Масштаб и качество жизни
В странах Восточной Европы этот показатель в среднем составляет 35 м2, в Финляндии — 37 м2, в Германии и Швеции — 44 м2, в Австрии — более 50м2 (см. схему № 1). Эксперты говорят, что шансы Петербурга догнать Европу в обозримом будущем невелики. «При заявленном вводе объема жилья в 2,7 млн. м2 в год и уровне населения в 5 млн. человек мы догоним страны Восточной Европы только лет через 25», — говорит директор департамента оценки активов филиала консалтинговой группы «НЭО «Центр» в Петербурге Дмитрий Мизиков.
«Догнать лидеров можно одним способом — за относительно короткое время построить около 50 млн. м2 жилья (вторую возможность — резкое сокращение численности населения города — рассматривать не хотелось бы). Но существенный рост объемов в строительстве возможен только при решении инфраструктурных, прежде всего транспортных и инженерных, проблем. А для этого нужны длинные деньги, которыми сегодня располагает только государство», — добавляет гендиректор управляющей компании группы «УНИС-ТО Петросталь» Арсений Васильев.
Большая проблема Петербурга даже не в количестве жилья на душу, а в его качестве. Основной спрос сконцентрирован сегодня в сегменте малогабаритного дешевого жилья эконом-класса. В первую очередь это квартиры-студии и однокомнатные квартиры площадью 25-40м2 и стоимостью 2,63,5 млн. рублей. Доля таких квартир в предложении застройщиков довольно велика: порядка 30-40%, а в некоторых объектах — и более 50%», — говорят аналитики «Петербургской Недвижимости». А аналитик Setl Group Владимир Копылов добавляет, что огромный пласт, удерживающий рынок недвижимости Петербурга в состоянии дефицита, — это нерасселенные коммунальные квартиры в центре города. «Если в большинстве европейских городов центр представлен исключительно дорогим, фешенебельным жильем, у нас центр — зона социальной неоднородности, где уровень обеспеченности человека «квадратами» отстает даже от менее престижных спальных районов», — констатирует он.
Не стоит забывать, что за рубежом широко развито индивидуальное малоэтажное домостроение: люди могут работать в городе, но жить за его пределами, в собственном доме. «При этом даже за пределами мегаполиса они обеспечены всей необходимой социальной и коммерческой инфраструктурой, имеют качественные дороги и не тратят много времени на ежедневные пробки. Именно в этом, а не в количестве квадратных метров на душу населения, главное отличие европейского качества жизни от российского. И здесь у нашего рынка недвижимости большой потенциал развития», — заключил директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Рынок коммерческой недвижимости Петербурга довольно молодой. Активное строительство торговых, офисных и складских проектов стартовало всего за несколько лет до экономического кризиса 2008 г. При этом пик развития складского и торгового сегментов пришелся на 2006-2007 гг., а офисного — на 2008-2010-е. Наиболее крепки и стабильны позиции Петербурга в торговой недвижимости. По обеспеченности качественными торговыми площадями, которая исчисляется в расчете на 1 тыс. жителей, наш город перегоняет даже Москву и приближается к среднеевропейскому уровню. «На конец I квартала 2012 г. на 1 тыс. жителей Петербурга приходилось 630м2 качественных торговых площадей всех типов. В среднем по крупным городам Европы этот показатель — 700-800 м2», — говорит руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank SPb Тамара Попова.
Как это ни парадоксально, но бурное развитие торговой недвижимости в Петербурге, по мнению экспертов, в значительной степени стимулировано плохой транспортной инфраструктурой. «Если для европейского жителя нет проблем в том, чтобы доехать до большого торгового центра в пределах 10-15 км от своего дома, то для жителя Петербурга выехать из района — ежедневный маленький подвиг. Поэтому у нас много торговли небольшого формата районного масштаба», — рассуждает Арсений Васильев. Причем по территории Петербурга торговые комплексы распределены неравномерно. В некоторых районах остается значительный потенциал для их строительства.
