воспользоваться кухней и необходимой посудой, где можно в любое время приготовить себе еду.
Так же как и классические отели, хостелы имеют свою классификацию. Только вместо звезд используют елочки (от одной до четырех). Самые лучшие, "четырехъелочные" хостелы должны иметь не менее 70 мест размещения, а в комнатах располагается не более 6 человек; завтрак включен в стоимость проживания, время работы - круглосуточно. Обязательно наличие бесплатного Интернета (можно на этаже), умывальника в номере и отдельной комнаты, где располагаются стиральная машина и гладильная доска.