Ослабление рубля заставляет арендаторов и арендодателей задумываться о пересмотре договоров
Зафиксировали произошедшие на петербургском рынке коммерческой недвижимости изменения и попытались спрогнозировать будущее участники круглого стола, организованного журналом «Эксперт Северо-Запад» и выставочным объединением «ЭКСПОСфера».
Валюта ставку бережет
В отличие от рынка жилой недвижимости, где рубль уже давно стал основной валютой расчетов, ситуация в коммерческой недвижимости не столь однозначна. Так, если говорить о торговых центрах, то, по словам участников рынка, есть небольшое количество ТК, где ставки привязаны к курсу евро. «Но в большинстве торговых центров практикуется некая условная единица. Сейчас устанавливают валютный коридор, и ставка меняется в рамках коридора», – говорит директор по развитию компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Александр Веселов.
По словам директора отдела аренды концерна SRV Натальи Борец, чаще всего вопрос привязки к европейской или американской валюте связан с политикой и характером собственников: «Если это европейская компания, как правило, ставки выставляются в евро. Если российская, особенно вкладывающая свои средства, – в рублях».
В складском секторе рынка, в комплексах классов А и В долларовые ставки установлены в половине случаев. «Если говорить о бизнес-центрах, по нашим данным, у 80% ставки в рублях. Есть ежегодное повышение, предусмотренное договором, – в пределах 10%. Но все индивидуально: кому-то повышают, кому-то – нет. По данным компании ASTERA, в первом квартале ставка в бизнес-центрах класса А в рублях упала, в классе В – выросла. Но это запрашиваемые ставки, а не реальные договоры», – подчеркнул Александр Веселов. С ним согласен руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Владислав Фадеев: «За квартал ставки выросли на 0,6-0,7%. Но офисный рынок – на 94% рублевый, и если пересчитывать в долларовый – это тут же минус 6-7% только из-за изменения курса».
Не евро единым
Впрочем, завязанность на валюту, а значит, и зависимость от волатильности валютного курса – это лишь одна из проблем рынка коммерческой недвижимости. Эксперты признают, что стагнация началась еще в конце прошлого лета. «В сегментах торговых центров и офисной недвижимости ситуация неоднозначная. Но большей частью ее можно назвать негативной. Причем для обеих сторон – и для собственников, и для арендаторов. Причина этому не одна. Это не просто колебания валюты, а комплекс факторов, и накапливаться они начали раньше. Валюта и нестабильность политической ситуации – это катализатор, который может привести к стагнации и даже падению рынка», – предупреждает Наталья Борец.
Так, арендаторы торговых центров почувствовали снижение спроса и трафика еще в середине прошлого года. Количество сделок стало снижаться, часть проходила очень тяжело уже в июле-августе. А результаты новогодних и первых постновогодних пиков продаж показали, что россияне стали серьезно экономить. «Можно было почувствовать, что трафик снижается, обороты падают. Умные арендодатели предпринимают шаги раньше, чем арендатор обратится за скидкой. Необходимо задействовать все сферы – маркетинг, логистику. Существует много способов оживить ситуацию. Дополнительные маршрутки, праздники, флешмобы. Причем при грамотной реализации достигаются две цели: помимо основной – увеличения трафика и, как следствие, оборотов – арендаторы чувствуют и понимают, что владельцы заботятся и стараются помочь, а не просто собирают аренду. В кризисные моменты это очень важно», – убеждена Наталья Борец.
В сегменте складской недвижимости ставки пока не изменились, но здесь тоже есть свои нюансы. «Весь бизнес, что связан с привозом грузов, увеличился в части затрат, потому что курс доллара изменился и, наверное, еще чуть-чуть подрастет. Мы этот эффект еще не ощутили. Они, как и ритейлеры, существовали на старых запасах.
