На линии фронта. Как южной части Приморского района стать вторым центром города

16 Марта 2020, 15:23

Фонтанка.ру (https://www.fontanka.ru/) , 16.03.2020

Приморский район по итогам 2019 года снова вышел на первое место по объемам построенного жилья в Петербурге.

Район, где уже проживает более 500 тысяч человек, мог бы стать вторым центром города, если скорректировать планы по его развитию в части функционального наполнения и архитектуры, уверены эксперты.

Главная архитектурная доминанта в районе уже есть — это небоскреб «Лахта Центра», он же как общественное пространство должен стать местом притяжения для горожан и туристов. Но чтобы их удержать, одного небоскреба недостаточно — необходим комплексный подход к развитию, в первую очередь, прибрежной части, а также строительство не только жилья, но и деловой, туристической и гостиничной инфраструктуры.

Несмотря на близость к Финскому заливу и курортным зонам Петербурга, несколько десятилетий Приморский формировался исключительно как типичный спальный район. Однако открытие в ближайшем будущем именно здесь башни «Газпрома» позволило взглянуть на перспективы северо-западного побережья по-новому.

Смена доминанты

Чем активнее развивается застройка, тем очевидней становится контраст между южной и северной частью Приморского района. По данным Комитета по строительству, в 2019 году здесь было введено 618,3 тыс. кв. метров жилья — 98 домов, или более 15% новых квартир, построенных за прошлый год. Расширение происходит с завидной стабильностью — по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в 2018 году было введено 600,6 тыс. кв. м, в 2017 — 555,6 тыс. кв. м.

«У Приморского района сложная структура, — отмечает руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg Игорь Кокорев, — в него входит не только сложившийся массив жилой застройки, но и Лахта, Ольгино, Лисий Нос, Юнтолово, создается еще и крупный жилой массив севернее Новоорловского заказника» .Как отмечает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость», на объекты сегмента масс-маркет приходится 97%, оставшиеся 3% — это жилые комплексы высокой ценовой категории (бизнес и элита), расположенные вдоль Приморского проспекта. То есть если северная часть функционирует как типичный «спальник» со своими плюсами и минусами, то южная часть взяла на себя функции центра — если рассматривать его как модель города в миниатюре. Здесь есть, например, своя «историческая» застройка, складывавшаяся в советское время, в том числе, малоэтажные «немецкие» коттеджи 1940-1950-х годов.

Главным импульсом для развития южной части района как центра притяжения горожан стало строительство небоскреба «Лахта Центра». Это одновременно и деловой центр — ожидается, что в штаб-квартире ПАО «Газпром» будет работать около 8 тысяч человек, и общественное пространство — с концертными залами, ресторанами и прогулочными зонами, и туристическая достопримечательность — самый высокий небоскреб в Европе со смотровой площадкой. Рядом с «Лахта Центром» — парк 300-летия, от которого через Яхтенный мост можно попасть на новый футбольный стадион «Газпром арена». Кроме того, южная часть района насыщена торговыми центрами и гипермаркетами. Есть здесь и концертно-спортивный комплекс «Тинькофф Арена», который сейчас активно развивается именно как концертная площадка. Плюс, после открытия в мае 2018 года станции метро «Беговая» значительно повысилась транспортная доступность этой части района.

Ближе некуда

Несмотря на это, в настоящий момент Приморскому трудно претендовать на звание второго или третьего центра города, считает Игорь Кокорев, поскольку сам он имеет сложную структуру и у него отсутствует явный центр. «Однако если смотреть на общие тенденции развития города, то Приморский район — одно из трех направлений, на которые функции городского значения «распространяются» от исторического центра Петербурга», — отмечает он.Логично, что такой центр должен сформироваться вокруг «Лахта Центра» и вдоль побережья Финского залива и Большой Невки. Тем более, что это часть «морского фасада» города, а несмотря на значительную протяженность побережья Финского залива в городской черте, первая линия застройки формируется, можно сказать, хаотично. В Кировском районе на первой линии находится грузовой порт, и все идеи насчет его переноса за городскую черту так и остаются на уровне разговоров. На Васильевском острове «фасад» менялся несколько раз, возникали все новые линии намывных территорий, затем появился Западный скоростной диаметр, а сейчас новые земли застраиваются жильем различными девелоперами. В Красносельском районе побережье тоже — сплошная жилая застройка.

Сейчас рядом с небоскребом «морской фасад» формируют непосредственно парк 300-летия, ТРК «Питерлэнд» и две башни Space на Приморском проспекте, в которых находится офис компании JetBrains — создавшей язык программирования Kotlin, который рекомендован Google для разработки приложений на Android. В конце февраля стало известно, что компания намерена построить рядом еще один бизнес-центр высотой 54 м. Он также может стать элементом первой линии, новой архитектуры района и его функционального разнообразия.

