Назад в будущее
К концу первой половины текущего года объем арендопригодных офисных площадей в городских бизнес-центрах классов А и В достиг отметки в 1,5 млн кв. м. Аналитики констатируют, что и в 2009-м, и в 2010-м вывод на рынок новых офисных площадей сохраняется на докризисном уровне – порядка 250-300 тыс. кв. м в год (подобная динамика прослеживается в течение последних 5 лет). Однако собственникам, девелоперам, управляющим и брокерам приходится работать на совершенно другом рынке: за время кризиса арендные ставки упали почти вдвое, конкуренция ужесточилась, а правила игры диктует требовательный арендатор.
50/50
По сводным данным, полученным "Строительным Еженедельником" от специалистов ведущих консалтинговых компаний, за шесть месяцев 2010-го в Петербурге было введено в эксплуатацию 116 тыс. кв. м офисных площадей классов А и В. Прогноз до конца года – еще около 120 тыс. "квадратов" высококачественных офисов.
Наибольший прирост офисных площадей в первом полугодии был зафиксирован в Московском районе, причем за счет ввода в эксплуатацию всего одного крупного объекта – двух последних корпусов бизнес-центра Pulkovo Sky (Внуковская улица, 2) полезной площадью 27,7 тыс. кв. м. Практически столько же офисных площадей введено на Васильевском острове. Здесь в первом полугодии запущены два бизнес-центра – "Биржа" на 26-й линии, 15 (полезная площадь – 16,5 тыс. кв. м) и вторая очередь "Сенатора" на 18-й линии, 29 (11,1 тыс. арендопригодных "квадратов"). В Приморском районе за рассматриваемый период введена в строй вторая очередь бизнес-центра "Гулливер" на Торфяной дороге, 7. Чистая офисная площадь объекта – 19,6 тыс. кв. м. Почти на 16,4 тыс. "квадратов" пополнился офисный рынок Центрального района: на Почтамтской улице, 3-5 сдан в эксплуатацию многофункциональный комплекс Quattro Corti (площадь офисов – 8 тыс. кв. м), на улице Якубовича, 24 отремонтированы дополнительные 650 "квадратов" в бизнес-центре "Ново-Исаакиевский", а на Невском проспекте, 55-59 запущен МФК "Невский Плаза", в состав которого вошли 7,7 тыс. кв. м офисных помещений. По одному объекту введено в эксплуатацию в Петроградском, Невском и Выборгском районах. Это бизнес-центры "Лайнер" на Вербной улице, 27 (полезная площадь – 11 тыс. кв. м), "Марбел" на улице Седова, 11 (7,1 тыс. кв. м) и "Гельсингфорсский" на Гельсингфорсской улице, 2 (6,7 тыс. кв. м).
В настоящее время, подсчитали в компании Colliers International St. Petersburg, в процессе строительства и реконструкции находится около 340 тыс. кв. м высококлассных офисных площадей (класс А – 230 тыс., класс В – 110 тыс. "квадратов"). Из них до конца года, по данным экспертов, к вводу намечены около 120 тыс. кв. м. В частности, принять первых арендаторов готовятся технопарк Technopolis на Пулковском шоссе, 36-38 (полезная площадь офисов – 19,4 тыс. кв. м), бизнес-центр Scandinavian на шоссе Революции, 69 (14 тыс. кв. м) и вторая очередь "Ванта" на проспекте Обуховской Обороны, 120 (9 тыс. кв. м), бизнес-центр на улице Некрасова, 14 (8 тыс. кв. м), а также офисы в составе многофункциональных комплексов Renaissance Forum на Лиговском проспекте, 61-63 (7,8 тыс. кв. м) и "Стокманн Невский Центр" на площади Восстания (5,2 тыс. кв. м). Кроме того, запланирован ввод в эксплуатацию нескольких новых корпусов в составе действующих бизнес-центров сети "Сенатор" на улицах Профессора Попова, 37 и Чапаева, 15 и по Большому проспекту Васильевского острова, 80: всего около 40 тыс. кв. м офисных площадей.
