Публикации в прессе

Доля свободных площадей в бизнес-центрах Петербурга достигла минимума за 11 лет

12 Ноября 2019, 11:00
Но девелоперы не спешат их строить, предпочитают приспосабливать под офисы существующие объекты

В Петербурге общая арендопригодная площадь качественных бизнес-центров перевалила за 2,11 млн кв. м. В III квартале продолжилось снижение уровня вакантных площадей: до 3% в классе А, до 5,8% в классе В. Такие низкие значения были 11 лет назад в докризисный 2008 год, говорят аналитики JLL. Схожие цифры у Colliers International (4,1 и 5,8% соответственно) и Maris в ассоциации с CBRE (3,6 и 6,3%). Как говорят аналитики, для нормальной рыночной ротации арендаторов уровень вакансии должен быть не менее 10%.

Всего в Петербурге свободных офисов сейчас около 170 000 кв. м, в то время как годом ранее пустовало 240 000 кв. м. Меньше и крупных блоков (от 1000 кв. м), и небольших (250–350 кв. м) помещений. «Зданий, в которых есть свободные 3000 кв. м, всего с десяток в городе, а 5000 кв. м – около пяти», – говорит Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL. И это, по словам Дмитрия Кузнецова, замдиректора департамента офисной недвижимости Colliers International, «объекты, не относящиеся к качественному предложению». «Ситуация может измениться в 2021 г., когда рынок пополнится крупным офисным проектом «Адаманта» (в том числе МФК на 112 000 кв. м, большая часть которых – офисы). Но уже сейчас на них обращено пристальное внимание крупных арендаторов, которые, скорее всего, арендуют эти объекты задолго до их ввода в эксплуатацию», – прогнозирует Кузнецов.

С начала года на рынок поступило восемь объектов на 39 000 кв. м – это четверть от запланированного объема ввода на весь 2019 год (данные Colliers International). В JLL насчитали девять новых БЦ, 58 095 кв. м.

Новое предложение – это в основном небольшие, менее 5000 кв. м, здания. Пять объектов – это реконструированные или реновированные здания. Около 85% относятся к спекулятивным объектам, хотя в прошлом году преобладали офисы, построенные для собственных нужд (около 60%).

За три квартала арендовано 79 600 кв. м в качественных БЦ (данные Knight Frank St Petersburg). Драйверами спроса стали IT-компании (37%), а также структуры «Газпрома» и другие фирмы сырьевого сектора (32%). «Тренд остается прежним: среди якорных или моноарендаторов – IT и нефтегазовый сектор. Если брать помещения до 2000–5000 кв. м, добавятся строительные, консалтинговые, металлургические и деревообрабатывающие компании», – говорит Алена Бердиган, руководитель отдела офисной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE.

Средние ставки с начала года выросли незначительно: в классе А достигли 1906 руб. за 1 кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), в классе В – 1302 руб. (данные JLL).

Дефицит не вызвал ажиотажа

Аналитики второй год твердят о дефиците площадей, особенно крупных блоков от 3000 кв. м. Но девелоперы не спешат строить новые бизнес-центры – не сходится экономика. По подсчетам управляющего партнера УК «Теорема» Игоря Водопьянова, себестоимость строительства хорошего БЦ – 10 000 руб. за 1 кв. м арендуемой площади, и это без учета стоимости земли. Чтобы окупить такие затраты хотя бы за шесть лет, арендная ставка должна быть выше 2000 руб., что маловероятно в настоящее время. Тем не менее в этом году «Теорема» приступила к строительству 7100 кв. м на территории бизнес-парка «Полюстрово».

«Существующие арендаторы непрерывно расширяются, им необходимо выдавать помещения, чтобы они не начали по городу искать другие площадки», – объясняет Водопьянов. По его словам, сейчас у него самая большая за всю историю компании заполняемость, сдано почти все. Но повышать ставки он не решается, так как опасается, что те же «кнопкодавы» (так он нежно называет айтишников, которые занимают почти 50% площадей в его бизнес-парке) начнут смотреть на сторону. Опасения небезосновательны: программистам необязательно сидеть в классе А, они хорошо чувствуют себя и в заводских корпусах.

В том же духе рассуждает и управляющий сетью бизнес-центров «Сенатор» (холдинг «Империя») Дмитрий Золин: «Парадокс: у нас совершенно нет свободных офисов, 4% вакансии – это рекорд абсолютный. Однако мы ничего не строим и не планируем строить, хотя до 2017 г. строили и имеем финансовые возможности для этого, но не видим смысла». Объясняется это увеличившимися сроками строительства, в том числе из-за чрезмерного внимания госорганов к проектам в центре. Если раньше объект можно было построить за два, максимум три года, сегодня оптимистичный срок – четыре года. Поэтому холдинг переключился на покупку исторических зданий с последующим приспособлением. В прошлом году «Империя» купила офисные здания «Ростелекома» на Большой Морской, 22, 24 и 26, – суммарно 24 000 кв. м, которые эксперты оценили примерно в 3 млрд руб. Они освободятся в конце года, но уже предлагаются в аренду, запрашиваемые ставки – 3000–3200 руб. за 1 кв. м. Предположительно эти здания также отойдут «Газпрому». В этом году «Империя» приобрела у банка ВТБ здание на Большой Морской, 30, его общая площадь – около 6400 кв. м, арендная – 3500 кв. м. Цена продажи, по оценке Colliers International, 750–800 млн руб.

