Публикации в прессе

Обнуляем рынок?

27 Ноября 2014, 14:52
Несмотря на то, что, по данным JLL в Санкт-Петербурге, за первые девять месяцев текущего года в городе были закрыты сделки объемом около $185 млн, падение объема иностранных инвестиций налицо. Если в 2012 году доля западных инвестиций составляла 40% против 60% российских, то в 2014 году она сократилась до 10%, информируют в NAI Becar в Санкт-Петербурге.

Вечер перестает быть томным

По мнению Бориса Мошенского, генерального директора компании Maris в ассоциации с CBRE, санкции вводились против отдельных секторов экономики и не были направлены на рынок коммерческой недвижимости, поэтому прямого влияния они не оказали. "Хотя в целом санкции повлияли на ухудшение экономического климата России, а вслед за этим возникла некая реакция рынка коммерческой недвижимости, поскольку он зависит от общей экономической ситуации", - объясняет г-н Мошенский.

Данные NAI Becar в Санкт-Петербурге показывают, что, по сравнению со II кварталом, рынок инвестиций в коммерческую недвижимость упал на 75%. По данным JLL, объем инвестиционных сделок за девять месяцев 2014 года в Петербурге снизился почти на 60% по сравнению с аналогичным периодом 2013 года.

Но, комментируя ситуацию, эксперты дают понять, что паниковать пока преждевременно. "Дело в том, что по сравнению с первым, традиционно не очень активным кварталом, во втором наблюдался существенный прирост, и объем инвестиций увеличился в несколько раз, - говорит Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами (asset management) NAI Becar в Санкт-Петербурге. - Поэтому падение в III квартале по сравнению с началом года было не очень существенным. Хотя в целом объем инвестиций начинает снижаться, и довольно быстро, что, по сути, было прогнозируемо после введения санкций".

По словам г-жи Шарыгиной, существенно снижается объем инвестиций со стороны иностранных инвесторов. Проекты приостанавливаются, есть также примеры, когда иностранные компании начинают сворачивать свое присутствие в России и пытаются продавать свои активы. Так, о сокращении своего присутствия в России, и в Петербурге в частности, уже заявили такие бренды, как Seppala и Adidas. В то же время, если говорить о девелоперских и строительных корпорациях, об уходе из России объявил только один инвестор - финская Sponda, которая в июне продала два офисных комплекса в Санкт-Петербурге за 9,9 млн евро и следом за ними собирается избавиться от земельного участка в Ленинградской области, где планировалось строить логистические комплексы.

Проекты остальных иностранных инвесторов в активной стадии строительства продолжают реализовываться. В числе наиболее знаковых - ТРЦ "Охта Молл" от финского концерна SRV Group, "Outlet Village Пулково", строительством которого занимается американская корпорация Hines, вторая очередь ТРЦ "Питер-Радуга" от компании "Ралмир Холдинг Б. В.". Кроме того, в Обухове Resolute Asset Management LLP (Великобритания) строит складской комплекс "Логопарк "Троицкий"", в Московском районе компания с австрийским капиталом "Авиелен А. Г. " возводит бизнес-центр "Цеппелин", а турецкий холдинг Renaissance Development завершает строительство БЦ "Ренейссанс Бизнес-Парк" на ул. Смолячкова. По словам Владислава Фадеева, руководителя отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, все эти объекты имеют выделенное финансирование, строительство идет в соответствии с заявленными планами, поэтому они будут открыты в текущем или следующем году.

"Не нужно преувеличивать или нагнетать обстановку. Никто из иностранных девелоперов не собирается покидать наш рынок, поскольку все понимают, что санкции в большей степени связаны с политикой. Так что ни один проект, в котором участвуют иностранные девелоперы и западные деньги, не сворачивается, все по-прежнему реализуется. Я бы обратил внимание на то, что к нам и до санкций и украинских событий неохотно приходили зарубежные деньги, и связано это было с инвестиционным климатом, который оставляет желать лучшего", - утверждает Борис Мошенский.

Пересмотр сценариев

Между тем нельзя не признать, что ограничительные политические и экономические меры, введенные в отношении России, существенно увеличили уровень общеэкономических и политических рисков. Наибольшее беспокойство, по мнению Владислава Фадеева, вызывает ограничение государственным банкам доступа к долговым рынкам США и ЕС. "Непосредственно санкции влияют на инвесторов через стоимость заемного финансирования, которая возросла за последние месяцы. Но этот канал влияния больше воздействует на российских инвесторов", - комментирует эксперт.

