Доходное место: Новые русские инвесторы
Денежный исход
"До кризиса мы каждую неделю встречались с очередным иностранным инвестором, который желал вложить в Петербург серьезные средства, - вспоминает генеральный директор компании "Knight Frank Санкт-Петербург" Олег Барков. - Сейчас фонды либо взяли паузу, либо выдвигают требования, неприемлемые для местного рынка, который пострадал от кризиса в меньшей степени, чем столичный. Минимальные требования по ставке капитализации у классических фондов - 12-15%, у спекулятивных - 17-18%. Например, есть спрос на бизнес-центры класса А на Невском проспекте по $3000 за 1 кв. м. Это неприемлемо для собственников офисных зданий с высокой заполняемостью. Если же речь идет о пустом или полупустом деловом комплексе, которых в Петербурге сейчас немало, особенно на окраинах, такой объект не заинтересует инвестфонд в принципе независимо от его цены. Поэтому и рынка практически нет".
"Основная масса фондов за последний год покинула Россию. Информации о том, что на этот рынок выходят новые зарубежные игроки, нет", - констатирует Александр Ольховский, вице-президент банка ВТБ.
Специалисты компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network приводят лишь несколько характерных примеров: британская инвесткомпания Aberdeen Properties Investors, которая планировала потратить на приобретение доходных объектов в Москве и Петербурге 1,5 млрд евро, не сделала ни одной покупки и отказалась от своей программы; аналогичные решения приняли американская фирма Developers Diversified Realty (1 млрд евро на приобретение торговой недвижимости) и британский девелопер Parkridge Holdings (заморожены планы по строительству 1 млн кв. м коммерческой недвижимости); Orco Property Group намерена продать все российские активы и т.п.
По словам президента Becar Realty Group Александра Шарапова, традиционный интерес к Петербургу сохраняется у скандинавских фондов, которые, впрочем, не предпринимают пока решительных действий. Активизировались израильские инвесткомпании, которые больше ориентируются на спекулятивные сделки.
Генеральный директор Colliers International (Петербург) Николай Казанский отмечает как характерную тенденцию создание совместных предприятий, в которых западные инвесторы выступают с местным партнером.
Например, о создании такого СП было объявлено в июне 2009 г. в рамках ежегодного Петербургского экономического форума. Компания "ВТБ Капитал" и Deutsche Bank образовали фонд прямых инвестиции VTBC-DB Real Estate Partners для работы на российском рынке. Его инвесторами также стали финские пенсионные фонды IImarinen и Etera. Капитал VTBC-DB Real Estate Partners на первом этапе формирования составил $100 млн. Фонд сосредоточится на девелоперских проектах в Москве, Петербурге и других крупных российских городах с доходностью 30-40%. Управлять проектами будет финская девелоперская компания SRV Group, которая тоже вложила в VTBC-DB Real Estate Partners около 20 млн евро.
За счет привлечения новых инвесторов объем фонда предполагалось увеличить минимум до 300 млн евро. Пока, впрочем, никакой информации об этом нет. В Петербурге фонд тоже еще не работает.
Сами мы местные
Тем не менее, по оценке компании Colliers International, в 2009 г. на городском рынке коммерческой недвижимости было совершено 11 инвестиционных сделок общей стоимостью около $300 млн.
Из общего ряда выпадает продажа бизнес-центра класса В+ "Грифон" на ул. Достоевского, принадлежавшего шведской компании Ruric AB. Покупатель на него был найден еще в начале 2008 г. Им стал норвежский инвестфонд E-Star Property AS, который собирался уплатить $29 млн за здание полезной площадью около 7000 кв. м. Однако из-за начавшегося кризиса сделка на прежних условиях не состоялась. Между тем E-Star Property AS перешел под управление британской инвесткомпании и сменил название на Storm Real Estate Fund. Весной 2009 г. он таки приобрел "Грифон", но уже за $17 млн (или по $2500 за 1 кв. м). По информации Ruric AB, чистый операционный доход бизнес-центра на конец 2008 г. составлял $2,4 млн в год (т.е. собственник при продаже согласился на ставку капитализации в 14%). Это единственный пример публичной покупки, совершенной за последний год иностранным инвестором. Фактически речь идет о сделке, согласованной до кризиса. Во всех остальных случаях покупателями выступали отечественные компании или аффилированные с ними структуры, а о стоимости приобретений можно судить только по ценам предложения и по "экспертным оценкам".
Например, летом 2009 г. холдинг "Адамант" (крупнейший собственник и девелопер на местном рынке торгово-развлекательных центров) уступил доли в нескольких своих комплексах группе компаний "Здоровье" (экс-владелец сети магазинов "Копейка"). Предметом сделки стали 40% в ТРК "Заневский каскад" и 50% в "Заневском каскаде - 2" (общая площадь этих объектов - около 47000 кв. м), а также доли в двух ТРК "Континент" (на пр-те Стачек и на ул. Байконурской - всего более 90000 кв. м). Вырученная "Адамантом" сумма могла составить $150-170 млн.
В конце года холдинг продал мебельный центр "Грэйт" (площадью около 30000 кв.м) на Гражданском проспекте, входящий в состав ТРК "Академический". По экспертной оценке, цена сделки укладывается в диапазон $50-80 млн. Новым собственником "Грэйта" стало ООО "Управляющая компания "Форт", скорее всего специально созданное для совершения этой покупки.
"Адамант" решил расстаться со старыми торговыми центрами, чтобы направить деньги на новые проекты, отмечают в холдинге. Сейчас компания владеет 19 действующими ТРК общей площадью почти 700000 кв. м.
