Бизнес -центр "Радуга": нерадужные перспективы
Сразу же после распада СССР и смены общественного строя в России площади в здании начали сдаваться в аренду. На текущий момент такие непременные атрибуты построек советской эпохи, как устаревшее инженерное оснащение, низкое качество внутренних планировок, неэффективный шаг колонн и пр., сделали модернизацию здания практически невозможной. Так неужели судьба бывшего промышленного объекта предрешена?
- Адрессанкт-Петербург Кантемировская ул., 12 (ст. м. "Лесная")
- Год постройки1991
- Площадь GBA12,5 тыс. кв. м
- Этажность24
- Классс
- Управляющая компания"АйБи менеджмент" (с 01.07.2001 г.)
- Эксплуатацияинженерные системы; охрана (физическая/электронная); ресепшен; пожарная и охранная сигнализация; системы видеонаблюдения и контроля доступа; телефония и интернет smart Telecom; охраняемая парковка.
- Лифтовое оборудование3 пассажирских лифта oTIs
- Парковканаземная, 200 м/м
- арендаторы: ооо (ЛПЕ спб", ЗАо "инвестиции. инжиниринг строительство", мГУП "мослифт".
- инфраструктура:дата-центр, сервис-центр, кафе, киоск продовольственных товаров, кофейные аппараты, платежный терминал, полиграфические услуги, туристическое агентство, продажа авиа и ж/д билетов, центр китайской медицины, магазин "Бикмаркет", услуги Reception по приему корреспонденции, It-обслуживание.
Денис Цытрин, управляющий директор Facility Management NAI Becar
- Ключевым аспектом любого объекта с точки зрения эксплуатационного обслуживания является его возраст. Бизнес-центр "Радуга" построен в период, когда возможности выбора качественных материалов для строительства были крайне ограничены. Поэтому сегодня полная реконструкция офисного здания была бы идеальным решением, вопрос лишь в наличии денежных средств. Насколько мне известно, за последние 5-7 лет никаких работ в этом направлении не предпринималось. В случае полного освобождения объекта реконструкция займет около года, при наличии арендаторов - до трех лет. Что касается затрат на реконструкцию, то она может составлять десятки миллионов рублей. Если же собственник не готов к серьезным вложениям, можно ограничиться лишь проведением необходимых мероприятий: обследованием фундамента, несущих конструкций, внешних и внутренних инженерных сетей. Учитывая высотность объекта, управляющей компании следует уделять особое внимание лифтовому оборудованию, системам пожарной сигнализации и дымоудаления.
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор"
- Бизнес-центр "Радуга" -высотное здание советской постройки. Деловой центр входил в комплекс промышленных объектов, принадлежавших оборонному предприятию "Красная заря". Сегодня многие здания предприятия продолжают функционировать как офисные центры категорий В- и С. Основными проблемами зданий советского типа являются устаревшее инженерное оснащение, низкое качество
внутренних планировок, высокий коэффициент потери площади, отсутствие или небольшое количество парковочных мест.
Главными плюсами офисного центра "Радуга", на мой взгляд, являются выгодное месторасположение здания относительно центра города, высокий уровень транспортной и пешей доступности - 760 м от станции метро "Лесная", близкое расположение транспортных магистралей - Большого Сампсониевского проспекта и Кантемировской улицы.
При первом рассмотрении перепрофилирование БЦ нецелесообразно. Торговые площади здесь не будут востребованы, включение гостиничного сегмента возможно, но для этого необходимо провести детальный анализ состояния объекта.
- В целом локация БЦ "Радуга" вполне подходит для размещения офисных объектов классов А/В. Но основная проблема здания как бизнес-центра в том, что оно, во-первых, было изначально построено под конкретную производственную функцию, и, во-вторых, за прошедшие 25 лет оно, конечно же, морально устарело - от внешнего вида фасадов до планировочных решений и технического оснащения. Но то, что не коррелируется со зданиями классов А/В, для С-класса вполне функционально и комфортно.
Чисто теоретически на объекте, конечно, неплохо было бы провести реновацию. Но и без углубления в подробные расчеты с уверенностью можно констатировать, что любые сколько-нибудь значимые инвестиции в его обновление не принесут положительного экономического эффекта.
