Недвижимость. Обзор центральной прессы

 Во II полугодии активизация бизнеса, рост ИПП дадут соответствующий импульс для вложения в недвижимость, и к концу этого года или началу следующего можно будет рассчитывать на повышение спроса на индустриальную и складскую недвижимость, за чем должно последовать и увеличение заинтересованности компаний в офисных помещениях

Согласно исследованию Colliers International, с января по апрель в недвижимость С.-Петербурга (включая земельные участки) было инвестировано 99 млн долл., тогда как за тот же период 2015 г. - 114 млн. Снижение показателей эксперты в первую очередь объясняют отсутствием сделок по покупке земельных участков под строительство жилой недвижимости, доля которых в прошлом году составляла 48% от общего объема инвестиционных сделок.

Основными игроками в сегменте коммерческой недвижимости остаются промышленные госструктуры. Так, например, единственной за прошедшие полгода крупной сделкой с землей для девелопмента
коммерческой недвижимости стала покупка структурами "Газпрома" 25 га под строительство логистического комплекса в индустриальном парке "Лесное".

Превалирующая доля рынка состоит, как и прежде, из локальных инвесторов. Хотя доля иностранных инвестиций в начале года составила 38% против 31 - в IV кв. предыдущего года и против
среднего показателя 9% за 2015 г.

Офисное поглощение

Та же тенденция наблюдается и в сегменте офисной недвижимости - активизация спроса со стороны компаний, переезжающих в С.- Петербург вслед за "Газпромом", привели к сокращению доли вакансии до рекордного минимума - 8,7% (68,5 тыс. кв.м). При этом, по данным компании Maris, арендные ставки выросли на 2,5% по сравнению с концом 2015 г. А вот в зданиях класса В при уменьшении свободных площадей до 11% (200 тыс. кв.м) за счет большого числа сделок с ИТ-компаниями арендные ставки выросли незначительно - на 1,3%. Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка в офисных зданиях класса А составила 1630 (+2,5%) руб./кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы, класса В - 1140 (+1,3%) руб./кв.м. Анализ сделок компании Maris за 2015-2016 гг. показал, что диапазон скидок весьма широк. При аренде офисов площадью до 500 кв.м скидка редко превышает 10%. Для крупных сделок (от 1,5 тыс. кв.м) средний размер скидки составляет около 15%.

Развлекательный подъем

По данным компании Maris, снижение покупательской способности населения, вследствие чего произошло сокращение посещаемости торговых центров, в январе-мае 2016 г. привело к падению оборота розничной торговли на 2,1%. Соответствующую отрицательную динамику отмечает и Комитет по экономической политике и стратегическому планированию С.-Петербурга.

По данным департамента, оборот розничной торговли в Северной столице по итогам первого полугодия 2016 г. составил 98% к аналогичному периоду 2015 г., или 578,5 млрд руб. При этом во II кв. в торговых центрах С.-Петербурга впервые с 2014 г. наблюдалось сокращение доли свободных площадей - с 6,4 до 6,0%. На начало июля в торговых центрах вакантными остаются 7,5% площадей, свидетельствуют данные компании JLL.

"Основной причиной роста заполняемости действующих торговых центров является активность
операторов развлечений, прежде всего детских развлекательных центров. Экспансия таких игроков, как Hlop-Top, Joki Joya (семейные парки активного отдыха), ряд открытий фитнес-центров привели к тому, что сегмент отдыха и развлечений оказался наиболее весомым среди новых арендаторов", - комментирует руководитель
отдела исследований компании JLL в С.-Петербурге Владислав Фадеев. Общая площадь открытых за квартал объектов в торговых центрах превысила площадь закрытых за тот же период на 22%. Помимо развития сегмента развлечений и детских товаров, аналитики JLL отмечают сбалансированность площади открытых и
закрытых fashion-ритейлеров - как одежды, так и обуви. На конец II кв. 2016 г. максимальные арендные ставки в торговой галерее составляли около 70 тыс. руб./кв.м в год (не включая эксплуатационные расходы и НДС).