В начале 2010 г. "Адамант" решил также переуступить на торгах Фонда имущества СПб права на участок, выделенный ему городом под строительство МФК на Пулковском шоссе. Проект создания отеля "5звезд" и бизнес-центра класса А неподалеку от аэропорта потерял актуальность. Теперь территорию около 5,6 га разумнее использовать под строительство жилья. Стартовая цена аукциона на момент сдачи материала в печать еще не была известна.
В конце прошлого года предпринимателю Василию Сопромадзе наконец удалось реализовать действующий бизнес-центр "Строгановский" на Невском проспекте, 19, размером около 1200 кв. м (он занимает часть здания). Объект был выставлен на продажу больше трех лет назад. Цена менялась неоднократно. Изначально БЦ оценивался в 11,3 млн евро, однако в начале 2009 г. он предлагался уже за $8 млн. По экспертным данным, сейчас сумма сделки могла составить $5000-7000 за 1 кв. м. "Строгановский" приобрела финансовая корпорация "Открытие", которая намерена открыть здесь свой новый офис.
Одним из самых ярких событий стала продажа особняка графа Кушелева-Безбородко на наб. Кутузова, 24. Объект принадлежал группе физических лиц (ООО "Невское") и был реализован при посредничестве Российского аукционного дома. В декабре 2009 г. здание площадью 6250 кв. м, расположенное на берегу Невы, недалеко от Летнего сада, было продано за 740 млн руб. (т.е. почти за $4000 за 1 кв.м) малоизвестному ООО "Цертум-инвест" из Москвы. Объект можно реконструировать под представительский офис или отель, увеличив его площадь примерно до 12000 кв. м за счет освоения дворового пространства.
Еще одна сделка с девелоперским проектом состоялась в январе этого года. Ее предметом стал будущий бизнес-центр на второй линии Университетской набережной. Компания, аффилированная с местным "Водоканалстроем", уступила его неизвестной на рынке недвижимости швейцарской фирме "Бьер Люмьер Холдинг", связанной с российскими пивными дилерами. Речь идет об участке размером 800 кв. м с согласованным проектом делового комплекса. Его ориентировочная площадь - около 8200 кв. м. На стройплощадку можно выйти уже через несколько месяцев.
Сумма продажи держится в секрете. По оценке риэлторов, она составила около $15 млн.
В компании Colliers International, которая представляла в этой сделке интересы собственника, говорят, что "Бьер Люмьер Холдинг" рассматривает покупку еще нескольких девелоперских проектов в Петербурге. Интерес представляют прежде всего небольшие площадки с идеальным местоположением.
Сразу две покупки совершили структуры "Газпрома". Прошлым летом у компании "Невка-СПб" был приобретен БЦ класса В "Эриксон" на Б.Сампсониевском проспекте, 60 (общей площадью 24000 кв. м). По неподтвержденной информации, сумма сделки - около $50 млн. Сейчас арендаторами там являются дочерние предприятия "Газпрома". В конце 2009 г. прошла информация о покупке компанией "Газпром девелопмент" БЦ класса В+ "Арена Холл" на пр-те Добролюбова, принадлежащего столичной ГК "Промсвязьнедвижимость". Официальная цена предложения составляла около $50 млн. Общая площадь комплекса - 27800 кв. м. К декабрю он был заполнен арендаторами на 60%. Около 10000 кв. м в БЦ займет "дочка" "Газпрома" - компания ТГК-1.
Еще один монополист - ОАО "Федеральная сетевая компания ЕЭС" присматривается к офисному зданию, который планирует использовать для собственных нужд. Речь идет об "Австрийском бизнес-центре" (общая площадь - около 7000 кв.м), расположенном на Пироговской набережной, напротив крейсера "Аврора", и построенном австрийской девелоперской компанией Tilman Kraus Property Group.
"Большинство крупных сделок, заключенных за последний год, нельзя считать инвестиционными в чистом виде. В основном речь шла о корпоративных покупках", - констатирует Олег Барков.
"Зато мы стали свидетелями большого количества сделок в сегменте стрит-ритейла с бюджетом до $5 млн. За эти деньги можно приобрести очень хорошее встроенное помещение или небольшой торговый объект, ориентируясь на доходность 12-15%", - считает Казанский.
"Местные частные компании интересуются в основном компактными офисными зданиями класса В или утилитарными торговыми центрами в спальных районах, переделанными, к примеру, из бывших домов быта, - делится наблюдениями Александр Шарапов. - Перспективны офисные или производственно-складские комплексы низкого качества в центре города или в прилегающих к нему районах, которые приобретают с прицелом на девелопмент, а пока что сдают в аренду, получая 8-10% годовых".
Отечественные инвесторы, которые подбирают объекты стоимостью до $10 млн, не обращают особого внимания на ставку капитализации, отмечают в Maris Properties / CBRE. Для них первостепенное значение имеют стоимость квадратного метра и оценка будущих доходов. До конца года на особое оживление в сегменте инвестиционных продаж эксперты не рассчитывают. "Тем не менее, если арендные ставки будут иметь тенденцию к росту, мы увидим в 2010 г. офисные сделки с "капрейтом" в 11-12%", - полагает Александр Шарапов.
В Colliers International прогнозируют закрытие нескольких сделок с готовыми торговыми и офисными объектами с предполагаемыми ставками капитализации на уровне 12-14%. Кроме того, можно ожидать продажи качественных складских и индустриальных комплексов производственными и дистрибуторскими компаниями по цене в среднем $1000 за 1 кв. м.