Бизнес зашел в А класс
По данным аналитиков Collers International, на рынке офисной недвижимости в этом году предложение и спрос бьют рекорды. За последние семь лет пик объема ввода пришелся как раз на 2016 й. Введено 264 кв. м офисных площадей - на 30 % больше среднего показателя прошедшей семилетки. Однако не все из этих офисных метров будут экспонироваться на рынке города - многие из новых бизнес-центров сразу после ввода используются для нужд собственников, которые заключили договоры еще на стадии строительства. Объем чистого поглощения офисных площадей по итогам первого полугодия 2016 года в 2,7 раз превысил результаты аналогичного периода прошлого года и составил 135 тыс. кв. м.
Такой высокий показатель был достигнут в связи с выходом на рынок заполненных объектов, как, например, вторая фаза БЦ «Виктория Плаза», бизнес-центры в составе конгрессно-выставочного центра «ЭкспоФорум», где разместятся подразделения компании «Газпром энергохолдинг», «ТГК 1» и «ОГК 2», а также закрытием ряда крупных сделок, включая, например, аренду компанией «СтройГазКонсалтинг» бизнес-центра «Фландрия Плаза».
По данным аналитиков ГК «АйБи ГРУПП», 90 % компаний-арендаторов представляют внутренний рынок.
Причем 35 тыс. кв. м офисных площадей пришлось только на компании-сателлиты Газпрома. Активно осваивают площади БЦ города IT-компании, фармацевтические фирмы, банковский, страховой, а также телекоммуникационный секторы.
40 на 60 - в таком процентном соотношении поделили рынок Петербурга арендаторы бизнес-центров классов А и В соответственно. С самого начала года им было из чего выбрать - 68 500 кв. м вакантного А класса, 200 000 кв. м - В класса. пустые площади в А классе составили 8,7 %, в В классе - 11 %. В рейтинге самых масштабных вакантных площадей для бизнеса оказались Приморский и Центральный районы Петербурга. В Приморском районе введена вторая очередь крупнейшего бизнес-центр «Лахта» арендопригодной площадью 10,7 тыс. кв. м. Центральный район освободился за счет того, что арендаторы не стремятся брать площади с завышенной арендной ставкой. Для них более притягателен Московский район, отличившийся в этом году низкой долей вакантных площадок.
По типам офисов рынок разделился на два больших блока - офисная «нарезка», традиционная для российского бизнеса, и open-space. разделение по типам не столь явное - 75 % арендаторов предпочитают офисы смешанного типа. Лишь 19 % стремятся на закрытые стенами и перегородками площади, и 6 % предпочитают открытые пространства. Однако аналитики Maris отмечают оборотистый рост спроса на формат open-space.
Есть и третий вариант, пока представленный только в Москве, но имеющий все шансы заинтересовать петербургских арендаторов. Это офисы Activity Based, где присутствующих работников, как правило, всегда меньше, чем рабочих мест - часть сотрудников находится в командировке или работают удаленно. 20-30 % столов в таких офисах пустуют, и за сотрудником не закреплено привычного места с тумбочкой и стационарным компьютером. В компании Maris называют лишь один пример такого офиса в России - офис Siemens в Москве. К слову, даже в мировой практике Activity Based представлены лишь единичными компаниями.
По мнению экспертов из ГК «АйБи ГРУПП», самым востребованным форматом являются помещения от 200 до 500 кв. м. Арендаторы по-прежнему ориентированы на поиск помещения с чистовой отделкой. Вместе с тем все чаще встречается схема, когда помещение предлагается в формате shell&core, а отделка производится за счет арендатора с последующей компенсацией в арендной ставке.
«В целом ситуация в офисном сегменте стабильная, и даже наблюдается локальный дефицит предложения, когда речь идет о конкретных местах и помещениях с определенными характеристиками. Например, компаниям, которые ищут крупные блоки в бизнес-центрах класса А, очень сложно подобрать подходящие варианты. Тем не менее девелоперы по-прежнему не спешат строить: объекты нового строительства все еще дороги для большинства арендаторов. Крупные компании несырьевого сектора рассматривают объекты после реконструкции, где собственники могут предложить им умеренные ставки аренды», - комментирует Марина Пузанова, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St.Petersburg.
В бизнес-центрах класса А за первое полугодие произошло повышение анонсируемых ставок аренды на 4,5 % - до 1 254 рублей за кв. м в месяц (не включая НДС и включая операционные расходы), полагают аналитики Collers International.
В классе В, напротив, наблюдалось небольшое снижение анонсируемых ставок, в пределах 2 %, что обусловлено вымыванием ликвидного предложения, а также выходом на рынок новых объектов в локациях, расположенных на значительном удалении от центра города, где ставки ниже среднерыночных. Средневзвешенная ставка аренды в бизнес-центрах класса В на текущий момент составляет 910 рублей за кв. м в месяц (не включая НДС и включая операционные расходы).
Аналитики Knight Frank не исключают некоторого снижения арендных ставок в объектах класса В, связанного с большим объемом предложения, а также с ожидаемым поступлением на рынок к концу 2016 года более 50 тыс. кв. м, предназначенных для сдачи в аренду площадей.
До конца 2016 года ожидается к вводу в эксплуатацию около 170 тыс. кв. м арендной площади качественных офисных площадей. Более половины из них предназначены для сдачи в аренду, остальное - для собственных нужд компаний и на продажу. Из новых, ожидаемых к вводу бизнес-центров наиболее крупным в классе А является Fort Tower, в классе В - Graffiti.