Инвесторы потеряли интерес к апартаментам
Продажи апартаментов различных форматов в Петербурге в I квартале 2022 г. по сравнению с IV кварталом прошлого года упали на 44%, подсчитали аналитики консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg. В январе-марте было реализовано менее 1000 апартаментов площадью около 23 000 кв. м. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года падение составило 31%. Сильнее всего продажи сократились в сегменте сервисных апартаментов — на 60% к октябрю-декабрю 2021 г.
«Можно говорить о существенном снижении объема продаж в среднем по рынку. При этом в отдельных проектах удается избегать спада за счет разумной политики рассрочек и субсидирования ипотеки», — прокомментировал динамику директор департамента инвестиций в недвижимость компании Maris Алексей Федоров.
Коммерческий директор PLG Юлия Беззабарова отмечает, что в I квартале этого года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество продаж у компании сократилось на 60%, а по сравнению с IV кварталом — в два раза. В Петербурге компания реализует проекты IN2IT и «Про.Молодость».
«В первую очередь, мы связываем такую ситуацию с резким повышением ключевой ставки до 20%, в связи с чем многие покупатели лишились возможности приобрести номер с использованием ипотечных средств по тем условиям, на которые они рассчитывали, когда ставки находились на уровне 8-11%, а застройщики предлагали субсидированные ставки и на уровне 5%», — говорит Беззабарова. Кроме того, по ее оценке, многие инвесторы заняли позицию ожидания, чтобы оценить, что будет происходить с рынком недвижимости: будут ли достроены начатые проекты в срок и по заявленным изначально параметрам, как будет решена проблема с замещением иностранных отделочных материалов, что будет с ценами. В компании на фоне общего снижения продаж отметили рост спроса на готовые объектам, что говорит о желании инвесторов не заработать, а сохранить вложения, подчеркнула собеседница издания.
Вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина рассказала, что если первый квартал в плане продаж прошел неплохо и даже превысил объемы конца прошлого года, то в апреле уже было отмечено снижение. Компания реализует в Петербурге комплекс отелей Соasis Vertical на ул. Орджоникидзе, 44. «Пик прошел, ипотека в апреле была неподъемной, все инвесторы, не успевшие купить объекты ранее, замерли», — рассказала она.
Снижение объемов продаж апартаментов вполне логично, считает управляющий партнер Rusland SP Андрей Бойков. «Не менее 50% апартаментов приобретались в ипотеку, а после резкого скачка ставок спрос на них сократился. При этом льготная ипотека на покупку апартаментов не распространяется», — поясняет он.
В то же время количество свободных для продажи апартаментов в городе с начала года незначительно выросло. По итогам января-марта на рынок вышли новые объекты, отмечают в Knight Frank St Petersburg. Открылись продажи в апарт-отелях «25/7 Заневский» (GloraX), «Academia Особняк Shuvaloff», а также в пятом объекте сети Izzzi девелопера Orange Group на Васильевском острове. Общее количество юнитов в новых объектах составило более 1100 штук. В целом, по данным агентства, на рынке свободными для продажи оказались 3700 лотов общей площадью 142 000 кв. м. Это на 12% больше, чем в конце 2021 г., но на 27% ниже уровня января-марта прошлого года.
«Предложение в сегменте «сервисные апартаменты» показало рост в I квартале 2022 г. по сравнению с I кварталом 2021 г., но в целом тренд на сокращение нового предложения очевиден уже давно. Некоторые девелоперы придерживают лоты — такой тренд тоже имеет место», — говорит Шарыгина.
По данным Maris, до конца 2022 г. в эксплуатацию планируется ввести еще 12 441 юнит в 21 комплексе. Однако с большой долей вероятности, сроки ввода некоторых проектов будут перенесены на 2023 г., считает Федоров. По словам Бойкова, сейчас многие девелоперы крайне осторожно рассматривают новые проекты в сегменте апартаментов, а некоторые вообще пытаются выйти из ранее приобретенных проектов из-за снижения спроса. «Так, за последние несколько месяцев в продажу поступило несколько проектов апартаментов», — отметил эксперт.
Несмотря на снижение спроса, цены на апартаменты продолжают расти. По данным Knight Frank St Petersburg, за I квартал средняя цена на сервисные апартаменты выросла на 9% и достигла исторического максимума 250 000 руб. за 1 кв. м. Цена 1 кв. м рекреационных апартаментов увеличилась на 18% до 326 000 руб. На 28% подорожали несервисные апартаменты – до 308 000 руб. за 1 кв. м.
В целом за год средняя стоимость апартаментов выросла на 57%, говорит Федоров. «Стоимость продажи апартаментов так же, как и жилой недвижимости, определяется классом, местоположением и стадией готовности проекта. Как правило, в эксклюзивных локациях в центре города цена апартаментов выше, чем стоимость квартир», — отмечает он. Беззабарова добавляет, что приближение срока ввода в эксплуатацию всегда влияло на рост цен объектов, но в последнее время подорожание в большей степени было связано с повышением стоимости строительных материалов.
Федоров отмечает, что дальнейшее изменение цен во многом будет связано с решениями о правовом статусе апартаментов: «Изначально ожидалось принятие законопроекта, определяющего статус апартаментов и устанавливающего возможность регистрации в них по месту жительства, до конца 2021 г. Однако процесс затянулся, первая редакция законопроекта ушла на доработку после первого чтения. Наиболее вероятно, принятие закона произойдет не раньше, чем в конце 2022 г.».