Отдельно стоит упомянуть и потенциал земельного участка. Текущее использование почти 3 га вряд ли можно назвать оптимальным. Фонтан, вернее, чаша для него (по крайне мере, я не помню, чтобы он в последние 2-3 года функционировал), бетонные ограждения клумб и террас, в летнее время пивные павильоны - все это не только нефункционально, но и неэстетично.
С учетом характеристик местоположения и при условии, что правовые ограничения на застройку свободной от строений части земельного участка отсутствуют, можно предположить, что в данном месте мог бы быть реализован проект специализированного торгового центра (мебель, интерьер и т. д.) со значительной долей сервисных функций, архитектурно и функционально связанный с существующим комплексом "Башни".
- Здание БЦ "Радуга", этажи которого нарочито очерчены на фасаде, образуя громоздкие блоки с утопленными балконами и вытянутыми вертикальными полосами окон, создает впечатление огромного массива необработанного бетона, beton brut, который отсылает нас к творчеству Ле Корбюзье и к популярному в середине XX века брутализму.
К сожалению, время не пощадило фасад здания, который за десятилетия сильно обветшал.
Решения интерьеров настолько устарели как морально, так и физически, что при посещении здания возникает стойкое ощущение старой советской провинциальной гостиницы, а не современного бизнес-центра. Несмотря на то, что управляющая компания оперирует зданием уже 15 лет, за все эти годы не было разработано ни единой айдентики, ни стилистики интерьеров, ни навигации по зданию. Все, что открывается взору посетителей, - холлы, рецепция, коридоры, лестницы, места общего пользования - напоминает лоскутное одеяло, сшитое разными мастерами.
Поскольку внутри башни размещено мощное конструктивное ядро, можно предположить, что с точки зрения конструктивных решений у здания есть потенциал по оптимизации внутренних площадей.
Из-за отсутствия полноценной системы вентиляции и кондиционирования фасады изуродованы внешними блоками сплит-систем, которые, как ракушки, облепили здание. В отличие от планировочных проблем, решить проблему с инженерным обеспечением гораздо сложнее. Для этого, возможно, потребуется использовать массивную верхушку здания и кровлю цокольного этажа, активно выступающего за пределы основного вертикального объема.
Архитектурное наследие требует аккуратного и бережного отношения. Любое здание стареет, а без внимания к фасаду - стареет стремительно. Реновация фасада должна быть проведена с пониманием значимости советского модернизма. Всему зданию "Радуги" требуется полноценное обновление и реконструкция, которые возможны только при желании создать современный продукт для бизнеса, сохранив лучшее старое и привнеся необходимое новое.
- Данный объект коммерческой недвижимости находится на границе Выборгского района, недалеко от центра Санкт-Петербурга, поэтому местоположение - одно из его ключевых достоинств. Также плюсом бизнес-центра можно считать и наличие хорошей окружающей инфраструктуры - близость станции метро, а также наличие остановок общественного транспорта позволяют очень быстро добраться до центра города. Недалеко от офисного здания расположены ТРЦ "Европолис", кафе и различные магазины. Также бизнес-центр "Радуга" может похвастаться наличием большой парковки на 200 машино-мест.
Вместе с тем объект обладает рядом недостатков. В 24-этажном БЦ всего лишь три лифта. Как правило, офисные здания, обладают высоким пассажиропотоком, к тому же в бизнес-центрах всегда есть часы пик (начало и завершение рабочего дня), поэтому трех лифтов для комфортного передвижения недостаточно.
Здания, построенные в 90-х гг., уже не соответствуют современным требованиям, предъявляемым к вентиляции, кондиционированию и другим инженерным системам, и нуждаются в значительных вложениях в капитальный ремонт и модернизацию объекта.
Если бы меня спросили, что лучше: сделать реконструкцию с сохранением текущих объемов здания или построить новый объект на этом месте, - я рекомендовала бы второй вариант.
На мой взгляд, в данном месте можно было бы возвести современное здание, увеличив при этом арендопригодную площадь и насытив здание новой инженерией. При этом возможно изменить позиционирование здания, доведя его до класса В+.