Офисный рынок топчется на месте
Кризисные явления затронули рынок коммерческой недвижимости. Выразилось это прежде всего в сокращении арендуемых площадей, миграции арендаторов в бизнес-центры с более выгодными условиями аренды и снижении ставок. "Сегодня офисный рынок - это рынок арендатора и брокера", - комментирует Андрей Макаров, руководитель проекта «Сова».
За три месяца 2015 года в Петербурге введено почти 49 тыс. кв. м офисных площадей. Это, по подсчетам NAI Becar, на 25% ниже показателей прошлого года.
Общий объем предложения на рынке офисной недвижимости увеличился на 1,4% и составил 2 337 тыс. кв. м (по классам А, В+ и В) или 3 516 тыс. кв. м с учетом класса С. Согласно прогнозам по вводу офисной недвижимости, ввод за I квартал составил 27% от годового объема.
Вакантные метры
«В I квартале сохранилась тенденция к росту уровня вакансии во всех сегментах, - говорит Наталья Скаландис, управляющий директор РМ NAI Becar в Санкт-Петербурге.- Из-за негативных последствий экономической ситуации арендаторы сокращают объемы занимаемых площадей. Хотя в целом результаты квартала говорят о том, что качественные объекты с удачной локацией и разумной арендной политикой остаются востребованы».
Несмотря на то, что рост вакансий не приобрел критичного характера, он отмечается во всех сегментах. «По сравнению с IV кварталом в I квартале 2015 года уровень вакансий во всех сегментах увеличился в пределах 1-2 процентов. Сложнее всего сейчас офисам класса А, по итогам марта уровень вакансий в сегменте составил чуть больше 20 процентов. Вакансия в классах В и В+ оказалась на уровне 9 процентов», - считает Луиза Улановская, руководитель Департамента маркетинга и продаж ООО «Газпромбанк-Инвест».
Андрей Хитров, региональный директор EKE Group в России, считает, что влияние негативных тенденций в Петербурге сгладил переезд Газпрома, который главным образом поддержал бизнес-центры класса А и А+.
По данным Компания Bright Rich CORFAC International, объем поглощения качественных офисных площадей за I квартал 2014 года составил 20 716,00 кв. м, при этом более 74% от указанной площади было арендовано в бизнес-центрах класса А.
В NAI Becar отмечают, что средний уровень вакансии варьируется также в зависимости от района. Наиболее высокая вакантность (около 18%) отмечается в двух районах-лидерах по общему объему предложения офисной недвижимости - Московском и Центральном, а также в Невском и Красногвардейском районах. Вакансия в Петроградском районе, который также входит в топ-3 по объемам офисных площадей, напротив, ниже среднегородского показателя (11%). Наиболее низкие показатели отмечаются в Адмиралтейском и Калининском районах (чуть выше 6%).
Переезд классом ниже
Экономический кризис вынуждает многие компании переезжать в БЦ более низкого класса или с более дешевой локацией либо сокращать занимаемые площади. «Сейчас спросом пользуются офисные помещения в классах В и B+, предлагающие наилучшее соотношение цены и качества. Данные категории имеют наименьшие риски потери арендаторов», - считает Михаил Рожко, директор департамента брокериджа NAI Becar.
Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в СПб, также ожидает, что наибольшим спросом у арендаторов в 2015 будут пользоваться помещения с полной отделкой в бизнес-центрах класса В+. По ее мнению, как и в прошлый сложный для рынка период 2008-2009 годов, пустовать будут помещения, предлагаемые по завышенным ценам.
«Наименьшие риски имеют объекты хорошего качества в правильных локациях с адекватным уровнем ставок. Сложнее всего в период экономической нестабильности традиционно приходится объектам класса А, поскольку они предлагают обычно наиболее высокие ставки»,
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», уверен, что качественные офисные площади класса А будут востребованы у арендаторов. «Поменялся пул компаний, которые предпочитают размещаться в элитных бизнес-центрах, но заполняемость сопоставима с уровнем прошлых лет. В среднем по сети «Сенатор» она составляет 95%. Сегмент офисов класса В также устойчив. При ротации между двумя этими классами арендаторы ощущают разницу не столь остро, как при переходе в С-класс, где на них часто ложатся дополнительные задачи - заказ воды, клининг и так далее. Поэтому в них чаще размещают бэк-офисы», - говорит эксперт.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, также считает наиболее устойчивыми объекты класса А, так как значительная часть крупных компаний подписывала долгосрочные договоры аренды, поэтому требуется время на пересмотр условий или выхода из объекта. «Экономические сложности в большей степени повлияли на малый бизнес, он более динамично реагирует на изменившуюся макроэкономическую ситуацию, поэтому и влияние на бизнес-центры класса В более заметно. Однако утверждать, что и в дальнейшем эта тенденция сохранится, будет неверно. Мы ожидаем, что и бизнес-центры класса А также почувствуют влияние кризиса не только с точки зрения ставок, но и с точки зрения увеличения вакантных площадей», - констатирует он.
