Лишние кладовые
С января по май 2009 г. было построено еще 90 000 кв. м: сданы «Кулон-Пулково», Megalogix и вторая очередь Ahlers. Это примерно в 1,6 раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года, подсчитывает Николай Казанский, коммерческий директор Colliers International.
Не до цифр
По мнению Казанского, до конца года может быть сдано еще 190 000 кв. м. По оценкам Colliers, около 120 000 кв. м объектов сейчас получают акты ввода в эксплуатацию, а еще 160 000 кв. м — достраиваются. Но из-за кризиса вероятность сдачи их в срок под вопросом, девелоперы не спешат сдавать объекты, которые не будут приносить доход, отмечает Казанский. С увеличением предложения уровень вакантных площадей может достичь 50%.
Сейчас заполняемость давно действующих в Петербурге комплексов, по оценке Colliers, составляет примерно 80%, а вновь построенных — около 20%. По оценке «Евразии логистик», в начале 2009 г. в городе пустовало до 0,5 млн кв. м. Для сравнения: по данным Astera, в I квартале 2008 г. заполняемость складов классов А и B составляла 97% и 90% соответственно.
Из-за нехватки у девелоперов средств с августа 2008 г. приостановлено строительство около 1,5 млн кв. м складов, говорит Казанский. В начале этого года «Евразия логистик» объявила о приостановке проекта класса А на 200 000 кв. м в Колпино. Рынок складской аренды в Петербурге остановился, вводить еще один объект в такой ситуации бессмысленно, объясняет коммерческий директор «Евразии логистик» Сергей Верещагин.
АКМ Logistics выполнила инженерную подготовку 33 га в Шушарах. Проект рассчитан на 200 000 кв. м, компания не исключает возможности его реализации как built-to-suit, говорит представитель АКМ Logistics Андрей Осипов.
Одни на складе
Портрет арендатора высококлассных площадей изменился: теперь это чаще производители, а не логистические операторы, на которых делалась ставка до кризиса, говорит Казанский.
В июне «Эспро девелопмент» завершил строительство складского комплекса «Кулон-Пулково» площадью 36 000 кв. м и стоимостью 30 млн евро. Пока у комплекса только один арендатор: компания WeMaTec заняла в нем 2000 кв. м. Девелопер продолжает переговоры с потенциальными клиентами, сообщил источник в компании. Единственного арендатора (Кондитерскую фабрику им. Крупской) удалось найти и в новый складской комплекс AKM Logistics в Шушарах. Здесь 50 000 кв. м заполнено лишь на четверть, говорит Осипов.
Спрос на качественные складские помещения все равно останется, удлинится лишь срок окупаемости проектов, не унывает гендиректор «Эспро девелопмента» Виталий Антонов. Построенные склады постепенно будут заполняться, а новых проектов не начинают, поэтому рано или поздно заявленные площади будут востребованы, тогда «Евразия логистик» и завершит проект в Колпино, добавляет Верещагин.
Казанский оценивает спрос на склады в 2009 г. на уровне 25 000-30 000 кв. м.
Крупные сделки по аренде складов от собственника с начала года были единичны. Кондитерская фабрика им. Крупской в январе арендовала на семь лет 6300 кв. м в складском комплексе AKM Logistics в Шушарах, а в июне увеличила занимаемую площадь вдвое, рассказал Осипов. Удобнее сосредоточить площади для хранения на одном складе, объясняет выбор ее представитель Ольга Агафонова. «Фабрика могла получить скидку в размере 15% при ставках в комплексе $105-110 за 1 кв. м в год», — считает Кайл Патчинг, директор по развитию Colliers. Но и первая сделка в комплексе АКМ Logistics, по его словам, уже была заключена «с поправкой на кризис», поэтому девелопер мог пойти на уступки по другим условиям аренды, например ввести дополнительные электромощности и т. д.
Фармдистрибутор «Катрен» в начале года объявил об аренде 6000 кв. м в складском комплексе класса А «МЛП — Уткина заводь», вторая очередь которого площадью 127 000 кв. м была сдана в конце прошлого года. «Катрен» искал подходящий склад с лета прошлого года, тогда выбор складов был гораздо меньше, сообщил сотрудник компании. «Из 127 000 кв. м второй очереди комплекса “МЛП — Уткина заводь”, введенной в эксплуатацию в конце 2008 г., договоры аренды заключены на 95 000 кв. м, а в первой очереди свободных площадей нет», — утверждает исполнительный директор МЛП Алла Соловьева. «МЛП — Уткина заводь» — один из немногих терминалов, где есть разрешение на размещение производственных компаний, сегодня это очевидное преимущество, объясняет она успех проекта.
Все индивидуально
Сейчас владельцы складов очень трепетно подходят к клиентам. AKM Logistics, сохраняя рыночный уровень ставок, предлагает гибкие условия потенциальным арендаторам, дипломатичен Осипов. Но большинство охотно идет на компромиссы — лучше получать небольшой доход, чем нести убытки при простаивании пустых комплексов, говорит Вера Бойкова из Astera St. Petersburg. Кроме ставок снижаются или отменяются депозитные платежи, допускаются льготные периоды аренды, перечисляет она. Спрос резко снизился и сместился в сторону более мелкой нарезки — 1500-3000 кв. м (вместо 5000-10 000 кв. м до кризиса), уменьшились и сроки аренды — с 5-7 до трех лет, говорит Елена Александрийская из Maris Properties.