Если говорить о будущем Приморского района, то Михаил Мамошин, глава архитектурной студии, считает, что необходимо наполнение парка 300-летия жизнью, исходя из современной парадигмы городских общественных пространств. В Петербурге исторически есть много традиционных, регулярных парков — в английском и французском стиле — и они выполняют свою функцию, радуя посетителей. «В новом районе логично создать новый парк, который будет существовать как общественное пространство, в нем должны быть возможности для активной жизни», — поясняет Михаил Мамошин.

Однако парк сам по себе привлечет горожан и туристов разве что в летнее время. Активность же, для поддержания развивающегося здесь бизнеса и формирования спроса должна быть круглогодичной. Эксперты убеждены, в пешей доступности от «Лахта Центра» нужны новые гостиницы, объекты культурной и социальной инфраструктуры, возможно, музеи, концертные залы и и др.

Такие проекты уже запланированы рядом с парком 300-летия. В частности, Plaza Lotus Group собирается построить на продолжении Приморского проспекта гостиницу более чем на тысячу номеров. Сейчас идет разработка градостроительной документации проекта.

«Приморский район перестал быть просто спальным. И новое качество локации требует новых функций такого же уровня, как и в историческом центре, достаточно современных и качественных для реализации туристического потенциала места. При этом в районе практически нет гостиниц с номерным фондом от тысячи единиц и качественным сервисом, — говорит операционный директор PLG Ольга Смирнова. — Наш проект решает именно эту, стратегическую для развития города задачу». «Для устойчивого развития территории необходимо обеспечить стабильный круглогодичный трафик, потенциал у Приморского района для этого есть», — добавила она.

Гостиничная и туристическая инфраструктура — это направление, которое пока недостаточно реализовано в районе. Гостиниц здесь практически не строится — в прошлом году открылся бутик-отель Art Deco Primorsky, комплекс апартаментов Art Line Primorsky строит Setl Group.Именно сегмент апарт-отелей сейчас наиболее интенсивно развивается в Петербурге — по прогнозам Colliers International, в перспективе ближайших четырех лет номерной фонд апарт-отелей сервисного формата превзойдет объем номерного фонда городских отелей категории «три» и «четыре» звезды, достигнув совокупно 24 000 юнитов. С одной стороны, апартаменты интересны инвесторам, для которых это новый инструмент для вложения средств, с другой — туристам, которые хотят размещаться с домашним уютом и при этом с гостиничным сервисом. А появление таких объектов, как и современных бизнес-центров, должно дать толчок для развития в районе малого и среднего бизнеса: сферы услуг, торговли, развлечений и пр.

Дотянуть до дамбы

Михаил Мамошин отмечает, что необходимо наконец комплексно посмотреть на застройку берега от Лахты до ЗСД и рядом — до сих пор здесь появляются единичные проекты, каждый сам по себе, а полной картины того, как должен выглядеть этот район в районе — нет. Архитектор подчеркивает, что одного небоскреба здесь вполне достаточно, остальная застройка не должна быть настолько же высокой. Глава архитектурной «Студии 44» Никита Явейн соглашается, что для сохранения единообразия на берегах Приморского района логично было бы ограничить высоту застройки. «Развитие района «Лахта Центра» теоретически возможно по двум направлениям — либо строить рядом еще десяток таких же, но для этого нужна транспортная доступность, которой там нет и вряд ли будет, либо уже держать высотность», — прокомментировал он, отметив, что пока территория развивается достаточно хаотично.

Также Михаил Мамошин отмечает, что здесь, безусловно, нужен современный прогулочный променад вдоль всей набережной. В свое время проект предлагала и даже презентовала на международной выставке MIPIM ГК «Пионер». Заявлял о намерениях благоустроить трехкилометровый участок набережной реки — от парка 300-летия Петербурга до 3-го Елагина моста — и городской комитет по градостроительству и архитектуре. Вообще разговор об этом возникает регулярно — например, накануне чемпионата мира по футболу речь шла о создании на берегу фан-зоны. Пока наиболее реальным выглядит проект набережной у самого «Лахта Центра» - в августе 2019 года Смольный одобрил выделение земли в аренду Фонду поддержки социальных инициатив «Газпрома». Но хотелось бы продолжения.