А вот Андрей Хитров полагает, что в случае негативной экономической ситуации класс С всегда чувствует себя увереннее, так как предлагает самые низкие ставки на рынке. «Также уверенно себя чувствуют бизнес-центры, в числе арендаторов которых много компаний-экспортеров. Как правило, лидеры рынка в кризис только растут. Поэтому качественные проекты, площади в которых занимают крупные платежеспособные компании - лидеры рынка, также будут чувствовать себя уверенно. Наиболее уязвимы проекты среднего ценового сегмента, офисы в которых арендует мелкий бизнес сферы услуг, компании-импортеры», - поясняет он.
Коммерческие условия
Сегодня подавляющее большинство бизнес-центров перешли на рублевые ставки, повторив ситуацию 6-летней давности. По данным East Real, в настоящий момент в бизнес-центрах класса А стоимость аренды варьируется от 1450 до 1700 руб./кв. м/мес., в классе В - от 800 до 1200 руб./кв. м/мес., включая НДС и КУ.
Закрытие сделок происходит по ставкам в среднем на 10-12% ниже заявленных, либо стоимость контракта снижается за счет предоставляемых арендодателем дополнительных услуг: машино-место, расширение базового пакета отделки, льготный период и т. д.
По данным NAI Becar, ставки аренды сохранились примерно на уровне конца 2014 года. Повышение было зафиксировано в классе А на 1,3%, снижение заметно только в сегментах В+ (-0,9%) и В (-2,5%), но и оно не носит характера обвала.
«Одним из немаловажных факторов, способствующих таким итогам, является переход на рублевые договоры, - рассказывает Наталья Скаландис. - Ряд успешных объектов в высококлассном сегменте не отказался и от ежегодной индексации арендных ставок. Однако в начале 2015 года процент индексации в среднем снизился с 10% до 5%».
На конец марта средний размер арендных ставок составил: в классе А - 1540 руб./кв. м/мес., в классе В+ - 1140 руб./кв. м/мес., в классе В - 970 руб./кв. м/мес., в классе С - 800 руб./кв. м/мес.
По прогнозам специалистов компании NAI Becar, до конца года возможно увеличение общего объема предложения в офисном сегменте на 3-4%. Среди наиболее ожидаемых проектов 2015 года можно назвать бизнес-центр «Сенатор» на Московском проспекте - в классе А - и деловой центр Mezon Plaza - в классе В+.
Опрос:
Изменились ли ставки капитализации в бизнес-центрах и каковы их перспективы?
- Покупатели, пользуясь экономической нестабильностью, стараются купить объекты подешевле. С конца прошлого года в недвижимость снова устремились капиталы, чьи владельцы заинтересованы в их сохранении, и валютные сбережения, позволяющие в краткие сроки существенно увеличить рублевый эквивалент и купить более дорогие объекты, чем планировалось. В целом текущая экономическая нестабильность в первую очередь увеличила рыночный диапазон ставок в сделках. Из-за падения курса рубля увеличилась стоимость строительства и заемных денег, поэтому успешные офисные объекты инвестиционного качества могут прибавить в цене, то есть ставки могут снизиться.
Андрей Макаров, руководитель дизайн-проекта «Сова»:
- Об изменении ставок капитализации на сегодняшний момент говорить сложно. Поскольку инвестиции в коммерческую недвижимость носят в основном долгосрочный характер, делать срез по доходности объектов разных классов в меняющейся экономике будет неправильно. На ставку капитализации влияют два показателя: ликвидность объекта и его денежный поток. Многие арендаторы добились снижения ставок, крупные арендаторы эти ставки даже зафиксировали в долгосрочных договорах. Таким образом, в результате снижения операционных доходов ставки капитализации тоже должны снизиться.
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:
- Минимальные ставки капитализации по качественным бизнес-центрам (класс А) выросли в I квартале 2015 года с 11% до 11,5%. Мы ожидаем стабилизации ставок в краткосрочной перспективе и их дальнейшего снижения в среднесрочной, но при условии стабилизации внешнеполитической обстановки.
Анна Сигалова, заместитель директора департамента инвестиционных услуг компании Colliers International в Санкт-Петербурге:
- Ставки капитализации офисных объектов на конец 2014 года составили 10-11%. Показатель учитывает лучшие объекты коммерческой недвижимости в своем классе, сданные в аренду на рыночных условиях, расположенные в Санкт-Петербурге, арендаторами в которых являются крупнейшие российские и международные компании. Для сравнения: по итогам 2013 года ставка капитализации офисных центров класса А составила 9 10%, офисных центров класса В - 11-12%.
Андрей Хитров, региональный директор EKE Group в России:
- Инвестиционные сделки на рынке единичны, поэтому отследить изменения ставки капитализации крайне сложно. Рынок упал, и покупатели хотят более высокую ставку капитализации без рисков, что полностью противоречит ожиданиям продавцов. Отследить динамику ставки сложно также потому, что в большинстве случаев сделки по приобретению офисных центров не инвестиционные - покупатели приобретают офисы для себя, а не для последующей сдачи в аренду. Кроме того, как правило, сумма сделки не разглашается. В связи со стабилизацией рубля Центральный банк будет понижать ставку рефинансирования, интерес к инвестированию в коммерческий рынок будет расти, а ожидания по доходности объектов у покупателей будут снижаться, что благотворно повлияет на рынок.