Еще более 300 тыс. кв. м арендопригодных площадей законсервировано на разных стадиях строительства (данные Colliers International St. Petersburg). "Учитывая пустующие помещения в действующих бизнес-центрах, а также объекты на стадии строительства, замораживать или перепрофилировать которые под другие функции нерентабельно, Петербург в ближайшие 3-5 лет не будет испытывать дефицита офисных площадей", – констатирует консультант отдела консалтинга и оценки компании Maris | Part of the CBRE Affiliate NetworkНаталия Киреева. "До кризиса в городе было анонсировано большое число проектов, включающих офисные помещения. От реализации части из них, строительство которых по различным причинам так и не было начато, девелоперы решили отказаться. С учетом экономической ситуации и темпов поглощения новых площадей, во втором полугодии будет введено не более 200 тысяч квадратных метров офисных площадей – это порядка 30 процентов от ранее заявленного", – резюмирует старший маркетолог компании Praktis Consulting & Brokerage Любава Пряникова.
Открытые вакансии
В петербургском офисе компании Knight Frank сообщили, что объем свободных площадей в бизнес-центрах классов А и В на конец II квартала текущего года составил 284,4 тыс. кв. м. А чистое поглощение офисных площадей в первом полугодии было на четверть ниже объемов нового ввода. "Только половина действующих бизнес-центров заполнена более чем на 90 процентов. При этом средняя загрузка объектов, введенных с начала 2009 года, составляет всего 57 процентов", – добавляют в Colliers International St. Petersburg.
"В первые месяцы 2009 года чистое поглощение высококачественных офисных площадей было отрицательным: тогда на рынок было выведено около 140 тысяч квадратных метров новых площадей, а объем сделок составил всего 45 тысяч "квадратов" и был сформирован в основном за счет ротации арендаторов. Сегодня же ощущается уверенное оживление спроса, что подтверждается заключенными сделками", – отмечает заместитель директора департамента консалтинга компании Colliers International St. Petersburg Евгения Васильева. Так, в первом полугодии на рынке прошел десяток сделок по аренде офисов в СПб площадью более 1 тыс. кв. м.
Между тем, по прогнозам г-жи Васильевой, чистый объем поглощения офисных площадей классов А и В в этом году составит 130-140 тыс. кв. м (в 2009-м – 110 тысяч). Путем простых арифметических подсчетов можно прийти к выводу, что своих арендаторов найдет только половина из вновь введенных офисных объектов и объем вакантных помещений к концу года достигнет не менее 370 тыс. "квадратов".
На конец первого полугодия, по различным данным, средняя доля свободных площадей в бизнес-центрах класса А составила 25-35%, а в классе В – 15-18%. "Наибольшим спросом на рынке пользуются качественные офисные помещения в центре, в которых наблюдается постепенный приток арендаторов. Наименьшие показатели заполняемости – в крупных объектах класса А на периферии, а также в недавно введенных бизнес-центрах", – комментирует руководитель отдела офисной недвижимости компании Knight Frank St. Petersburg Полина Макаренко. Самый высокий уровень заполняемости специалисты компании Praktis СВ отметили в объектах, расположенных в районах Обводного канала, Выборгской набережной, Черной речки (92-95%). Самый низкий – в деловой зоне "Пулково-3", в районе Московского проспекта и Старой Деревни (58-69%).
Однако аналитики настроены весьма оптимистично. "В первом полугодии было отмечено увеличение спроса на средние блоки в 150-300 квадратных метров, тогда как в период острого кризиса самыми популярными были запросы на помещения площадью 50-100 "квадратов"", – отмечает г-жа Пряникова. По ее словам, основной спрос на офисные помещения исходит от компаний, работающих в сфере логистики и перевозок, IT-технологий и инженерии, проектирования и строительства, а также со стороны банков, страховых компаний и торговых организаций. "Главными причинами поиска помещений являются улучшение качества арендуемого помещения, открытие нового филиала, оптимизация расходов на аренду и, чуть в меньшей степени, мониторинг ценовой ситуации на рынке", – констатирует она.
