Нащупали дно
Спасибо "Газпрому"
Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт- Петербурге, отмечает, что в этом году устойчивое снижение вакансий в офисном сегменте класса А достигло уровня 7,3%, что является наименьшим значением с 2007 года.
При этом, по словам Андрея Косарева, генерального директора компании Colliers International в Санкт-Петербурге, в офисном сегменте, например, уже в III квартале ставки постепенно начали повышаться. По прогнозам экспертов Colliers International, годовой рост анонсируемых ставок аренды в бизнес-центрах класса А достигнет 7-10%. "И этот тренд на фоне сокращения доступных для аренды площадей будет сохраняться", - считает эксперт. Так, по предварительным оценкам, прирост за 2016 год должен был составить около 270 тыс. кв. м, однако ряд аналитиков полагает, что к концу года рынок недосчитается несколько десятков тысяч метров заявленных офисных площадей.
"В связи с кризисом количество новых проектов существенно сокращается, большая часть готовящихся к открытию в 2016-м бизнес-центров отложили сдачу из-за отсутствия арендаторов", - подтверждает Николай Вечер, вице-президент GVA Sawyer.
На фоне начала восстановления ставок сокращается и предложение крупных офисных блоков в существующих бизнес-центрах, таким образом завершается лучшее время для консолидации офисов крупных компаний. "В связи с этим мы ожидаем, что доля крупных сделок в следующем году будет сокращаться, в то время как интерес к реализации офисных проектов в формате build-to-suit будет расти", - прогнозирует Андрей Косарев.
Впрочем, уже в этом году крупных сделок было немного. Одной из самых значительных сделок стала аренда одной из структур "Газпрома" офисов площадью около 14,5 тыс. кв. м в БЦ "Фландрия Плаза" у ст. м. "Московские ворота". Второй по масштабности является сделка по аренде трех офисных этажей площадью более 10 тыс. кв. м в бизнес-центре "Энерго" (бывшие Бадаевские склады) возле ст. м. "Фрунзенская". Арендатором также стала структура газового монополиста - информационно-технологическая сервисная компания, входящая в состав холдинга "Газпром".
В сегменте продаж главным событием этого года также стала сделка между двумя газпромовскими структурами: летом этого года был продан БЦ Mezon Plaza площадью 36 тыс. кв. м на Большом Сампсониевском пр.
По мнению Владислава Фадеева, в последние годы структуры и подрядчики "Газпрома" являются основными источниками спроса в офисном сегменте. Так, по разным оценкам, в 2016 году совокупный объем поглощения офисов "Газпромом" и его структурами составил около 100 тыс. кв. м, при этом, по данным JLL в Санкт- Петербурге, в целом по городу за три квартала было продано и сдано 187 тыс. кв. м офисной недвижимости.
Среди новых масштабных проектов, старт строительства которых состоялся в 2016 году, эксперты выделяют конгрессно-деловой центр "Тайм" в Невском районе общей площадью более 75 тыс. кв. м и бизнес-центр класса В "Охта Плаза" общей площадью более 45 тыс. кв. м в Красногвардейском районе. Из введенных в эксплуатацию в 2016 году офисных объектов наиболее крупными являются здание администрации в деловом квартале "Невская Ратуша" общей площадью 106 тыс. кв. м и бизнес-центры Fort Tower и Fort Ross с суммарной площадью более 46 тыс. кв. м.
Затишье перед бурей
Как рассказала Анна Энглас, консультант-аналитик отдела исследований рынка недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE, основной ввод новых торговых объектов пришелся на III квартал 2016 года. Так, в III квартале были открыты торговый комплекс "Охта Молл", вторая очередь ТЦ "Порт Находка", гипермаркеты "К-Руока" и "Леруа Мерлен", а также завершена реконцепция торгового центра "Южный Полюс".
