Эксперты: Спрос на офисы класса "А" будет снижаться
По данным компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network рынок офисной недвижимости в 2013 году стал рекордным с точки зрения ввода новых офисных объектов. В течение года было введено восемь офисных центров класса А общей площадью 174 000 кв.м., и тринадцать офисных центров класса B общей площадью 109 700 кв.м. В общем объеме действующих офисных центров города в 2013 году увеличилась доля проектов класса А с 26% до 30%. Доля класса В снизилась с 74% до 70%.
Как отмечают аналитики, географическое распределение офисной недвижимости изменилось по сравнению с 2012 годом, большую долю составляют Центральный (18%) и Московский (16%) районы, при этом в последнем было введено 6 бизнес центров, среди них три проекта класса А - БЦ «Lider Tower », 2 очередь БЦ «Технополис » и БЦ «Ренессанс Премиум».
Под конец 2013 года на этапе строительства в Санкт-Петербурге находится около 380 000 кв.м офисной недвижимости, ввод которой планируется до конца 2015 года, 66% из них относится к классу А. При этом в ближайшие два года на территории города запланирован ввод большого числа офисных объектов как класса А, так и класса В.
Что касается предпочтений арендаторов, то наибольший интерес вызывали, в первую очередь, небольшие помещения до 100 кв.м. На данные помещения пришлось 71% всех запросов за 2013 год. Спрос на офисы в зданиях класса В увеличился по сравнению с 2012 годом на 5 процентных пунктов и составил 47%. Доля спроса на офисы класса А составила 53%.
Наибольшую долю по объему сделок по аренде офисных помещений в 2013 году занимает Центральный район (31%) за счет сдачи в аренду нескольких крупных офисных площадей. По сравнению с 2012 годом наибольшее изменение коснулось Выборгского района, чья доля выросла на 11 процентных пунктов.
Основным источником спроса являются арендаторы, мигрирующие из зданий класса C, а также офисных центров класса B, построенных в начале 2000-х годов, концепции которых уже устарели, в более современные бизнес-центры.
Заполняемость городских БЦ
По сравнению с 2012 годом уровень вакантных площадей в офисных центрах класса А остался на уровне 13%, что объясняется большим объемом ввода новых офисных площадей в этом классе. В зданиях класса В вакантно всего 7% площадей (на 2 процентных пункта меньше, чем в 2012 году), так как они пользуются наибольшим спросом у арендаторов за счет невысокой ставки аренды.
54% офисных центров класса А и 60% класса В имеют стопроцентную заполняемость. 7% офисных центров класса А и 4% офисных центров класса В заполнены менее, чем на 50%.
Замедление роста ставок аренды
По итогам 2013 года средний уровень арендных ставок для офисных центров класса А составляет 1 400-1 800 рублей за кв. м в месяц.
В ближайшие год - два аналитики ожидают замедления роста арендных ставок на высококлассные объекты, что связано с ростом конкуренции. Коммерческие условия будут расти постепенно на уровне 3-5% в год. Арендные ставки на помещения в наиболее качественных офисных центрах вблизи метро по мере достижения максимальных показателей по заполняемости будут расти более быстрыми темпами - 7% и более.
Прогноз на ближайшие годы
В течении 2014-2015 годов, уверены эксперты, на городском рынке офисов ожидается падение спроса на бизнес центры класса А, что связано с высокими арендными ставками в подобных объектах и сокращением числа крупных компаний ищущих новые офисы.
Основной спрос будет по-прежнему ориентирован на аренду небольших офисов (100-200 кв.м) в действующих офисных центрах с отделкой, в первую очередь класса B.