Компании боятся попасть в историю
Аналитики отмечают снижение интереса девелоперов к реконструкции исторических зданий в Петербурге. Городские власти пока не готовы предложить бизнесменам новые механизмы привлечения инвестиций в эту сферу.
«Интерес девелоперов к реконструкции исторических зданий находится на низком уровне из-за сложностей с согласованием проектов, требований по сохранению интерьеров, использованию исторических материалов»,
По данным КЭРППиТ, в историческом центре Петербурга более 11 тыс. зданий, 90% из них имеют статус исторических, то есть построены до 1917 года, а более 5 тыс. признаны объектами культурного наследия. «Сегодня в центре практически не осталось свободных мест под застройку, равно как и зданий, не имеющих предметов охраны. Проекты стали сложнее, дороже, требуют большего профессионализма», - считает Елена Дешпит, исполнительный директор ООО «Плаза Лотос Груп».
Большинство исторических зданий, интересных для преобразования, уже нашли инвесторов. Выход на рынок новых объектов возможен только после переезда комитетов Смольного в «Невскую ратушу». По оценке АРИН, реконструкция исторического здания сопоставима по затратам с новым строительством и обходится в $1,5-3 тыс. за 1 м. Сами девелоперы отмечают, что реконструкция обходится дороже, чем стройка с нуля, но дешевле реставрации, стоимость которой достигает $5-7 тыс. за 1 м. Девелоперов отпугивают не только повышенные затраты. «В условиях, когда правила игры не ясны и невозможно просчитать риски, ни один здравомыслящий инвестор работать не будет, а в центре сейчас именно такая ситуация», - уверен генеральный директор «Доринды Инвест» Алексей Краузе. Компания «Доринда Инвест» реконструирует исторические здания на Синопской наб., 68-70. По инвест-контракту компания рассчитывала на выход 12,6 тыс. м площади, но после введения в 2009 году 820-го закона «О границах зон охраны» выход сократился до 5 тыс. м. «Основные нормативные документы - генплан, ПЗЗ, 820-й закон - не синхронизированы. Ситуация осложняется сумятицей в вопросах высотного регулирования», - говорит Ирина Киршина, директор по строительству ОАО «БТК Девелопмент».
До конца года планируется принять программу «Сохранение исторического центра на 2013-2018 годы», по которой будут отреставрированы и реконструированы здания в районе Конюшенной пл. и в Северной Коломне - вокруг Новой Голландии. За счет бюджетных средств будут расселены коммуналки, заменены инженерные сети, отремонтированы дороги и благоустроены территории на 124,9 га, что соответствует 4% площади исторического центра. Однако бизнесмены считают, что этого недостаточно.
«Главными и очень затратными проблемами при осуществлении нашего проекта оказались перекладка сетей и расселение коммуналок. Если бы город подошел к этому вопросу комплексно и взял его на себя, то инвесторы охотно пошли бы в центр», - считает Людмила Чуба-тюк, генеральный директор строительно-реставрационной компании «Де-метра» (выступала инвестором и подрядчиком Demetra Art Hotel).
Каких-либо новых механизмов взаимодействия с девелоперами в проекте программы не предусмотрено, между тем власти неоднократно заявляли, что опыт работы на пилотных территориях будет перенесен на весь центр. «Ограничения и обременения на объекте в центре очень серьезно увеличивают стоимость проекта. При этом каких-либо льгот и привилегий со стороны городских властей у девелопера нет», - сетует Ирина Киршина. Такими мерами может быть налоговое стимулирование реконструкции, например освобождение от налога на имущество при условии реконс трук-ции за свой счет или зачет части расходов инвестора в счет аренды земельного участка, рассуждает Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры».
«Любая помощь может быть активной, когда власти способствуют реализации проекта, и пассивной - когда они просто не мешают. С учетом сокращающихся бюджетов ожидать активной помощи от города не приходится, а вот не мешать - это весьма перспективно, и городу есть еще в чем здесь совершенствоваться», - уверены эксперты «ДП».