Сейчас ситуация меняется, затраты по доставке всех товаров растут. Есть два варианта: повысить цены (и в ряде случаев это уже произошло) или пойти к собственнику и пытаться выторговать скидки и льготы. Или – и то и другое. Но мы ожидаем, что в третьем квартале произойдет падение ставок и в этом сегменте», – поделился Владислав Фадеев. Уже сейчас те, кто заключал долговременные договоры с собственниками, отказываются от излишков площадей либо сдают их в субаренду. «У нас появились арендаторы, которые отдают в субаренду по 2-3 тыс. кв. м», –
Ставки падают, бизнес растет
На офисном рынке в прошлом году про-изошел массовый вывод новых бизнес-центров, причем большей частью – класса А. «Многие наши клиенты приостановили рассмотрение существующих офисов, ожидая, когда в новых бизнес-центрах снизятся арендные ставки. Однако практически половина этих объектов выставляют цены в долларах, и они были приличными изначально – 1,4-1,5 тыс. рублей за 1 кв. м в переводе на рубли.
А сейчас это переводится по действующему курсу – и арендаторы получают ценник в 1,8 тыс. рублей за 1 кв. м. Даже для нового бизнес-центра это очень высокая ставка. Тем не менее клиенты ждут. Мы готовы, говорят они, сообщите, как только ставки упадут до 1-1,1 тыс. рублей за 1 кв. м. Это на сегодня желаемая ставка при метраже 100 кв. м», – говорит вице-президент по управлению коммерческой недвижимостью «АРИН» Екатерина Лапина. «Многие объекты, которые выходили на рынок в последнее время, позиционировались выше реального рынка. Арендаторы не готовы платить такую цену.
В “Лидер Тауэр” изначально ставки были на уровне 2,3 тыс. рублей за 1 кв. м, но в итоге после длительного простоя владельцы были вынуждены сдавать помещения по 1,1 тыс. рублей. И работать в сегменте класса В, хотя долго настаивали на принадлежности к классу А. Это один, но очень яркий пример. И это общая тенденция – новые объекты выходили с завышенными ставками», – говорит Владислав Фадеев. s, ситуация в офисном сегменте не столь однозначна. «Сейчас в центральных районах со сдачей офисов проблема, а в Пулково идет подорожание. И это не один клиент. Это 0,5-1 тыс. кв. м по 1,5 тыс. рублей за 1 кв. м», –
Падение ставок происходит и на рынке стрит-ритейла. «До последнего времени рынок стрит-ритейла показывал спад, сделок по аренде практически не было. В итоге в апреле собственники на Невском проспекте опустили ставки на 25-40%. В среднем аренда квадратного метра в этом месте – на Невском проспекте от Адмиралтейства до площади Восстания – начиналась от 10 тыс. рублей. Сейчас это 5-7 тыс. рублей, редко – 9 тыс. После такого снижения мы, например, провели сразу четыре сделки. Все арендаторы – представители общепита, местные или московские сети», – рассказывает Екатерина Лапина. «Небольшие магазинчики не могут платить те ставки, которые были заявлены еще в прошлом году.
И думаю, что если большинство собственников пойдут на понижение цен, простоя мы не увидим. Мы делали активный прозвон всех сегментов – услуги, торговля, все активны, все объекты рассматривают, но по более низким ставкам», – добавляет она.
Часть участников рассматривают сложившуюся на рынке коммерческой аренды ситуацию как благо. По наблюдениям компании «АРИН», сейчас устойчиво растет спрос на покупку помещений стрит-ритейла, причем возможность для развития появилась у малого бизнеса, поскольку как на продажу, так и в аренду выставляются и небольшие лоты – 50-100 кв. м.
Однако, по мнению Натальи Борец, есть и обратная сторона: сейчас не лучшее время для продажи объектов, и собственники делают это скорее вынужденно. Еще одним плюсом снижения ставок станет появление в центре города продуктовых сетей. «На Большом проспекте Петроградской стороны мы наблюдаем снижение арендных ставок на 40% в пользу продуктовых сетей. Думаю, что в центре мы в этом году увидим представителей продуктового ритейла. Это давно напрашивалось, но они не могли себе этого позволить из-за технического отсутствия таких площадей и арендных ставок», – заключила Екатерина Лапина.
Оксана Колганова