Не время для торговли
По данным "Colliers International Санкт-Петербург", сейчас в городе работает 148 торговых объектов общей площадью 3,8 млн кв. м. За прошлый год было открыто всего два крупных магазина: вторая очередь мебельного центра "Мебель холл" и гипермаркет "Ашан" на Боровой улице, говорит замдиректора департамента "Colliers International Санкт-Петербург" Роман Евстратов. Предложение в торговом сегменте увеличилось в 2009 г. на 164 000 кв. м - это наименьший показатель с 2002 г., добавляет директор по маркетингу NAI Becar Наталья Черейская.
Треть пустует
Прирост торговых площадей в 2010 г. может составить около 500 000 кв. м, в том числе объектов, строительство которых из-за кризиса было приостановлено или заморожено, прогнозирует Евстратов. На 2009 г. к вводу было запланировано около 1,2 млн кв. м, но примерно 70% из них не строилось, добавляет Черейская.
Крупнейший девелопер торговой недвижимости Петербурга - компания "Адамант" в прошлом году не сдала ни одного объекта. В этом году холдинг планирует сдать корпус на 31 000 кв. м в торгцентре "Балканский" и на 8000 кв. м расширить "Заневский каскад", говорит президент "Адаманта" Игорь Лейтис. Инвестиции в строительство, по его словам, составят $55 млн, это будут собственные средства компании. До кризиса "Адамант" планировал увеличить портфель проектов до 1,7 млн кв. м к 2010 г., пока у холдинга около 700 000 кв. м.
Сейчас в качественных торговых центрах уровень вакантных площадей составляет около 10%, в среднем по рынку он достигает 30%, говорит Наталья Киреева, консультант отдела консалтинга и оценкиMaris | Part of the CBRE Affiliate Network. По данным исполнительного директора Praktis CB Сергея Федорова, за прошлый год этот показатель увеличился в 1,5 раза до 12%. Меньше, по его словам, пострадали объекты с высокой проходимостью ("Мега Парнас" и "Мега Дыбенко", "Радуга", "Гранд каньон", "Сенная", "Французский бульвар") либо в районах, где ощущается недостаток магазинов.
Торговые сети не спешат расширять присутствие из-за низкой покупательской активности, существенно увеличилось и число вакантных помещений в сегменте street-retail, говорит Киреева. Появились свободные предложения на аренду на Невском и Большом проспектах и в других престижных торговых коридорах - раньше на эти помещения выстраивалась очередь, добавляет она.
С начала года было объявлено лишь о двух крупных сделках аренды торговых площадей. "Спортмастер" арендовал в торговом комплексе "Гранд каньон" 4160 кв. м на семь лет, заняв место закрывшегося магазина обанкротившейся сети товаров для дома "Санта-хаус". Inditex арендовала около 3100 кв. м в ТРК "Лето" на 20 лет. Ставки аренды в "Гранд каньоне" в среднем составляют 60-80 у. е. (1 у. е. = 31 руб.) за 1 кв. м в месяц, говорит Андрей Мусьяченко, начальник отдела аренды ОАО "Соломон", которое управляет торговым комплексом. Это было единственное помещение в комплексе, которое пустовало, добавляет он.
Ставки и оборот
В первом полугодии прошлого года многие собственники предлагали арендаторам льготный период оплаты со скидками, но с осени 2009 г. ставки для операторов торговой галереи начали движение вверх, рассказывает Евстратов. В 2009 г. распространенной стала схема оплаты аренды как процент от оборота ритейлера, практически во всех торговых центрах якоря были освобождены от фиксированной ставки, добавляет Черейская.
"На ставки, рассчитываемые как процент от оборота, арендодатели, как правило, соглашаются только для центров притяжения типа "Макдоналдса", - отмечает директор по развитию концерна "Питер" Иван Беркольцев.
"Соломон" не идет на такие условия в "Гранд каньоне", потому что помещения и так пользуются спросом, говорит Мусьяченко. По его словам, это невыгодная схема для собственников, особенно расплачивающихся по кредиту: они не могут спланировать доходы. По данным Черейской, в непопулярных торговых центрах, расположенных далеко от метро, аренда подешевела на 60% по сравнению с докризисным уровнем, а в street-retail, в том числе на Невском проспекте, - до 40%. 1 кв. м на Невском проспекте обойдется арендатору в $2400-3000 в год (с НДС, но без эксплуатационных расходов), а на Большом проспекте - в $1200-1800, говорит Евстратов.
Мало продают
С прошлой осени предложение встроенных торговых помещений на продажу выросло к весне 2010 г. примерно на 25%, говорит Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН. Но сделок купли-продажи меньше, чем договоров по аренде, добавляет она.
Цена 1 кв. м варьируется от $1000 на окраинах до $10 000 в торговых комплексах или сегменте street-retail в популярных торговых коридорах.
Торговые комплексы или участки под их строительство публично меняют владельцев очень редко. Например, в прошлом году "Адамант" продал ТК "Грейт" (около 30 000 кв. м), по оценке Praktis CB, приблизительно за $50 млн. Покупателем выступило ООО "Управляющая компания "Форт".
В начале этого года "ЛенспецСМУ" реализовала 1,8 га в Каменке - их приобрела компания Kesko под новый магазин сети "К-раута", сообщили в пресс-службе сети. Покупателя на участок застройщик искал с 2008 г., его стоимость может достигать $4 млн, считает Владимир Сергунин, замдиректора инвестиционного департамента Colliers International.
Хорошо упакованных, в том числе инженерно, объектов для застройки на рынке коммерческой недвижимости очень мало, но и спрос в сегменте земельных участков со стороны девелоперов невысок, говорит директор по консалтингу и оценке NAI Becar Игорь Лучков. "Девелопмент, видя низкую активность торговых сетей и отсутствие у них стремления к расширению, не будет спешить с выкупом земель под развитие коммерческой недвижимости, поэтому большого количества сделок мы не прогнозируем", - добавил он.