Искать, найти и сдавать по хорошей цене
Спрос с 2009 г. изменился не только количественно, но и качественно. Новых компаний, которые открывают офисы в Петербурге, почти не осталось, объем сделок на рынке создает миграция уже действующих арендаторов. Сегодня переезжают и расширяются преимущественно банки, государственные компании и IT-компании.
В настоящее время аренда офисных помещений востребована больше, чем их
покупка. Это связано прежде всего с нежеланием компаний, нуждающихся в
офисных площадях, отвлекать собственные оборотные средства либо брать
кредит в банке. Кроме того, аренда дает компаниям большую гибкость в смене
местоположения, качественного уровня здания, коммерческих условий и т.д.
Наибольшим спросом пользуются офисы площадью до 100 м2 в действующих
офисных центрах недалеко от метро, с готовой отделкой. И в ближайшие 3 года эта тенденция сохранится.
Пустое место
В начале 2010 г. на рынке офисных помещений наметилось оживление. Это
привело к временному снижению уровня вакантных площадей, так как уже в мае
активность упала и уровень вакантных площадей остался на достигнутом
уровне. То есть к концу первого полугодия он составил: в офисных центрах
класса А -- в среднем 21%, класса В -- в среднем 15%.
Делайте ставки
Тренд снижения арендных ставок, возникший в разгар кризиса, в начале 2010
г. продолжил набирать силу. Хотя это падение объясняется не продолжением
гонки на понижение, а запоздалой реакцией ряда собственников на рыночную
ситуацию. Тем не менее некоторые здания, достигнув оптимальных показателей
по заполняемости, уже пошли на повышение цен аренды. Рост арендных ставок
зафиксирован в первую очередь в зданиях, расположенных в центре. Пока это
единичные случаи, и тенденция к повышению арендных ставок не
прослеживается.
По данным на конец июня, средняя арендная ставка для офисных центров класса
А составляет 1,1-1,2 тыс. рублей за 1 м2 в месяц, для класса В -- 750-900
рублей. Снижение ставок с конца 2009 г. в классе А составило 8%, в классе
В -- 4%. При этом запрашиваемые арендные ставки в Петербурге могут
отличаться от реальных цен сделок. На окраинах офисные центры готовы
торговаться и снижать до 30%, а в центре, как правило, торга нет.
Средний уровень арендных ставок на Невском проспекте для класса А
составляет 1750 рублей за 1 м2 (до кризиса -- 2,3 тыс. рублей), для класса
В -- 1210 рублей (до кризиса -- 1,5 тыс. рублей). Это более чем в 2 раза
ниже арендных ставок в Лондоне, Гонконге, Токио, считающихся самыми
дорогими. С продажами офисных площадей ситуация неоднозначная. Хотя спрос
на покупку офисов даже в кризис остался достаточно стабильным, так как
потенциальные покупатели надеются на существенное падение цен, реальных
сделок тем не менее происходит мало.
Цены на офисную недвижимость зависят от класса, местоположения зданий, а
также стадии готовности здания. Цены на офисы в зданиях класса А в среднем
составляют от 140 тыс. за 1 м2, класса В -- от 45 тыс. за 1 м2.
Небольшая облачность
В ближайшей перспективе уровень арендных ставок и цен продаж будет напрямую зависеть от активности спроса и уровня вакантных площадей. Однако
предпосылок для дальнейшего снижения нет, и можно прогнозировать небольшой рост к концу 2010 г.
В целом в течение года ожидаются колебания арендных ставок в диапазоне плюс-минус 5% и постепенный рост цен продаж с конца года. Для полного восстановления рынка потребуется не меньше 3 лет. Рост цен начнется в центральных районах города, в новых качественных зданиях с отделкой, с максимальным уровнем заполняемости, профессиональной управляющей компанией.
Наталия Киреева, Maris | Part of the CBRE Affiliate Network