JetBrains программирует сделку
Остановивший свою деятельность в России крупный разработчик программного обеспечения JetBrains решил избавиться от принадлежащих ему офисных зданий в Санкт-Петербурге. IT-корпорации принадлежит недвижимость на Васильевском острове и в Приморском районе, которая оценивается в сумму свыше 7 млрд рублей. Рост стоимости заемного финансирования и стройматериалов стимулирует интерес к покупке готовых объектов, но дополнительный риск для таких инвестиций создает снижение активности арендаторов.
О том, что JetBrains решила продать свои офисные площади в Санкт-Петербурге «Ъ-СПб» рассказали три источника на рынке недвижимости. В собственности IT-компании находятся бизнес-центры «Универс» на Васильевском острове (6,4 тыс. кв. м), два здания на Приморском проспекте (30 тыс. кв. м), а также недостроенный объект рядом с ними на 35 тыс. кв. м. Рублевые контракты не занимали в структуре выручки компании значимой доли в отличие от долларовых, поэтому от недвижимости решено было избавиться, говорит источник «Ъ-СПб». В JetBrains не ответили на вопросы «Ъ-СПб».
Стоимость выставленных на продажу объектов можно оценить в 150–200 тыс. рублей за квадратный метр, уточняет генеральный директор Knight Frank St. Petersburg Константин Лосюков. Таким образом, только готовые здания разработчика можно оценить в сумму до 7,3 млрд рублей.
После начала российской военной спецоперации на Украине JetBrains объявила об остановке продаж, а также исследований и разработок в стране на неопределенный срок. Сейчас компания завершила релокацию сотрудников и освободила все занимаемые площади, отмечают источники «Ъ-СПб». Объектами JetBrains интересуются московские и петербургские инвестиционные фонды, владельцы офисной недвижимости и местные компании, которые заинтересованы в расширении занимаемых площадей, перечисляет собеседник «Ъ-СПб». Качественных бизнес-центров на продажу в Санкт-Петербурге не так много, а построить новые здания с учетом стоимости кредитов, стройматериалов и проблем с логистикой становится крайне сложной задачей, констатирует господин Лосюков.
Источник “Ъ” полагает, что продажу объекта может затруднить желание JetBrains получить оплату в валюте. Заявленная IT-корпорацией цена продажи находится выше рынка, поэтому ей необходимо будет двигаться в сторону ее уменьшения, подчеркивает партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. Важными вопросами являются форма и юрисдикция сделки, а также способ расчетов, поскольку вывод средств за проданные активы в России за рубеж сейчас ограничен законодательно, рассуждает генеральный директор Maris Борис Мошенский.
JetBrains — не единственная международная IT-компания, которая провела релокацию сотрудников и освободила офисные площади. На рынке Санкт-Петербурга предлагаются в аренду помещения EPAM Systems, Deutsche Telekom, Semrush, указывают собеседники «Ъ-СПб». Сейчас есть возможность снять или приобрести 85 тыс. кв. м офисов, которые использовались IT-сектором, подсчитал партнер IPG.Estate Иван Починщиков. К сентябрю этот показатель достигнет 120–130 тыс. кв. м, прогнозирует эксперт. В общей сложности на начало 2022 года представители этого сегмента, по данным Maris, занимали в Санкт-Петербурге около 400 тыс. кв. м.
IT-компании выступали ключевым драйвером спроса на качественные офисы в Санкт-Петербурге на протяжении более шести лет, напоминает директор департамента офисной недвижимости Maris Алена Бердиган. По ее словам, в среднем на этот сектор приходилось около трети в структуре занимаемых площадей. В первом квартале 2022 года участники рынка заняли первое место по объему поглощения, арендовав 18 720 кв. м (40,5% от общего объема сделок за квартал), отмечает господин Заглумин.
При этом в целом спрос на офисы в городе сокращается. По итогам трех месяцев объем сделок был на 38% ниже, чем за аналогичный период в 2021 году, оценивают в Knight Frank St. Petersburg. В связи со снижением активности арендаторов и девелоперов по итогам 2022 года этот показатель может упасть на 30–40% и составить 50–60 тыс. кв. м, а вакансия — превысить 10%, ожидает господин Лосюков. Часть площадей, которые выйдут на рынок с уходом зарубежных IT-игроков, будет востребована компаниями нефтегазового сектора, которые уже проявляют интерес к таким лотам, объясняет господин Заглумин. Формировать спрос на офисы также будут местные разработчики софта, которые получают кадровые и конкурентные возможности для роста, банковские структуры и компании с господдержкой, добавляет господин Починщиков.