С другой стороны от «Лахта Центра» на побережье в 2020 году будет введена в эксплуатацию марина в порту «Геркулес». Девелопер проекта «Прибрежный квартал» Михаил Голубев обращает внимание и на дальнейшее развитие побережья в направлении Курортного района — на огромные территории в Лисьем Носу, которые использовались для строительства дамбы — их освоение тоже могло бы поспособствовать развитию нового городского ядра. «С точки зрения полицентризма, это помогло бы разгрузить центр города, который сейчас явно перегружен», - комментирует он. Михаил Мамошин соглашается, что сейчас эта часть Приморского района — совершенно непубличное пространство. Во многом это объясняется продолжительным строительством дамбы, которое вывело земли из оборота. «После проведения экологической экспертизы возможно их задействовать», — комментирует Михаил Мамошин, вспоминая о побережье Курортного района в Сестрорецке и рядом.

Концепции развития этой части побережья появляются — например, по последним данным, в Горской должны появиться тематический парк, коммерческие и гостиничные площади, а также яхтенная марина.В качестве перспективного плана Михаил Голубев рассказывает про проект комплексного развития прибрежных территорий «Северный морской фронт», который пока существует только на бумаге: от ЦПКиО на Елагином острове в сторону Сестрорецка, Зеленогорская — и дальше хоть до Выборга. «Это могли бы быть новые туристические маршруты, - рассказывает Михаил Голубев, — но для развития таких проектов необходим комплексный подход со стороны власти, чтобы объединить между собой как крупный бизнес вроде «Газпрома», так и небольших стейкхолдеров, пока же все участки развиваются локально».

Дорожный раздел

Еще один вопрос, требующий решения — транспортная ситуация, ведь «север» и «юг» района разделены не только условно, но и физически — основную часть сложившейся застройки района делит железная дорога с явно недостаточным количеством переходов и переездов в разных уровнях. Визуально такую же роль играет Приморское шоссе. «Необходимо связать обе части района, чтобы проживание в них действительно было комфортным», — отмечает Михаил Голубев. По его словам, открытие «Лахта Центра» как общественного пространства, безусловно, благоприятно повлияет на развитие района в целом, но пока здесь недостаточно налажены транспортные связи между частями — основная нагрузка ложится на путепровод в створе Планерной улицы и Западный скоростной диаметр.

«Потенциал для развития у района большой, но одновременно и огромные трудности, связанные с транспортной инфраструктурой и доступностью, с переправами из района через Неву, — соглашается генеральный директор Maris в ассоциации с CBRE Борис Мошенский, — и даже появление ЗСД не решает существующих проблем, связанных с переправами и перегруженностью основных транспортных артерий».

Улучшение транспортной ситуации ожидается сейчас как раз в районе «Лахта Центра». Город объявил конкурс на строительство двух дополнительных съездов с Приморского шоссе — планируется два мостовых сооружения, проходящих над Лахтинской гаванью. Также за полгода планируется распланировать территорию под трассу-дублер Приморского шоссе.Что касается метро, то после открытия «Беговой» в 2018 году, ближайший пуск новых станций запланирован на 2025 год, когда ветка должна дойти до Шуваловского проспекта.

Стабильный прирост

Развитие транспортной инфраструктуры особенно актуально в свете продолжающегося строительства жилья. «Уже сейчас в Приморском районе такая численность населения, которая позволила бы ему войти в 30 самых крупных городов РФ», — говорит Игорь Кокорев. По официальным данным, здесь проживает свыше 500 тыс. человек, а на самом деле, вероятно, еще больше. Она будет расти и дальше. Сейчас в Приморском строится 1,8 млн кв. м жилья — это больше, чем в любом другом районе петербургской агломерации в целом.

Растут и цены на жилье. По данным КЦ «Петербургская недвижимость», за последние три года средняя цена квадратного метра предложения в объектах массового спроса поднялась на 23% до 122,7 тыс. рублей, что соответствует динамике по городу. В бизнес-классе цены повысились на 4% - до 184,3 тыс. рублей за квадратный метр.

Повышаются и ставки аренды — по данным федерального портала «МИР КВАРТИР», Приморский район стал лидером по росту в 2019 году — снять квартиру теперь на 15,3% дороже, чем годом ранее.Планы девелоперов по развитию северных районов вполне понятны. По словам Ольги Трошевой, в случае перевода земель под жилую застройку, территории в Каменке — в конце Комендантского проспекта выше существующей застройки — обладают большим потенциалом для появления жилых комплексов класса масс-маркет. Возведение объектов повышенной комфортности или бизнес-класса возможно в ходе редевелопмента Белоостровской улицы. И логично было бы уравновесить активную жилую застройку к северу от Приморского проспекта — развитием общественно-деловой, туристической и гостиничной инфраструктуры к югу от него.