Креативное пространство
Последствия редевелопмента
Согласно принятой терминологии "третье место" - это нейтральное,
комфортное и многофункциональное пространство, где люди могут не просто
общаться, но творить и работать, синоним креативного пространства с той
разницей, что в этих местах делают больший акцент на отдых.
Аналитики компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network считают, что креативные пространства стали активно развиваться с увеличением популярности редевелопмента промышленных территорий. В Петербурге они представлены рядом проектов: от нескольких этажей до целых промышленных зданий и исторических особняков. Это, к примеру, "Лофт Проект ЭТАЖИ", "Ткачи", "Скороход" и ЛПМ.
К новым пространствам эксперты также относят "коворкинги" - места, где участники используют общее рабочее пространство. В Петербурге насчитывается около 15 коворкинг-центров. В основном в центре, вблизи станций метро. Большинство из них площадью не более 100 квадратных метров, средняя стоимость аренды места с использованием оргтехники, Wi-Fi, комнаты для переговоров и кухни - пять-шесть тысяч рублей в месяц.
В тайм-кафе - еще одном новом формате - поминутная оплата за пребывание. В почасовой оплате есть лимит в 500-600 рублей. В Петербурге существует 15 тайм-кафе, работающих по схеме: первый час - два рублей за минуту, со второго часа - один рубль за минуту. Почти все тайм-кафе расположены в центре.
Концепции большие и малые
Понятно, что "третьи места" в Петербурге финансируются за счет частных капиталов. Однако они стали столь популярны, что городские чиновники даже предложили создать креативный квартал. Их мотивация ясна: масштабные проекты невозможны без участия города, пока же рискуют частные инвесторы.
- Есть два варианта создания таких объектов: относительно небольшое помещение, где собственник или арендатор все делает сам - от подготовки помещений до дизайна и обстановки, или же девелопер готовит большой объект и создает общую концепцию и привлекает туда арендаторов, - отмечает аналитик Олег Громков. - И в том и в другом случае есть затраты на создание или реновацию и обеспечение внутренней инфраструктуры объекта недвижимости, сопоставимые с подготовкой аналогов для офисов. Возникают затраты и на оформление самого пространства, создание нужной атмосферы.
Дань моде
По мнению петербургских экспертов, сроки окупаемости креативных площадок зависят от двух факторов: от стоимости арендных ставок и стоимости эксплуатационного платежа. При правильном соотношении между ценой и качеством срок окупаемости может составить от трех до пяти лет. Объем инвестиций в такой проект, как креативное пространство, составляет от 500 до 1000 долларов за квадратный метр в зависимости от требуемого оборудования.
- Что касается инвестиций, то, предположительно, инвестиции в открытие и развитие коворкинг-центра площадью 100 квадратных метров со всей необходимой техникой, инфраструктурой и прочим составят около 1,5 миллиона
рублей, - считает аналитик Елена Прозорова.
Инвестиции в тайм-кафе эксперты определяют в размере одного-двух миллионов рублей, а окупаемость коворкингов и тайм-кафе специалисты ставят в зависимость от ставки аренды.
- Если собственник помещения идет навстречу, следуя модным течениям, и устанавливает низкую арендную ставку, такое "третье место" может быть вполне рентабельным. Но зачастую коворкинг рассматривается как часть креативного пространства, которая выступает своеобразным магнитом наряду с выставками, выступлениями, образовательными курсами, которые там проводятся, - полагает Альберт Харченко, генеральный директор компании East Real.
По мнению специалистов по недвижимости, вложения в коворкинг-центры и
креативные пространства могут быть небольшие.
- Большинство подобных объектов расположено в помещениях, которые давно находятся на рынке и никому не интересны. На сегодняшний день в Петербурге практически нет качественных проектов с хорошими условиями. Цена аренды или продажи таких помещений невелика, - замечает Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН.
Основатель креативной площадки "Скороход" Александр Вайнштейн называет срок окупаемости своего проекта - три года. Сторонние инвестиции составили 50 процентов. Из трудностей - высокие ставки аренды, удаленность от центра города и отсутствие рекламных бюджетов. Александр Вайнштейн не исключает, что коммерческая часть может легко взять верх над творческой.
Участь креатива
Творческие пространства исчезают и появляются вновь. Так, к примеру, организаторы Rizzоrdi Art Foundation в начале 2014 года запускают новое проект "Второй уровень" с оплатой меньше, чем коммунальные платежи. А к 2017 году на территории острова Новая Голландия планируется создание многофункционального культурного, коммерческого и туристического центра.
- На сегодняшний день спрос на различные креативные площадки достаточно велик, поскольку доходность данных проектов может быть выше, чем при долгосрочной аренде стандартного офисного помещения, - рассказывает Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге. - В историческом центре сосредоточено большое количество объектов, которые имеют обременения, ограничивающие их использование, именно поэтому создание креативных пространств может быть выходом для подобных площадок.
Спрос, конечно, может внести свои коррективы в существование креативных площадок. Эксперты говорят, что такой формат не может множиться бесконечно, поскольку на рынке спрос ограничен.
- Но дело не в том, что это не нужно, а просто людям нелегко четко осознать, что их привлечет в такие места. В этом сегменте есть много простора для творчества и риска, поскольку, не предложив людям готовый результат, крайне сложно определить его потенциал и успешность, трудно написать и обосновать бизнес-план. Эти пространства развиваются как живой организм, изменяясь вместе с сообществом, которое в нем живет и творит, - подытоживает Олег Громков.
Наталия Кудряшова