Не радует новыми проектами и турецкая Renaissance Construction. Из остальных профильных девелоперов только холдинг «Адамант» продолжает строить – правда, в основном вне центра.

Не строить, а приспособить

Другие игроки приспосабливают под офисы различные объекты. ГК «Бестъ», выкупив ТК «Аура» на Лахтинском проспекте, 85 (рядом с «Лахта-центром»), переделала его в БЦ класса А. В прошлом году структура «Газпрома» арендовала в нем 3200 кв. м, на оставшиеся 5200 кв. м собственник ищет одного арендатора. «Бестъ» пересмотрел и другой проект – вместо запланированного элитного апарт-отеля на Аптекарской набережной (по соседству с БЦ «Авеню») сейчас строит коворкинг Page площадью 5000 кв. м. Гендиректор ГК «Бестъ» Георгий Рыков рассчитывает, что гибкий офис будет генерировать значительно больше дохода, чем отель или БЦ.

Сданный в эксплуатацию апарт-отель «Лотос тауэр» на Приморском проспекте, 68 (рядом с «Лахта центром»), компания «Стремберг» Александра Кожина продала за 4,2 млрд руб. IT-компании JetBrains. Общая полезная площадь двух зданий – около 15 000 кв. м. В прошлом году новый собственник перепрофилировал постройки в БЦ класса А. Кроме того, JetBrains собирается построить в этом же квартале еще один деловой комплекс на 30 000 кв. м.

До конца года группа ЛСР завершит реконструкцию здания на Невском проспекте, 1, под БЦ класса А, ранее там собиралась обустроить элитные квартиры. Общая площадь увеличится с 9400 до 11 600 кв. м. Пару лет назад ЛСР также переделала построенный апарт-отель на Невском проспекте, 68 (Литературный дом), под офисы.

Новый БЦ класса А открывается на Киевской, 5, в шаговой доступности от метро «Фрунзенская» (18 500 кв. м общей площади). ГК «Энерго» Азата Григорьяна два года ждала погоды в экономике, в результате превратила введенную в эксплуатацию гостиницу «4 звезды» в БЦ «Энерго-2». «На косметический ремонт и оснащение гостиницы потребовалось бы не менее 700 млн руб. Учитывая неблагоприятную конъюнктуру в гостиничной отрасли (снижение турпотока из Европы), окупаемость затрат могла растянуться на 15 лет и больше. Поэтому мы решили перепрофилировать здание в офисный центр», – рассказывает управляющий делового центра «Энерго» Артем Щемелев. По его оценке, на эти цели ушло чуть более 150 млн руб. На новые офисы уже есть интересанты из сферы IT и нефтегазовой отрасли. На этой площадке у девелопера функционирует БЦ класса В+ «Энерго» (21 000 кв. м), последние вакантные площади в нем (три этажа) арендовала проектная организация «Газпром нефти».

«Охта групп» пересмотрела концепцию апарт-отеля на ул. Моисеенко, 10 (рядом с «Невской ратушей»), и теперь собирается «реконструировать» здание под БЦ общей площадью 10 000 кв. м.

Светлое будущее

Планы на будущее довольно обширные. «На ближайшие два года заявлено около 300 000 кв. м. Это хорошая цифра. Дефицит будет сокращаться», – говорит Фадеев. Будет и спрос: если «Газпром» в целом уже переехал в Петербург, то многочисленные сателлиты только будут перебираться. Кроме них в новых офисах нуждаются производственники, фармацевты, ритейлеры и др.

Из наиболее крупных и интересных проектов стоит отметить старт строительства новой очереди БЦ «Невская ратуша» (около 77 300 кв. м, «Галс девелопмент»). GHP Group построит второе офисное здание (около 40 000 кв. м) рядом с действующим БЦ класса А Trinity Place на наб. Адмирала Лазарева. КГИОП одобрил архитектурную концепцию здания. По словам Бориса Мошенского, гендиректора Maris в ассоциации с CBRE, брокеры уже начали переговоры с потенциальными арендаторами.

Холдинг «Адамант» получил разрешение на строительство БЦ (около 46 000 кв. м) рядом с ТРК «Варшавский экспресс». Разрешение получила и финская компания «Технополис Санкт-Петербург». Она возведет третью очередь БЦ Technopolis Pulkovo на Пулковском шоссе (22 000 кв. м).

Glorax Development построит на намывных землях Васильевского острова пять БЦ (около 110 000 кв. м) в составе ЖК Golden City. Инвестиции в проект оцениваются в 6 млрд руб. Андрей Косарев, гендиректор Colliers International в Петербурге, считает намывные территории идеальным местом для создания хотя бы мини-сити, но девелоперы с ним не согласны.

Автор: Халмурат Касимов для Ведомостей

Рекомендуем ознакомиться

Новости
и пресс-релизы

Все новости

Компания Maris|Part of the CBRE Affiliate Network с 2011 года является лидером среди международных консультантов по сдаче офисных помещений в аренду.