Коридоры для элиты
Однако только два из них можно причислить к торговым улицам премиум-класса – Невский проспект и Большой проспект Петроградской стороны. Максимальные арендные ставки на Невском сопоставимы с главными торговыми улицами Рима, Мюнхена, Милана и Мадрида.
Оба проспекта как торговые коридоры ведут свою историю с конца XVIII века. Именно в это время был построен Большой Гостиный двор на Невском проспекте, на Садовой начали создаваться каменные корпуса Апраксина двора, а в конце девятнадцатого века в солидную торговую магистраль превратился Большой проспект Петроградской стороны.
С тех пор основное функциональное назначение главных торговых улиц Петербурга не изменилось. Даже в годы советской распределительной экономики Невский проспект и Большой проспект ПC славились своими многочисленными магазинчиками, кафе и ресторанами.
А за углом дороже
Сегодня Невский проспект и Большой проспект Петроградской стороны (так называемые Невский и Петроградский торговые коридоры) смело можно назвать квинтэссенцией элитного ритейла. Здесь и только здесь стремятся размещать свои магазины операторы розничной торговли товаров класса «люкс». Более того, статусность таких марок как Prada, Christian Dior, Dolce&Gabbana, Nina Ricci обязывает размещать бутики именно на этих престижных улицах.
По словам консультанта департамента консалтинга и оценки компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis Натальи Киреевой, «требование к помещению, в котором может расположиться бутик, очень жесткие. Это должно быть отдельное помещение или здание, выходящее фасадом на Невский проспект или Большой проспект Петроградской стороны, имеющее большие витрины (а не просто витринные окна), отдельный вход, высокие потолки, соответствующее окружение. Вопрос местоположения в этом случае даже не стоит – оно должно быть самое лучшее. Помещение «чуть подальше и чуть подешевле» просто не рассматривается».
Новые бренды, желающие закрепиться на петербургском рынке, тоже стараются открывать магазины на Невском и Большом. В этом случае первостепенную роль тоже играет фактор престижности, так как расположенные здесь магазины низкорентабельны. «Отбить» высокую арендную ставку за счет торгового оборота в таких местах проблематично, - объясняют эксперты Praktis CB. - Это «витрины» для бренда, а не места, где зарабатываются деньги».
«В последние годы максимальные арендные ставки на Невском проспекте сопоставимы с главными торговыми улицами Рима, Мюнхена, Милана и Мадрида», - утверждает Наталия Киреева. Даже в сейчас, когда запрашиваемые ставки для помещений стрит-ритейла на Невском снизились вдвое, цена аренды здесь не опускается ниже $1200 за квадратный метр в месяц. Верхняя ценовая планка на Невском проспекте достигает $3000, на Большом, где ставки упали на 40%, – $2400.
На популярность главных торговых коридоров не влияет даже тот набор нюансов, который свойственен любому помещению, расположенному в историческом центре Петербурга. «Основные недостатки магазинов, расположенных на элитных магистралях, – нет парковки, достаточного количества киловатт, в некоторых случаях – неудобные планировочные решения, - рассказывает директор департамента коммерческой недвижимости London Consulting & Management Company Анастасия Балмочных. - Острым остается вопрос согласования перепланировки помещений под охраной КГИОП. В таких случаях не то что сложно согласовать покраску фасада, невозможно поменять даже старую покосившуюся дверь».
Тем не менее, помещения в зонах high street retail долго никогда не пустуют. В конце первого квартала 2009 года, по данным Maris Properties in association with CB Richard Ellis, доля свободных помещений Невского проспекта составляла всего 8%, на Большом проспекте еще меньше – около 7%.
«Несмотря на то, что ротация арендаторов есть, помещения на главных торговых коридорах всегда будут востребованы», - уверена Наталия Киреева. - Продажи помещений на Невском и на Большом также единичны, собственники неохотно продают свои объекты недвижимости, приносящие хороший доход. Только крайние обстоятельства могут вынудить владельцев пойти на такой шаг. «Как правило, продажи происходят в крайних случаях, - отмечает она. – Например, только после закрытия всех своих магазинов в Петербурге, сеть «Арбат Престиж» выставила помещения и на Невском проспекте».
Востребованы даже дома, вошедшие в программу реставрации фасадов. Такие здания затянуты реставрационными сетками, и это, безусловно, создает определенные неудобства для посетителей и проблемы арендаторам. «Реставрация фасадов – это процесс, существенно растянутый во времени, - комментирует руководитель аналитического департамента Гильдии управляющих и девелоперов Андрей Соколов. -Во время реставрации дома затягивают сетками, делают ограждения и временные проходы для пешеходов. Такие меры существенно затрудняют подход покупателей к магазинам и резко снижают визуализацию витрин магазинов для покупателей. Все это приводит к значительному снижению покупательского потока - примерно в 2-3 раза».