При этом "Охта Молл", который, по мнению Николая Вечера, по факту является единственным введенным в 2016 году значимым проектом, открылся практически пустой, только с гипермаркетом "Лента" в полуподвале. Таким образом, по данным GVA Sawyer, на сегодняшний день загрузка площадей совместного проекта финского концерна SRV и финского инвестиционного фонда Russia Invest общей площадью в 140 тыс. кв. м и арендопригодной - 78 тыс. кв. м, на текущий момент составляет всего около 15%. "Заполнение новых объектов сегодня происходит более медленными темпами, чем это было несколько лет назад", - констатирует Владислав Фадеев.
Впрочем, в ближайшей перспективе новых проектов вообще не предвидится - по крайней мере, до конца 2017 года. По словам экспертов JLL, нулевой ввод площадей в 2017 году будет отмечен впервые с начала развития современного рынка, с 2003 года. Однако сравнительно высокая обеспеченность (430 кв. м на 1000 жителей), отсутствие роста оборотов розничной торговли и высокая стоимость финансирования приводят к осторожности девелоперов в части запуска новых проектов. "На рынке торговых центров мы наблюдаем затишье в плане запуска новых крупных проектов", - подтверждает Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg. Подобное затишье неминуемо приведет к стабилизации рынка и возобновлению роста ставок аренды,
поскольку произойдет снижение количества вакансий. Эксперты JLL ожидают, что к концу 2017 года уровень свободных площадей на рынке торговых центров Петербурга упадет до 5,5%.
Строго под клиента
В складском сегменте в следующем году вакансий, напротив, может прибавиться, поскольку за первые три квартала 2016 года рынок качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга и пригородов пополнился объектами. Кроме того, в настоящий момент в процессе строительства находятся 18 качественных объектов (включая очереди), суммарная складская площадь которых составляет около 250 тыс. кв. м, из которых 74% относится к классу А. Среди новых проектов - строительство первого в Северо-Западном регионе распределительного центра компании "Декатлон", девелопером которого выступает "А Плюс Девелопмент". Проект реализуется по схеме build-to-suit, площадь первой очереди составит тыс. кв. м, ввод в эксплуатацию запланирован на II квартал 2017 года.
По мнению экспертов Knight Frank St Petersburg, сегодня рынок продолжает развитие преимущественно в формате build-to-suit. По данным Maris в ассоциации с CBRE, около 84% объектов, введенных в эксплуатацию этом году, построены именно в этом формате. Впрочем, активно развиваются и другие схемы взаимоотношений между девелопером и арендатором, такие как лизинг недвижимости и аренда с возможностью дальнейшего выкупа занимаемых площадей.
По подсчетам Тамары Поповой, руководителя отдела оценки Knight Frank St Petersburg, суммарная арендная площадь качественных складских комплексов по итогам III квартала 2016 года составила около 3 млн кв. м. При этом с начала года объем сделок по аренде складов с учетом ЬиНсНо-эий составил всего 130 тыс. кв. м, что на 22% меньше показателя за аналогичный период прошлого года. Однако эксперты не прогнозируют существенного изменения средневзвешенных заявленных ставок аренды для классов А и В в течение ближайшего времени. "Дальнейшее снижение будет сдерживаться низким показателем рентабельности объектов, при этом суммарное свободное предложение на рынке остается достаточно высоким и не представляет возможности для повышения ставок, несмотря на низкий показатель ввода нового качественного спекулятивного предложения", - поясняет Николай Пашков.
Лидер рынка
В числе наиболее ярко выраженных тенденций 2016 года эксперты называют всплеск активности на гостиничном рынке. "На фоне вялой динамики рынка очень заметна активизация довольно большого количества проектов гостиниц трех-четырехзвездочных гостиниц и апартотелей в свете предстоящих футбольных соревнований в Санкт-Петербурге", - отмечает Николай Вечер.
Причем гостиницы и апарт-отели строят или планируют строить не только профессиональные девелоперы, но и непрофильные игроки. Так, по данным GVA Sawyer, в начале 2017 года ожидается открытие четырехзвездочного отеля Hilton в составе "Экспофорума". Успешно открылся летом 2016 года расположенный рядом трехзвездочный отель Hampton by Hilton на 207 мест. Также в планах Hilton дальнейшее развитие своих марок в Санкт-Петербурге, в частности планируется реконструкция дома Абазы на наб. Фонтанки, 23 под отель на 100 мест.
