Борис Мошенский: "Точка насыщения спроса пройдена"
Значительная часть нового предложения пришлась на долю объектов категории А. В результате уже к середине 2008-го рынок достиг насыщения, а из-за финансового кризиса спрос на офисы резко снизился. Сценариями дальнейшего развития ситуации делится Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris Properties in association with CBRE.
В 2008-м, по нашей оценке, на петербургский рынок вышло более 300 000 кв.м качественных офисов. И хотя это лишь 25% от запланированного девелоперами объема, прибавка предложения оказалась довольно ощутимой. Общая емкость городского рынка офисных площадей, относящихся к классам А и В, составляла на конец прошлого года примерно 1450000 кв.м.
До середины 2008-го арендные ставки на помещения увеличивались. Средневзвешенный показатель для категории А достиг 1700 руб./кв.м в месяц (с учетом операционных расходов, без НДС), для класса В — 1250 руб. (табл. 1).
Спрос в первой половине года также был устойчивым. Мы стали свидетелями многих интересных сделок. Вот только некоторые примеры: ВТБ приобрел 6100 кв.м в БЦ класса А «Толстой сквер»; корпорация ЛЭК арендовала 6100 кв.м в БЦ «Арена Холл»; компания T-Systems — 3200 кв.м в БЦ «Сенатор»; фирма «585» — 3043 кв.м в БЦ «Выборгская застава».
Еще в конце 2007-го мы предсказывали, что именно в середине 2008 года городской офисный рынок достигнет точки насыщения и постепенно начнет превращаться в рынок арендатора. Прогноз вполне оправдался. К примеру, когда летом компания ЛЭК подбирала для себя просторный офис в новом здании с высокой степенью готовности, у нее уже был некоторый выбор, причем достойный.
Мы можем судить о том, что точка насыщения пройдена, поскольку многие деловые комплексы, которые вышли на рынок в 2008-м, не могут похвастаться высоким процентом заполняемости.
С прошлой осени девелоперы в полной мере ощутили кризис ликвидности. В связи с отсутствием проектного финансирования и доступных кредитов часть проектов заморожена на неопределенный срок. Некоторые компании секвестируют объемы строительства, другие пытаются продать свои объекты.
Трансформация кризиса ликвидности в экономический не замедлила сказаться на офисном спросе. Сегодня фирмы пересматривают планы развития, многие сокращают рабочие места и соответственно отказываются от части арендованных площадей или переезжают в более скромные помещения. В Москве очень заметно активизировался рынок субаренды, у нас это тоже наблюдается, хотя пока и в меньшей степени.
На примере работы нашей компании можно наглядно продемонстрировать, как за последние месяцы в несколько раз сократилось количество заявок на аренду офисов: в августе мы зафиксировали 247 звонков, в сентябре — 233, в октябре — 204, в ноябре — 151, а в декабре — всего 92. Для сравнения: в пиковом феврале мы приняли 287 заявок.
В декабре 66% потенциальных клиентов интересовались помещениями менее 50 кв.м (в начале года их доля была вдвое меньше). Зато до 5% сократилось количество заявок на площади 200-500 кв.м.
Из 17 клиентов, планировавших арендовать офисы в одном из новых бизнес-центров, которым мы занимаемся как брокеры, восемь либо отказались от контрактов, либо взяли паузу.
Теперь о прогнозах. Вероятность реализации оптимистичного или пессимистичного сценария будет определяться общеэкономической ситуацией в стране.
Если предположить, что кризис завершится в 2009-м (как считают оптимисты), то уже к концу года мы начнем ощущать недостаток офисного предложения, поскольку новых проектов финиширует немного. Это означает, что рынок быстро вернется в ситуацию начала 2008-го, когда некоторый дефицит качественных площадей еще наблюдался. Арендные ставки при этом могут вновь пойти вверх.
При пессимистичном сценарии рецессия продолжится как минимум весь 2009 год. Это означает, что спрос на офисы будет вялотекущим, и того объема предложения, которым на сегодня располагает рынок, окажется вполне достаточно для удовлетворения потребностей арендаторов. В такой ситуации арендные ставки в лучшем (для собственников) случае останутся неизменными, а в худшем — снизятся на 20-30%.
Уже сейчас клиенты засыпают арендодателей письмами, предлагая уменьшить платежи именно в таких пределах, а то и урезать их на все 40-50%.
Несколько слов о том, что происходит с национальной валютой. Когда «мягкая» девальвация рубля стала очевидной, возник вопрос о том, в каких денежных единицах номинировать ставки. К началу кризиса 80-85% офисного рынка уже находилось в рублевой зоне, собственники выставляли прайсы в российской валюте. Как быть, если рубль будет слабеть и дальше?
Хочу предупредить уважаемых владельцев офисных зданий и девелоперов: если они захотят вернуться к начислению ставок в долларах, евро или комбинированной валюте, а бивалютный курс между тем продолжит расти, это спровоцирует еще более существенное снижение расценок — на 50% и далее. Так уже было десять лет назад, когда после дефолта 1998-го офисный рынок сохранил верность иностранной валюте, и уже в 1999-м ставки обрушились вдвое.
Естественно, мы надеемся на оптимистичный сценарий. Однако девелоперам в любом случае следует сохранять осторожность: если в 2009-м экономика довольно быстро восстановится, то уже в 2010-2011 гг. будут завершены многие из ныне замороженных проектов строительства масштабных офисных комплексов. А это означает, что рынок вновь придет в точку насыщения.
