Инвесторы в недвижимость теряют деньги
Доходность вложений новых инвесторов в жилье и апартаменты в Петербурге в 2022 г. сократилась и по отдельным проектам оказалась близка к нулю. Об этом «Ведомостям» сообщили представители пяти крупных аналитических агентств, работающих на рынке недвижимости.
Так, по оценке вице-президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, по итогам прошлого года доходность инвесторов от вложений в апартаменты (включая сервисные, апарт-отели и др.) в Петербурге в среднем была 5-9% годовых. В этом году вошедшие в новые проекты в I квартале инвесторы могут получить не более 2-3% годовых, и в ближайшее время Шарыгина не прогнозирует роста доходности от инвестиций выше 5-6%.
Директор департамента инвестиций в недвижимость компании Maris Алексей Федоров добавляет, что кризис на падающем рынке обострил расслоение по качеству объектов и мастерству управления ими, и доходность отдельных проектов стала околонулевой или даже отрицательной. «Это происходит и в апартаментах, и в жилье, и в коммерческой недвижимости. Есть тенденция к снижению во всех сегментах. А если принять в расчет падение капитализации, то о доходности в ближайшие 2-3 года можно не вспоминать», — подчеркивает он.
По оценке эксперта «Циан.Аналитики» Виктории Кирюхиной, год назад при покупке однокомнатной квартиры на первичном рынке Санкт-Петербурга для сдачи в аренду можно было рассчитывать на доходность в 4,1% годовых, сейчас – в 3,6% годовых. «Для двухкомнатных лотов аналогичная ситуация: доходность 4,4% в 2021 г. и 3,6% в 2022 г.», — рассказала она.
По оценке генерального директора оргкомитета Urban Awards Ольги Хасановой, сейчас доходность сервисных апартаментов колеблется на уровне 5-7%, жилья – 4-5%.
Генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге Андрей Косарев отмечает, что в первую очередь на доходность как жилья, так и апартаментов влияют арендные ставки, которые вслед за оттоком арендаторов и увеличением количества вакантных площадей пошли вниз. «В целом, за весну этого года вакантность увеличилась, а ставки сократились, что негативно отразилось на доходности», — подчеркивает он.
По данным Кирюхиной, в Санкт-Петербурге с начала года аренда объектов жилой недвижимости подешевела на 13-14% из-за двукратного прироста предложения на рынке. «Причина – в снижении спроса на аренду и в росте конкуренции – часть продавцов отказались от реализации недвижимости на фоне неопределенности и решили в итоге временно сдавать квартиры в аренду», — пояснила она. По данным «Циан.Аналитики», средняя цена аренды однокомнатной квартиры в городе упала до 43 400 руб.
Другая причина снижения доходности вложений – рост стоимости самих объектов недвижимости. «В первом квартале мы зафиксировали скачок цен из-за ажиотажного спроса на покупку апартаментов как на первичном, так и на вторичном рынке. Людям было важнее сохранить деньги, нежели гнаться за доходностью. Именно поэтому сейчас доходность, которую мы фиксируем, составляет 2-3%», — говорит Шарыгина.
В «Циан.Аналитике» сообщили, что стоимость 1 кв. м жилой недвижимости с начала года выросла на на 7,3% — с 220 000 до 236 200 руб. Средняя цена апартаментов увеличилась на 18% — с 229 000 до 270 800 руб. за 1 кв. м.
Шарыгина говорит, что в ближайшей перспективе предпосылок для падения цен на апартаменты нет, как и причин ждать повышения арендных ставок. «Поэтому никаких предпосылок для повышения доходности в ближайшей перспективе нет. По самым оптимистичным прогнозам, в ближайшие два года доходность может вырасти до 5-6%, если начнет аккумулироваться и расти внутренний турпоток», — отмечает она.
Хасанова резюмирует, что в текущих условиях инвесторам выгоднее положить деньги на депозит в банке, чем вкладывать в недвижимость. «Но это генеральный тренд. Из него всегда есть исключения, но их поиск требует определенного опыта и подготовки. На рынке до сих пор встречаются проекты, которые обладают хорошим потенциалом для инвестирования», — уточняет она. В числе таких объектов Хасанова называет новостройки на старте продаж в центральных или околоцентральных локациях Петербурга, окруженных хорошо развитой инфраструктурой: «Та часть их фонда, которая представлена студиями или малогабаритными однокомнатными лотами, по-прежнему привлекательна для вложения средств».
В то же время генеральный директор Nikoliers в Санкт-Петербурге Андрей Косарев отмечает, что если доходность жилья в целом снизилась до 3-3,5%, то в сегменте апартаментов она все еще остается более стабильной и сейчас есть проекты, где она сохраняется на уровне 6-7% годовых. «Апарт-отели обеспечивают высокую загрузку круглый год благодаря возможности менять соотношение краткосрочного и долгосрочного размещения в зависимости от сезона. Летом апарт-отели заполнены индивидуальными, групповыми и бизнес-туристами, в то время как в остальное время лоты сдаются в долгосрок как альтернатива аренды квартир», — поясняет он.
Управляющий партнер Knight Frank Russia Алексей Новиков обращает внимание на альтернативные возможности инвестирования в коммерческую недвижимость — через закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ), где сосредоточены качественные объекты. «Такие инвестиции приносят высокий рентный доход. При этом управлением активами занимается профессиональная УК», — говорит эксперт.