Кто и зачем ликвидирует фабрики в Северной столице?
«Серый пояс» занимает около 10 процентов всей территории Петербурга, это более пяти тысяч гектаров. Согласно действующему генплану развития города, не менее 30 промышленных зон планируется вывести, а участки под ними отдать под редевелопмент.
По данным вице-президента Becar Asset Management Group Ильи Андреева, большая часть этих предприятий расположена в Кировском, Невском, Московском и Калининском районах, также такие зоны есть в исторической части Северной столицы, в Красногвардейском, Выборгском, Адмиралтейском и других районах. При этом, как отмечает Андреев, в настоящий момент в Петербурге не существует ни единой концепции, ни стратегии по выводу промышленных предприятий и последующего редевелопмента промзон. Однако точечные, а не комплексные, изменения уже происходят: по словам управляющего партнера компании IPG.Estate Ивана Починщикова, постепенная застройка «серого пояса» началась еще в 2000-х годах.
«Сейчас редевелопмент промышленных территорий происходит по рыночным принципам - когда совпадают интересы собственника территории и инвестора», - поясняет
Больше всего проектов редевелопмента - в Московском, Петроградском и Центральном районах. В числе самых знаковых Иван Починщиков называет ЖК «Леонтьевский мыс» (территория стадиона «Красное знамя»), жилые комплексы «Времена Года», «Новомосковский», «Тапиола» и «Променад» (территория бывшего завода «Петмол»), в сегменте коммерческой недвижимости: БЦ «Линкор» (Петроградская набережная, научно-производственное объединение «Дальняя связь»), деловой квартал «Кондратьевский» (Ленинградский механический завод), деловой квартал «Невская ратуша» (бывший трамвайный парк №4), ТРЦ «Охта Молл» (бывший корпус «Знамя труда»).
По мнению генерального директора агентства недвижимости «Невский Простор» Александра Гиновкера, ярким и показательным примером работ по редевелопменту в Петербурге стали территории на западе Васильевского острова. Сейчас там возводится более пяти жилых комплексов.
Особое внимание, по словам Починщикова, в Петербурге уделяется арт-кластерам и креативным пространствам: «Администрация активно выступает за редевелопмент промышленных зон в подобные проекты, стимулируя инвесторов льготными условиями. Еще в 2012 году Смольный рассматривал несколько площадок, которые предполагалось реконструировать в креативные пространства, среди которых были Кресты, Адмиралтейские верфи, Левашовский хлебозавод, комбинат имени Кирова». Тем не менее, по факту редевелопмент промзон ведется по инициативе застройщиков и их же силами, говорит генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков. Неудивительно: город, по словам гендиректора ГК «Недвижимость в Петербурге» Николая Лаврова, испытывает недостаток как коммерческих объектов в центральной части, так и жилых: «Многие наши клиенты уже "наелись" предложениями на окраине города. Они хотят выбирать из домов комфорт-класса в центре».
По мнению генерального директора АН «Метры» Андрея Вересова, бывшие промзоны весьма перспективны для строительства апартаментов, которые сейчас занимают всего шесть процентов от общего объема новостроек в городе. При этом в Москве их доля составляет одну четвертую часть рынка строящегося жилья.
«Сегодня в вопросе редевопмента "серого пояса" Северной столицы городские политика и планирование в некотором смысле отстают от развития рынка. То есть девелоперы играют на опережение, а это неминуемо приводит к проблемам. Во-первых, каждый из застройщиков стремится "выжать" максимум из того участка, который купил, и это создает эффект "лоскутного одеяла" вместо гармоничной городской среды. Во-вторых, на границах исторического центра возникает застройка, соответствующая уровню не самого качественного спального района», - говорит Николай Пашков. По его словам, сегодня городские власти уже начинают предпринимать попытки изменить эту ситуацию: становится очевидным, что стихийный редевелопмент несет в долгосрочной перспективе угрозы устойчивому развитию города. Сегодня администрация активно продумывает пути развития. Например, в прошлом году городской комитет по градостроительству и архитектуре (КГА) провел архитектурный конкурс «Серый пояс. Преобразование», по итогам которого должны быть намечены следующие, уже более конкретные, шаги.
«Стратегией экономического и социального развития Петербурга на период до 2030 года "серый пояс" определен в качестве приоритетной территории для преобразований», - говорит директор по консалтингу и развитию инвестиционной компании Key Capital Эвелина Ишметова.
КГА провел конкурс на проекты реновации трех промзон: «Французский ковш», «Волковская» и «Екатерингоф». Концепции участников должны были сохранить определенный баланс функционального назначения объектов: 30 процентов рекреационной зоны, 30 процентов - производственные и коммерческие здания, 40 процентов - жилая застройка и социальные объекты. В результате выбрали трех победителей: консорциум Евгения Герасимова и Сергея Чобана (проект по пилотной зоне «Французский ковш»), бюро «Рождественка» (лучшая концепция по реновации территории «Волковская») и голландское бюро MLA+ (проект территории «Екатерингоф»).
,Голландское бюро MLA+ предложило концепцию застройки территории, чем-то напоминающую реализованную в Роттердаме, где современная архитектура довольно гармонично сочетается с исторической застройкой, воспринимается как естественная среда для жизни. При этом бюро предложило особую стратегию освоения территорий - постепенное создание локальных центров, которые стимулировали бы дальнейшее развитие близлежащих районов. «Серый пояс», согласно этой концепции, должен стать площадкой для «тестирования» новых вариантов застройки консервативного города, не вступающих в конфликт с уже имеющейся средой.
Концепция «Рождественки» отдаленно напоминает застройку, характерную для Хельсинки, будто жилые и коммерческие здания - это острова посреди большой зеленой зоны. Проект консорциума Евгения Герасимова и Сергея Чобана, напротив, предполагает весьма плотную застройку с частыми проходами между зданиями и расположенными равномерно парковыми зонами. Своего рода это заманчивая альтернатива «сплошным» улицам центра Петербурга.
Но как отмечает Эвелина Ишметова, это всего лишь конкурс: «Пока на исследуемых территориях находится огромное количество собственников и арендаторов. Без понимания, куда именно они будут перебазированы и на каких условиях, никакие дальнейшие действия по любому из принятых проектов невозможны. Это следующий шаг в разработке дорожной карты - после инвентаризации всех имеющихся договорных отношений и определения состояния инженерных сетей на территории».
После конкурса чиновники наградили победителей и пообещали принять результаты конкурса во внимание при разработке Генплана развития Петербурга до 2025 года,
Остается надеяться, что именно так и произойдет - ведь если бывшие промзоны будут и в дальнейшем застраиваться стихийно, то город, по мнению Николая Пашкова, может измениться далеко не в лучшую сторону.
Сейчас масштаб застройки еще не критичный, и, взяв процесс под контроль и придав ему правильный вектор, можно развить «серый пояс» в том ключе, в котором был сформирован уникальный исторический центр Санкт-Петербурга.