По офисной недвижимости Петербург — на начальной стадии развития. На 1 тыс.жителей нашего города приходится менее 400м2 офисов. В Варшаве этот показатель — 2 тыс. м2, в соседнем Хельсинки — 4,5 тыс. м2, не говоря уже о европейском офисном лидере Франкфурте, где более 17 тыс. м2 офисов на человека. «Но не надо забывать, что Петербург — не столица. Любые вторые города обладают на порядок меньшей коммерческой недвижимостью, чем первые. Исключение бывает только в тех странах, где столичные города небольшие, например, в США», — вступилась за Петербург Тамара Попова.
Коллегу поддерживает руководитель отдела аналитических исследований Jones Lang LaSalle в Петербурге Вероника Лежнева. «Поскольку Петербург — не столица, он не получает того внимания, объема бизнеса и финансирования, который мы видим в Москве. Первые качественные офисы в центре Петербурга появились только в 1998 г., а в Москве в тот же год офисный сток уже превысил 1,5 млн. м2, увеличившись за последующие 10 лет в 10 раз», — говорит она.
Но аналитики уверены, что у офисного сегмента Петербурга большой потенциал. «Многие компании сейчас сидят в офисах, которые даже классифицировать невозможно. Как правило, это здания на территории промзон, а также бывшие вузы и НИИ. Объем таких помещений — 10-14 млн. м2. Привести его в порядок — это огромный фронт работы», «А догонять Европу надо. Хотя бы ради снижения арендных ставок в бизнес-центрах из-за конкуренции», — заключил Дмитрий Мизиков. По качественной складской недвижимости Петербург также отстает от Москвы и крупнейших городов Европы.
В СПб, по данным АРИН, показатель обеспеченности складами — 291м2 на 1 тыс. жителей, в Москве — 547м2, а в крупнейших городах Европы — 1-2 тыс. м2.
«Малое количество качественных складов наряду с увеличением грузооборота позволяет говорить о потенциале для развития складской недвижимости в городе», — говорит заместитель генерального директора АРИН Владимир Спарак. «После кризиса рынок коммерческой недвижимости продолжает восстанавливаться. Но новых пиковых значений в этих сегментах нам ждать еще по меньшей мере год или два», — утверждает управляющий партнер NA IBecar Владимир Андреев.
Эксперты подчеркивают, что обеспеченность недвижимостью и качество жизни в городе — понятия не тождественные. «По цифрам квадратных метров можно сделать выводы, скорее, не о качестве жизни в городе, а о его масштабах и значимости. А качество — это социальная, спортивная, транспортная инфраструктуры. В Петербурге они, к сожалению, пока в дефиците», — считает гендиректор финского проектного бюро Rumpu Евгений Богданов.
Сейчас в Петербурге работает около 100 бассейнов, включая частные и ведомственные. «Потребность города удовлетворена лишь на 30% от европейского уровня. Догнать Европу мы планируем года через три, когда будет реализована большая часть заявленных проектов — около 30 новых бассейнов», — отметили в комитете по физической культуре и спорту Смольного. Бассейны сегодня в городе строят четыре инвестора — «Газпром» (в рамках соглашения с администрацией Петербурга построил шесть бассейнов и еще шесть проектов — в работе) и три компании — по собственной инвестиционной инициативе: «Перспектива (четыре бассейна), «Эко-Проект» (три бассейна) и RedFox (20 бассейнов).
«У Петербурга большая потребность в подобных проектах. Причин несколько: плохая экология, развитая культура потребления спортивных услуг у населения, дефицит доступных и удобно расположенных бассейнов. Но проекты строительства бассейнов пока, как правило, инициирует государство. Доходность таких объектов — всего 8-12%, а сроки окупаемости могут достигать 20 лет», — добавляет заместитель директора отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle в Петербурге Мария Дворецкая.