Кроме того, проектом создания пятизвездочной гостиницы на углу Невского пр. и Малой Морской ул. займется Сбербанк, а "Тандем-Истейт" планирует реконструировать в гостиницу на 220 номеров и "креативное пространство" бывшие казармы Новочеркасского полка на Красногвардейской пл. В качестве приглашенного девелопера в данном проекте выступает 3S Development.
О своем намерении начать в 2017 году строительство апарт-отеля класса "три звезды" на 2000 апартаментов в Московском районе заявила группа NAI Becar, а ГК "Пионер", в свою очередь, собирается строить второй апарт-отель Ye's на 1000 номеров на месте Фабрики им. Крупской. Сдан, но пока не открылся отель на Марсовом поле (в так называемом доме Апраксина). Реконструкцию казарм на Марсовом поле ведут Plaza Lotus вгоир и "Оранж-Девелопмент", связнные друг с другом общими собтвенниками, у которых отняли-таки Конюшенный двор, который также хотели переделать в гостиницу и апарт-отель. "Приближающийся чемпионат мира по футболу вызвал бум строительства отелей и апарт-отелей, но это ненадолго. Гостиничный бум закончится в 2018 году", - комментирует ситуацию Николай Вечер.
Пока же на рынке коммерческой недвижимости Петербурга гостиничный сегмент лидирует по всем показателям. "На самом деле он является выдающимся для всех сегментов качественного гостиничного рынка Северной столицы, - комментирует Татьяна Веллер. - Высокая динамика летних месяцев продолжилась в сентябре, и за три квартала загрузка гостиниц в целом по рынку достигла 69% (рост на 2,7 п. п.), средний тариф вырос на 20% - до 6300 рублей. В совокупности это привело к увеличению показателя RevPAR на четверть - до 4200 рублей".
По словам эксперта, средний сегмент гостиничного рынка Санкт- Петербурга стал лидером по результатам трех кварталов по росту доходности. "В связи с нарастающим интересом со стороны туристических групп и индивидуальных гостей к красотам Северной Венеции и стабильным спросом, в результате которого загрузка за три квартала увеличилась на 4 п. п. до 67%, отельеры в этой категории повысили средний тариф на 24% до 3150 рублей. Это привело к увеличению показателя RevPAR на 31%", - комментирует Татьяна Веллер.
Впрочем, люксовые отели также выигрывают от высокого спроса на гостиничное размещение в Петербурге: загрузка в сегменте достигла 63%, превысив показатель предыдущего года на 3,5 п. п., тариф прибавил 17,5% - до 17,3 тыс. рублей. В итоге люксовые отели продолжили активно увеличивать доходность на номер: RevPAR вырос на 24% - до 11 тыс. рублей.
"Гостиничный рынок Санкт-Петербурга постепенно становится рынком продавца, - замечает Татьяна Веллер. - При небольшом увеличении загрузки во всех сегментах - от 0,3% в верхнем пределе верхнего сегмента до 3,7% в среднем сегменте - средний тариф по итогам трех кварталов вырос минимум на 17%. Это показывает, что владельцы и операторы гостиниц начинают пожинать плоды интереса, проявляемого к Петербургу как к туристическому направлению, и оптимизировать политику управления доходами для повышения прибыльности своего бизнеса".
Перспективы радуют
Несмотря на ниспадающий тренд во всех сегментах, кроме гостиничного, эксперты делают оптимистичные прогнозы. "Ближайшие перспективы - это постепенный стабильный рост показателей и завершение строительства текущих объектов", - убежден Андрей Косарев. Николай Вечер также считает, что стагнация рынка коммерческой недвижимости в силу насыщения торгово-развлекательными и офисными площадями может оживиться после окончания кризиса в России за счет новых инвесторов и проектов реконструкции. "Это, скорее всего, произойдет не ранее 2018 года", - прогнозирует г-н Вечер.