Ставка на лояльность
"Период демпингового снижения цен закончился, прайсы в рекламах теперь совпадают с реальным уровнем ставок. Конечно, для крупных арендаторов возможны скидки, но управляющие уже не готовы предоставлять их всем подряд", – утверждает ведущий эксперт-аналитик компании GVA Sawyer в Петербурге Владислав Фадеев. "С начала года арендные ставки на офисные помещения продолжали снижаться. Но это уже не гонка на понижение, а, скорее, запоздалая реакция ряда собственников на рыночную ситуацию. При этом некоторые объекты, достигнув оптимальных показателей по заполняемости, даже пошли на повышение цен аренды", – добавляет г-жа Киреева.
Средние ставки аренды для офисных помещений классов А и В, отмечают в Colliers International St. Petersburg, стабилизировались еще в середине прошлого года. Сейчас они составляют 1132 и 844 рублей (здесь и далее указана стоимость за 1 кв. м в месяц, включая операционные расходы и коммунальные платежи, без НДС).
Однако ценовой диапазон на аренду помещений в классе А по-прежнему очень велик. Самые низкие ставки аренды на подобные офисы зафиксированы в деловых зонах на периферии города – на уровне 850 рублей. На офисные помещения в центральных районах города верхний ценовой порог доходит до 2,5 тыс. рублей.
"Стратегия собственников по привлечению арендаторов продолжает базироваться на предоставлении ряда дополнительных услуг. В целом для рынка характерно изменение в условиях арендных договоров, которые стали более лояльными по отношению к арендатору", – отмечает г-жа Васильева. Это уменьшение сроков договора, более длительные арендные каникулы, фиксирование арендной ставки на несколько лет, уменьшение суммы депозита, отделка офиса за счет арендодателя, право выхода арендатора из договора и многое другое. "Дополнительные бонусы, например льготный период аренды, являются важными критериями принятия решения для арендаторов, а ремонт в помещении за счет собственника стал тенденцией. В текущих рыночных условиях, кардинально изменившихся в прошлом году, арендатор занимает ключевую позицию, диктуя свои условия. Такая ситуация, вероятнее всего, сохранится до конца 2011 года", – считает руководитель отдела инвестиционного консалтинга компании Astera St. Petersburg Александр Волошин.
В целом до конца года эксперты ожидают колебаний арендных ставок в диапазоне плюс-минус 5%, а с 2011-го прогнозируют их рост на 2-4% в год. "Для полного восстановления рынка потребуется не меньше трех лет. Рост цен начнется в центральных районах города, в новых качественных зданиях с отделкой, с максимальным уровнем заполянемости, профессиональной управляющей компанией", – заключают в Maris | Part of the CBRE Affiliate Network.
Кстати:
С начала года на офисном рынке произошло несколько крупных инвестиционных сделок. Так, компания "Ренессанс Девелопмент" приобрела торгово-офисный комплекс Regent Hall (Владимирский проспект, 23). Сумма сделки составила 25,5 млн USD. Финансовая корпорация "Открытие" купила бизнес-центр "Строгановский" (Невский проспект, 19), который экспонировался на рынке с 2007 года. А швейцарский "Бьер Люмьер Холдинг" – проект строительства офисного здания площадью 8,2 тыс. кв. м на Университетской набережной. Суммы двух последних сделок не раскрываются. Но, по мнению экспертов, инвестиционная активность на петербургском рынке офисной недвижимости остается на низком уровне: инвесторы заняли выжидательную позицию, сделок мало, а их суммы невелики, ставки капитализации снизились до 12-13%.