Кроме того, по словам Сергея Владимирова, руководителя отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL в Санкт-Петербурге, в текущих рыночных условиях и российские, и западные банки очень осторожно стали относиться к предоставлению проектного финансирования. "Более тщательно анализируется концепция проекта, устойчивость его экономики, ликвидность залога. Помимо этого банки начали чаще просить обеспечить кредит на девелоперский проект залогом прав на действующий арендный бизнес. Стоит отметить, что в условиях ограниченного доступа российских банков к зарубежным рынкам капитала международные банки становятся единственными источниками валютного кредитования", - констатирует Сергей Владимиров. Олег Сумбаев, генеральный директор группы компаний SOLO, не разделяет спокойствия своих коллег. По его прогнозам, доля западных инвестиций в 2015 году вполне может снизиться на 30-40%. "Связана подобная ситуация с изменением стоимости капитала в целом, повышением процентных ставок и изменениями условий кредитования в невыгодную для девелоперов сторону", - предупреждает девелопер.

Еще более жесткие последствия ограничительных мер ожидают в NAI Becar: по оценкам специалистов этой компании, доля новых иностранных вложений в общем объеме инвестиций останется на уровне 10%. Причем этот показатель, скорее всего, будет достигнут только за счет азиатских партнеров, которые сейчас активно себя проявляют. Вклад же европейских инвесторов вполне может оказаться нулевым.

В JLL считают, что до стабилизации геополитической обстановки основную роль на инвестиционном рынке будут играть российские компании.

Между тем на петербургском рынке есть игроки, которые давно здесь работают и пережили вместе с российскими коллегами не один экономический кризис. Это работающие в отрасли жилой и коммерческой недвижимости финские девелоперы NCC, "ЮИТ ДОМ", SRV, EKE Group, а также множество структур, которые не являются игроками рынка коммерческой недвижимости, но при этом владеют недвижимыми активами и поневоле становятся игроками рынка, например IKEA и Siemens. "Такие компании не собираются прекращать бизнес в России и верят в то, что мы справимся с нашими трудностями. При этом, безусловно, они переживают за все, что происходит", -комментирует Ольга Шарыгина.

"К основным инвесторам и девелоперам с международным участием на петербургском рынке относятся также GHP, Jensen Group, MirLand Development, MSREF, Lemminkainen, NCC, Raven Russia, Renaissance Development. Все эти компании имеют несколько объектов в Петербурге, продолжают искать пути развития и уходить с рынка пока не собираются", - добавляет Сергей Владимиров.

Эксперт также отмечает, что все западные игроки, работающие на петербургском рынке, начали пересматривать свои стратегии и разрабатывать антикризисные сценарии, планировать продажи более тщательно и менее оптимистично, пересматривать прогнозы. "Сейчас по переговорам с нашими заказчиками и клиентами видно, что они вносят корректировки и разрабатывают пессимистические сценарии", - рассказывает г-жа Шарыгина.

Кризис кризису рознь

В целом большинство экспертов все же считают, что иностранные строительные компании, реализующие проекты в России, пострадают не очень сильно. "Дело в том, что юридические лица, осуществляющие непосредственно застройку, почти во всех случаях являются российскими, созданными по существующему законодательству, - объясняет Олег Сумбаев. - Такие компании будут строить и предлагать свой продукт на рынке в рамках правового поля Российской Федерации. Санкции могут сказаться на условиях кредитования, если речь идет о привлечении иностранных банков. Однако российские строительные проекты кредитуются в основном отечественными финансовыми организациями".

По мнению Владислава Фадеева, даже те проекты, которые на сегодняшний момент только анонсированы, но имеют под собой четкое экономическое обоснование, несомненно, будут реализованы. "Вопрос только в сроках реализации этих объектов: можно ожидать переноса сроков до улучшения общеэкономической ситуации. Есть ряд проектов, возможность реализации которых изначально была сомнительной, но их судьба не зависит от текущей ситуации с санкциями", - объясняет г-н Фадеев.

Рекомендуем ознакомиться
  • 15 Апреля 2021, 13:37
    В БИЗНЕС-ЦЕНТРАХ КЛАССА А ПОДНИМАЮТ СТАВКИ
    Владельцы бизнес-центров класса А в Петербурге подняли ставки аренды на 1,6% (к декабрю 2020 года). Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка на первый квартал 2021 года составила 1 950 рублей за один кв. метр в месяц. Арендная ставка в офисных центрах класса В не изменилась – она составляет 1310 рублей за один кв. метр в месяц.
  • 14 Апреля 2021, 16:20
    В Петербурге закрылись десятки ресторанов и кафе
    В первом квартале 2021 года число вновь открытых предприятий на рынке стрит-ритейл Санкт-Петербурга оказалось на 35% меньше показателя закрывшихся.

Новости
и пресс-релизы

Все новости
  • 16 Апреля 2021
    Международная выставка-форум "Склады России"

    В дискуссии по данной тематике на 7-ой Международной выставке-форуме «СКЛАДЫ РОССИИ», которая пройдёт в Санкт-Петербурге с 28 по 29 апреля, примет участие Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE.

  • 14 Апреля 2021
    Итоги 1 квартала в сегменте стрит-ритейла

    Аналитики компании Maris в ассоциации с CBRE подвели итоги 1 квартала в сегменте стрит-ритейла Петербурга.

Компания Maris|Part of the CBRE Affiliate Network с 2011 года является лидером среди международных консультантов по сдаче офисных помещений в аренду.