Недвижимость в новом тренде

Елена Прозорова, консультант-аналитик отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.

Привычные современные форматы общественных заведений, которые нас окружают, когда-то были новыми для рынка. Так, в 1690 году в Париже открылось первое в Европе кафе, которое было диковинным местом для публики. В 1719-м свои двери распахнул первый публичный музей в России – Кунсткамера, куда людей приходилось заманивать спиртными напитками и закусками. В 1994 году в Лондоне появилось первое интернет-кафе. А первый капсульный отель, формат которого только начинает свое развитие в России, был открыт в Осаке (Япония) в 1979 году.

Третье место

В наше  время в  крупных мегаполисах появляются оригинальные общественные заведения, такие как коворкинги, тайм-кафе, фаблабы, хакспейсы и креативные пространства.

Все эти общественные заведения можно объединить американской социологической концепцией третьего места. Это понятие было введено американским социологом Рэем Олденбургом, который определил первое место как дом, второе – как работу, а третье  – как нейтральное, комфортное многофункциональное пространство для общения, встреч с друзьями и коллегами.  

Такие третьи места сейчас становятся особенно популярными. Люди с удовольствием посещают заведения, в которых есть уютная атмосфера, приятный и иногда уникальный дизайн помещений, где можно общаться с другими интересными людьми, где помимо  привычных функций есть большой выбор дополнительных опций, таких как Wi-Fi, игры, книги, залы для мастер-классов, комнаты для переговоров. Петербург может похвастаться наличием новых общественных и культурно-досуговых заведений, где  люди могут не просто встречаться, общаться, творить, но и работать.

Коворкинг

К новым пространствам с совершенно новой концепцией можно отнести коворкинги – места, где участники, оставаясь независимыми и свободными, используют общее рабочее пространство. Основными преимуществами коворкингов перед стандартными офисами и домом являются экономичность, наличие инфраструктуры, возможность налаживать связи при работе, креативная атмосфера.

В коворкингах любой может арендовать рабочее место как на час, так и на месяц. Имеется доступ к офисной орг-технике и Wi-Fi. Рабочие пространства дополняются  кухнями, некоторые предоставляют клиентам комнаты для переговоров. Коворкинги популярны среди фрилансеров, удаленных сотрудников, переводчиков, программистов, дизайнеров и начинающих предпринимателей.

В Санкт-Петербурге насчитывается примерно полтора десятка коворкинг-центров (включая офисы и инкубаторы). Более половины из них располагаются в Центральном районе города вблизи станций метро. Центр выбирается не случайно: здесь проходит основная деловая жизнь города, в старом фонде есть недорогие помещения для аренды. Большинство коворкингов невелики – не более 100 кв. м, однако есть крупные центры («Зона действия», «Мансарда»), рассчитанные на  80-100 человек. Аренда рабочего места в коворкинге варьируется в зависимости от типа размещения – фиксированного или плавающего. Средняя стоимость аренды места (в пакет также входят пользование оргтехникой, Wi-Fi, комнатой для переговоров и кухней) составляет 5-6 тыс. рублей в месяц.

Несмотря на закрытие многих коворкинг-центров первой волны и постоянные заявления о неприбыльности, коворкинг-движение развивается. По данным ведущего коворкинг-издания DeskMag, c октября 2010 года по октябрь 2012-го число коворкинг-центров в мире увеличилось с 600 до 2 тыс. 72. Россия не отстает, и новые места продолжают открываться.

Однако в России все еще не сформировалось окончательное понимание, что такое коворкинг. Под таким названием предлагаются как офисы с почасовой арендой и бизнес-инкубаторы, так и помещения для работы в домашней атмосфере. Но все больше предпринимателей, открывающих коворкинги, создают некий симбиоз этих трех понятий. В Петербурге в качестве коворкингов предлагаются как стандартные офисы компании «Офис-М», так и бизнес-инкубаторы «Игрия» или SumIT, где необходимо проходить отбор для возможности участия.

Тайм-кафе

Тайм-кафе – это российское «изобретение». В других странах такого формата не существует. Считается, что тайм-кафе появились раньше коворкингов, что и спровоцировало развитие последних. Тайм-кафе предоставляют клиентам бесплатный доступ в интернет, незатейливое меню с набором еды и напитков или возможность принести еду с собой, настольные игры, книги, прочие развлечения. Основная характеристика тайм-кафе – почасовая оплата, при этом существует лимит в 500-600 рублей. Тайм-кафе нацелены на молодых позитивных людей, которые любят собираться вместе, но на которых давит формат обычных кафе и ресторанов.