Правда, по словам директора департамента брокерских услуг ASTERA St.Petersburg Людмилы Ревы, «при реставрации фасадов, как правило, предусматривается временное снижение ставки аренды на период проведения работ. Снижение может составлять 10-15% от арендной ставки, в зависимости от того, насколько реставрация мешает бизнесу арендатора. В исключительных случаях, например, когда из-за работ перекрывается подъезд к магазину, можно договориться о неначислении арендных платежей на этот период».
Кризисные мигранты
Впрочем, аналитики все же отмечают, что в последнее время сроки экспозиции вакантных площадей на рынке увеличились. «Спрос на помещения на Невском и Большом проспектах достаточно высок, однако реальных сделок заключается мало. Судя по всему, арендаторы заняли выжидательную позицию в надежде на дальнейшее снижение арендных ставок», - считают эксперты компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis. Однако, причина не только в этом.
Еще в сентябре прошлого года торговые операторы начали миграцию с основных магистралей Петербурга. Тогда по коммерческим сображениям были закрыты магазины Women Secret, Colours and Beauty и Springfield на углу Невского проспекта и ул. Марата. Позднее та же участь постигла и Open Air и Jennifer, «Рив Гош», салон мебели РИМ, музыкальный магазин «Титаник», ресторан «Елки-палки», клуб «Вулкан», также арендовавшие помещения на Невском.
«Большинство торговых сетей премиум-класса заявили о том, что в течение ближайшего года вообще не планируют никакого развития», - сообщила Елена Снегирева. Ряд компаний существенно откорректировали свои намерения по расширению сетей. Так, например, Melon Fashion Group (сети Zarina, Befree, Taxi, а также новый бренд – Love Republic) заявила о сокращении планов развития на будущий год в два раза – со 100 магазинов до 50. Сеть подарков Zebra Home в 2009 году откроет не более пяти магазинов вместо планируемых 15-20.
«Впервые за последние восемь лет мы наблюдаем ситуацию, когда на главных торговых коридорах Петербурга – Невском и Большом проспектах – появились свободные помещения, - говорит исполнительный директор Praktis CB Юлия Готовская. – Это вызванное кризисом последствие снижения торгового оборота у ритейлеров, который у высокого ценового сегмента снизился до 50%».
Людмила Рева также сетует, что даже Большой проспект Петроградской стороны, который она, кстати, считает единственным торговым коридором премиум-класса в Петербурге, в последнее время «утрачивает лоск» в связи с ротацией арендаторов. «Все арендаторы категории люкс, бизнес которых стал нерентабельным в точках на Большом проспекте, съехали оттуда еще к февралю 2009 года. С того момента эти площади остаются незанятыми».
Свято место
Ротация арендаторов помещений на премиальных торговых коридорах всегда была высокой. По мнению экспертов, и в докризисные времена она достигала 40 – 50%. Договоры заключались минимум на одиннадцать месяцев, и усилия собственников заключить договор на более длительный срок, как правило, были тщетны.
Вот и сейчас на центральных торговых улицах, так же как и прежде, появляются новые арендаторы. На месте закрывшегося магазина Арбат Престиж открылась кофейня «Идеальная чашка», а также появятся торговые марки EGLE и Message. Там, где раньше размещались Women Secret, Colours and Beauty и Springfield уже работает кафе «Дубай», и вскоре появится магазин Tezenis. В «Доме Мертенса» открылся магазин Zara, на Невском, 63 – магазин «Мантия», а в доме 184 арендовал помещение меховой салон «Палома». Кроме того, по словам директора ООО «Олимп 2000» Людмилы Прямицыной, «на питерский рынок выходят небольшие московские торговые сети, которые заинтересованы в малогабаритных помещениях бутикового формата. Но вместо товаров класса премиум и элит они предпочитают реализовывать доступные по цене массовому потребителю продукты питания. Подобное изменение концепции места приводит к размыванию сформировавшейся за многие годы зональности в сегменте стрит-ритейла».
Однако большинство участников рынка все же считают, что однородность торговых операторов премиального сегмента на Невском и Большом проспектах в дальнейшем будет только усиливаться. Арендаторов, которые не представляют собой бренды, вытеснят более люксовые операторы, готовые принять высокие ставки на аренду. «В Санкт-Петербурге до сих пор не было четкого территориального позиционирования, даже на общепринятых элитных улицах можно было встретить магазины среднего и низкого сегментов, - считает Андрей Соколов. - Но в среднесрочной и долгосрочной перспективе с дальнейшим развитием рынка формирующиеся локальные зоны элитной торговли безусловно восстановятся. Будущее – за жестким позиционированием».