Около 35% площадей складской недвижимости Петербурга - вакантны
В связи с этим большинство логистических комплексов изначально предлагали помещения более крупными блоками - от 2 000-3 000 м2. Это привело к избытку помещений крупной "нарезки", что вызвало увеличение свободных площадей в складских комплексах.
Складские комплексы, введенные до кризиса имеют достаточно высокий уровень заполняемости - около 80%. Объекты, открывшиеся в конце 2008 и в 2009 году заполнены в лучшем случае на 40-50%. В среднем по рынку доля вакантных площадей составляет около 35%.
В 2009-2010 году, по прогнозу аналитиков Maris Properties, усилится конкуренция между девелоперами, что создаст дополнительные преимущества для арендаторов: большой выбор помещений, повышение качества помещений и услуг и гибкие коммерческие условия. Таким образом, рынок складской недвижимости постепенно становится рынком арендатора.
Активность спроса, снижающаяся с 4 квартала 2008 года в связи с началом кризиса, будет продолжать снижение. Падение продаж у потенциальных арендаторов приведет к снижению потребностей в складских площадях. Спросом будут пользоваться помещения площадью до 1 000 м2 в складских комплексах класса В.
В результате кризиса девелоперы логистических комплексов заняли более лояльную позицию по отношению к арендатору в переговорах и при обсуждении коммерческих условий. Если ранее условия аренды от собственника были категоричными, сейчас они гибкие. Например, семилетний срок аренды сменился на возможный пятилетний, страховой депозит в 6 месяцев теперь может снизиться до двух, авансовый арендный платеж в размере квартальной платы меняется на одномесячный.
Уровень заполняемости складских комплексов в 2009 году уменьшился, и арендодатели вынуждены были пойти на снижение арендных ставок для привлечения арендаторов. Если в первом квартале 2009 года запрашиваемые арендные ставки оставались на уровне 2008 года, а снижение происходило в основном за счет скидок, то уже во втором квартале отмечается снижение запрашиваемых арендных ставок, при этом скидки также присутствуют.
Запрашиваемые арендные ставки снизились в среднем в 2009 году на 20-30%. Поскольку сделок на рынке происходит мало, то оценить диапазон реальных арендных ставок сложно. В среднем они могут быть ниже запрашиваемых на 10-20%.
Общий объем предложения на складском рынке Петербурга составляет более 6 млн. м2, из них только 1/4 - это качественные логоцентры А и В классов, без учита складов, построенных под собственные нужды.
К вводу на 2009 год было заявлено о вводе в эксплуатацию более 1 млн. м2. Однако, влияние мирового финансового кризиса, а также рекордное увеличение площадей в 2008 году внесло коррективы в планы девелоперов. Сроки ввода многих проектов были перенесены, ряд проектов заморожен на неопределённый срок. Таким образом, учитывая эти факторы, аналитики Maris Properties прогнозируют открытие в 2009 году 30% площадей от заявленных к вводу, то есть около 350 000 м2, из которых 191 000 м2 уже введено.
Большая часть из введенных объектов - это те складские комплексы, которые должны были открыться в прошлом году, но задержали сроки ввода. Замораживать проекты, готовность которых составляет 70% и более не имеет смысла, как и не имеет смысла начинать строительство новых очередей и новых складских комплексов, учитывая влияние экономического кризиса и низкую активность спроса.
Структура качественных складских комплексов постепенно меняется в сторону увеличения доли объектов класса А. Если в 2008 году они составляли 62%, то уже по итогам 1 полугодия 2009 года - 66%, поскольку большая часть вводимых и строящихся объектов относится к самому высокому классу.
Тенденция увеличения предложения складских комплексов класса А связана в первую очередь со стремлением инвесторов "занять" высококачественный сегмент и получить максимальную прибыль, предлагая услуги аренды или ответственного хранения. Но рынок арендаторов достаточно ограничен. Спрос большинства арендаторов, нуждающихся в высококлассных складских площадях, уже удовлетворен предложением объектов, введенных в 2007-2008 годах.
Территориально в Санкт-Петербурге можно выделить несколько зон концентрации складской недвижимости. На севере города - это Парнас и Парголово, на юго-востоке - Горелово, Уткина Заводь, Кудрово.
