Hilton пустили на Фонтанку
Застройщик не указывает размер вложений в реализацию проекта, однако отмечает, что расчётная окупаемость строительства составит 40-45 лет.
Сейчас, когда концепцию создания отеля в доме Абазы одобрил Совет по культурному наследию, развитие проекта, наконец, сдвинется с мёртвой точки. В рамках реализации строительства инвестор планирует расширить площади здания. На данный момент общая площадь строения составляет 5,5 тыс. кв. м, однако после того как будет надстроен внутренний флигель сооружения, под двором - сформировано новое подземное пространство, а во дворе на уровне третьего этажа - атриум, совокупная площадь объекта вырастет до 8.2 тыс. кв. м.
Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, говорит о том, что окупаемость гостиничных девелоперских проектов обычно дольше, чем офисных или торговых. "Для гостиничного проекта со сложной и долгой историей, реализуемого на основе охраняемого государством объекта, соотношение понесенных затрат и доходов может выглядеть не очень оптимистичным, а сроки окупаемости исчисляться десятками лет. В целом большинство высококлассных отелей в центре Санкт-Петербурга являются проектами реконструкции. При этом нередко побочные явления такой реконструкции бросали тень на сам проект. Например, при строительстве гостиницы на Невском, 57 под угрозой разрушения оказались два соседних дома, которые впоследствии снесли и воссоздали фасады", - рассуждает эксперт.
Марина Смирнова, партнер, руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield, считает, что если это реконструкция, а не реновация, то стоимость может составить и 5-6 тыс. долларов за кв. м, что в 2-3 раза выше, чем строительство с нуля. "Таким образом, заявление собственника о том, что отель окупится через 40 лет, может иметь основание. Единственно, что в этом прогнозе не учтено - инвестиционная продажа. Она может снизить сроки окупаемости, но в каком объеме - зависит от экономического цикла. Если стройка велась при низком курсе доллара, а отель эксплуатируется при высоком курсе, то цена продажи часто ниже, чем себестоимость строительства", - добавила Смирнова.
Девелопер проекта заявил, что уже подписал предварительный договор с гостиничным оператором Hilton. Предполагается, что в сооружении откроется трехзвездочная гостиница Hilton на 100 юнитов с рестораном на 70 мест и конференц-залом площадью 160 кв. м. Начать строительные работы на площадке планируется во втором квартале 2017 года.
По мнению заместителя директора департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге Евгении Тучковой, поскольку речь идет о памятнике федерального значения и девелоперу придется столкнуться с серьезными охранными обязательствами, инвестиции существенно превысят средний бюджет на реконструкцию исторического здания. Кроме того, может возникнуть необходимость в подземном паркинге, оборудование которого в зданиях на набережных сопряжено с высокими сложностями и дополнительными серьезными вложениями. "При полной реконструкции здания в историческом центре Санкт-Петербурга, требующей высоких затрат, целесообразно проектировать гостиницу уровня не менее "4-5 звезд", - настаивает эксперт.
Заказчиком проекта выступает ООО "Фонтанка-Отель". В 2015 году у проекта сменился инвестор, и владельцем ООО "Фонтанка-Отель" стала Любовь Белоус. Концепцию создания отеля на совете представил автор проекта, глава бюро "Студии-44" Никита Явейн. Рецензентом проекта выступила Юлия Минутина из градозащитной организации "Живой город". В своём отзыве она отметила, что основными достоинствами проекта являются факторы сохранения всех существующих конструкций строения и то, что сооружение не видно с улиц и городских панорам. Проблемными точками она назвала надстройку южного флигеля и конфигурацию строений, которые будут нависать над двором.
Главное противоречие проекта создания отеля в этой локации заключается в законодательном факторе. Соответствующие нормы, регулирующие подобное строительство, трактуются специалистами по-разному. Противоречия возникают в вопросе возможности расширения объема здания методом надстройки. К примеру, исследовательский центр СПбГУ по заказу инвестора провел экспертизу, которая установила, что проект законен. Юлия Минутина, в свою очередь, указала на то, что сейчас в Городе градозащитники в суде оспаривают схожий случай в проекте на улице Глинки, 4, и в первой инстанции суд уже принял сторону истца.
Такие противоречия возникали и при работе с другими объектами схожего формата. К примеру, при строительстве отеля на Почтамтской улице остекленная верхняя часть здания вторглась в панорамы Исаакиевской площади. Отель Four Seasons, расположенный рядом с Исаакиевским собором, также выделился, хотя и заметно скромнее, а его мансарда добавила современных элементов классическому фасаду со стороны Исаакиевского собора, что не всем показалось уместным. На этом фоне реконструкция "Астории" или GHE выглядит весьма уместной.
одним из интересных примеров реконструкции исторического здания под отель можно назвать четырехзвездочный Rossi Bouituqe Hotel & SPA, который также расположен на Фонтанке. "Здание, в котором располагается отель, было построено в 1865 году, и тогда в нем располагался доходный дом. В концепции отеля объединены историческое прошлое с современными технологиями. В интерьере сохранены и вписаны в обстановку деревянные перекрытия, кирпичные стены, изразцовые печи и камины. Сохранены и адаптированы под современность пережитки советских времен, когда в доме были расположены коммунальные квартиры - полы, след от печки-буржуйки и от мебели на полу", -