Еще меньше вакантных объектов осталось в сегменте street retail - так, например, на Невском пр-те, по данным Maris, сегодня свободно лишь 3% площадей. Довольствуясь старым при таком позитивном показателе, как снижение вакантных площадей, 2016 г., однако, уже назвали годом антирекордов, связанных с минимальным объемом нового строительства торговых центров. За I полугодие в С.-Петербурге открылось лишь 2
гипермаркета и ни одного торгового центра. До декабря включительно должны быть сданы всего 2 объекта - "Охта Молл" (78 тыс. кв.м) и вторая очередь ТЦ "Порт Находка" (10,9 тыс. кв.м). А в 2017-м вовсе не ожидается открытия крупных торговых центров - на этапе строительства находятся лишь небольшие районные ТЦ и гипермаркеты. 

Всего сегодня в С.-Петербурге работает 56 торговых центров общей площадью около 2,2 млн кв.м. Большинство районов насыщены типовыми ТЦ. Наименее обеспеченными остаются удаленные районы - Пушкинский и Петродворцовый, а в центральной части города недостаток торговых комплексов испытывают Василеостровский и Петроградский р-ны.

Промышленные подвижки Складской рынок С.-Петербурга в отличие от офисного и торгового характеризуют неоднородные результаты исследований аналитических компаний. Так, данные Maris свидетельствуют о том,что в первом квартале наблюдался прирост вакантных площадей - за счет тех складов класса В, которые предлагаются по арендным ставкам, сопоставимым с классом А. Аналитики компании отмечают, что по итогам первого полугодия 2016 года в складских комплексах Санкт-Петербурга и пригородах пустует 136 тыс. кв.м (7,2%) в классе А и 36 тыс. кв.м в классе В (5,7%).

"Надо понимать, что после 30-40-процентного падения продаж на рубеже 2014-2015 гг., а также с введением запрета доступа к рынкам капитала девелоперыоказались в ситуации, когда их прибыль претерпела существенное снижение, а сильно подорожавшее проектное финансирование осложняет любые планы дальнейшего развития, - комментирует уровень предложения на рынке складской недвижимости генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский. - Но если в жилом сегменте это не так заметно, поскольку для девелопера все-таки лучше продолжать строить, пусть и с минимальной или нулевой доходностью, то в таких сферах, как офисная и складская недвижимость, замедление темпов строительства очевидно". 

Эксперты Colliers International, напротив, отмечают восстановление активности арендаторов на складском рынке С.-Петербурга. По данным компании, всего в первом квартале было арендовано около 36 тыс. кв.м, что превышает показатели того же периода 2015 г. - тогда объем закрытых сделок не превысил 30 тыс. кв.м.

В первом квартале в эксплуатацию был введен складской комплекс "Покровский" с арендной площадью около 5,4 тыс. кв.м, а также завершено строительство складов на 37 тыс. кв.м на территории индустриального парка "А Плюс Парк Шушары". Большая часть складов сконцентрирована в южной части города, на территории промзоны "Шушары" - около 36% предложения. Вероятно, что дальнейший прирост складского предложения также будет приходиться преимущественно на эту часть города, прогнозируют в департаменте исследований Colliers. 

Вернуться к прежним темпам роста недвижимости, как складской, так и офисной, и торговой, может способствовать начавшаяся стабилизация некоторых отраслей экономики, о чем свидетельствуют данные об индексе промышленного производства, который по итогам января-июня составил 102,7% по сравнению с тем же периодом 2015г., а за июнь ИПП увеличился на 9,6% к предыдущему месяцу, сообщает Комитет по экономической политике и стратегическому планированию СПб.

"Сейчас на рынке наметилась стабилизация, - подтверждае тенденцию председатель совета директоров холдинга "Адамант" Дилявер Меметов. - И есть вероятность, что в следующем году коммерческая недвижимость начнет оживать. Мы готовы к этому, и, возможно, те проекты, запуск которых сдвинулся на три года вперед, сможем открыть в течение пары лет".