В Санкт-Петербурге существует 15 тайм-кафе, схема работы которых одинакова: первый час стоит 2 рубля в минуту, со второго часа стоимость снижается до 1 рубля. Почти все тайм-кафе расположены в центральных районах города, которые наиболее популярны для проведения свободного времени у молодежи.

Креативные  пространства

Креативные пространства стали активно развиваться с ростом популярности редевелопмента промышленных территорий. Креативные пространства в Санкт-Петербурге представлены несколькими проектами – от пары этажей до целых промышленных зданий и исторических особняков. Креативное пространство может выполнять множество разных функций – от офисного центра до выставочного комплекса, от магазина до места для мастер-классов. Однако начинают формироваться характеристики креативных пространств. Чаще всего это единые свободные пространства с минимальной отделкой или в стиле лофт, объединяющие людей разных творческих профессий в креативной среде. Креативные пространства уже занимают определенную нишу в коммерческой недвижимости – под них готовятся здания, «затачиваются» новые проекты.

Владелец одного из креативных пространств в Москве продает своим арендаторам помещения, выделяя их в класс F – офисы, не поддающиеся стандартной классификации. Упор здесь делается на расположение в арт-кластере и креативную атмосферу.

Аутлеты

Что касается прочих новых типов культурно-досуговых заведений, то из всех выделяются аутлеты. Первые аутлет-центры появились в 1930 году в США. Они представляли собой магазины при фабриках, продававшие свою продукцию по сниженным ценам. В 1974 году открылся первый мультибрендовый аутлет в Пенсильвании. Расцвет аутлетов произошел в конце 1990-х годов. В настоящее время в Европе имеется более 200 аутлет-центров. Аутлеты могут представлять собой шопинг-моллы, дизайнерские деревни, фабричные аутлеты или большие ритейл-парки.

Средняя площадь аутлетов составляет 20 тыс. кв. м. Чаще всего аутлет-центры располагаются за пределами больших городов вдали от прочей застройки. Скидки в аутлетах составляют от 30 до 70%. В таких центрах продаются как остатки коллекций различных дизайнеров, так и специальные коллекции, создаваемые для аутлетов.

В России первый аутлет появился в Москве в 2012 году (Outlet Village Belaya Dacha), второй открылся летом 2013-го (Fashion House). Outlet Village Belaya Dacha выполнен в виде дизайнерской деревни, в то время как Fashion House – в виде торгового центра. В 2014 году планируется открытие первого аутлета в Санкт-Петербурге. Однако современные российские аутлеты существенно отличаются от зарубежных, где культура такой торговли устанавливалась десятилетиями. Но в будущем и российские аутлеты при грамотном управлении смогут удовлетворять потребности покупателей.

Штучный товар

Помимо уже выявленных новых третьих мест существуют такие оригинальные форматы, как фаблабы, хакспейсы, специализированные библиотеки и клубы для дизайнеров. В Санкт-Петербурге пока работает пара фаблабов для людей с оригинальными идеями, требующих исполнения. Фаблабы предлагают своим пользователям несколько видов станков и прочего инженерного оборудования для создания прототипов или просто полезных вещей. Сейчас фаблабы финансирует  государство в рамках программы создания центров молодежного инновационного творчества.

Все это говорит о том, что рынок  недвижимости не стоит на месте. Потребителей уже не удовлетворяют такие обыденные вещи, как кафе, офисы, рестораны и торговые центры. Бизнесмены находят новые нестандартные методы привлечения покупателей и разрабатывают интересные маркетинговые ходы, оживляя интерес клиентов. Обретут ли новые типы общественных заведений самостоятельный статус, приживутся ли и будут ли востребованы, пока сказать трудно.

Тем временем в Петербурге появляются и другие новые форматы недвижимости: общественные заведения как креативные площадки под открытым небом (Новая Голландия, Ботанический сад);  музейные и научно-образовательные центры («Лабиринтум», «Умникум», Дворец науки и техники); новые виды мест общественного питания (Biblioteka, Dans le Noir); магазины с дополнениями в виде баров, кафе, выставочных залов и продолжающий развитие формат бутика (отели, офисы).