Готовность идти на уступки
Но стагнации в сегменте эксперты не прогнозируют. В этом году арендные ставки, по данным руководителя отдела исследований рынка компании Maris/CBRE Наталии Киреевой, замедлили рост. «Высокая конкуренция на рынке и нестабильная экономическая ситуация не позволяют девелоперам существенно менять коммерческие условия аренды», -. , в III квартале ставки были стабильны: средний их уровень для класса А составил 1680 рублей за 1 кв. м в месяц с учетом НДС и операционных расходов, для класса В - 1200 рублей.
«В данный момент арендные ставки стоят. Наиболее ликвидные офисы, например видовые, понижения арендной ставки не требуют, поскольку спрос на них остался на том же уровне», - подтверждает руководитель отдела продаж сети бизнесцентров «Сенатор» Ольга Ерлина. «У нас арендная ставка выше средней по городу - 2 тыс. рублей за 1 м в месяц. Но бизнес-центр заполнен на 50%, и мы продолжаем заключать договоры аренды», - добавила Ольга Пономарева, вице-президент ХК Leorsa (инвестор бизнес-центра Eightedges). А по данным «JLL Санкт-Петербурге», арендные ставки на офисы класса А в городе за год выросли на 3,4% в рублях и упали на 8,4% в долларовом выражении. «Наивысшие ставки в Центральном и Адмиралтейском районах: на 12% и 31% соответственно выше средних по городу», - констатирует Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL.
Граница курса
«Падение курса рубля сократило количество контрактов, заключаемых в иностранной валюте. И даже если такие контракты появляются, в них обозначен коридор - верхняя и нижняя граница курса, применяемая при расчетах», - подтверждает Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank. А разброс арендных ставок в зависимости от местоположения офисного здания стал в городе менее заметен. «Очевидно, что на Невском проспекте самые высокие цены. Но в других районах арендные ставки зависят в первую очередь от уровня заполняемости бизнес-центра и от качественных характеристик здания. Местоположение - вторично», - .
На изменение арендных ставок, по словам экспертов, прежде всего влияет динамика спроса. Больше всего офисы высокого класса арендуют фирмы энергетического сектора и IT-компании. «Увеличили свою долю в сделках государственные компании и образовательные учреждения. В последнее время спрос со стороны крупных федеральных компаний вырос. Но существенно снизился спрос со стороны крупных международных игроков. Многие из них приостановили заключение договоров об аренде или отложили принятие решений до начала 2015 года», - .
«Экономическая и политическая ситуация оказали влияние на поведение арендаторов. При построении долгосрочной стратегии они не готовы брать на себя финансовые обязательства в перспективе далее чем 3 года и предлагают собственникам пересматривать условия аренды с оглядкой на состояние рынка», - подтверждает Марина Пузанова.
«Собственники готовы идти на определенные уступки. Крупные клиенты могут рассчитывать на индивидуальные условия. Причем преференции могут быть разными. Например, собственник может предоставить якорному арендатору льготный период на время переезда, до окончания ремонта помещений либо установить льготную ставку аренды парковочных мест», - говорят в ASTERA.
Самые популярные объекты для клиентов - это решения под ключ, где у арендаторов отсутствуют первоначальные инвестиции в отделку и дооборудование помещений. И арендодатели все чаще предлагают такие решения. Кстати, аренда офисных помещений в Петербурге, по данным экспертов, востребована больше, чем их покупка. Это связано прежде всего с нежеланием компаний, нуждающихся в офисных площадях, отвлекать собственные оборотные средства или брать кредиты в банке. Кроме того, аренда дает компаниям большую гибкость в смене местоположения. Компании стали активнее переезжать в более качественные проекты из устаревших зданий. Обязательное решение Несмотря на трудности, стагнации в сегменте эксперты не ожидают.
«Ситуация сложная, и менее ликвидные объекты - морально устаревшие, с завышенной арендной ставкой, с неудачной локацией - будут испытывать сложности с заполняемостью», - говорит Ольга Ерлина. «Многие компании отложили решение вопросов по аренде новых офисов, но сделки все равно будут заключаться. Возможно, по немного более низкой ставке. Но в среднесрочной перспективе все, кто сейчас взял паузу, все равно заключат договоры», - согласна Ольга Пономарева.
«Что произойдет с отложенным спросом, будет во многом зависеть от внешнеполитических и макроэкономических факторов, влияющих на ожидания, планы и действия арендаторов. Сейчас ожидания бизнеса пессимистичны и нужны позитивные события, которые вновь заставят компании планировать расширение», - говорит партнер ГК Rusland SP Роман Евстратов.
«Объем предложения офисных площадей, анонсированных к вводу в 2015 году, скорее всего, не претерпит изменений - объекты, которые уже находятся в стадии строительства, выгоднее ввести в эксплуатацию, чтобы как можно скорее вернуть вложенные в них средства. Вместе с тем реализация только анонсированных проектов будет зависеть от дальнейшего развития ситуации в стране», - заключил Алексей Гулевский, руководитель отдела консалтинга компании ASTERA.