Бизнес-центры переводят дух
Из-за значительного падения спроса девелоперы осторожно относятся к реализации новых офисных проектов, также на строительную активность негативно влияет удорожание заемных средств. Объем приостановленного строительства в офисной недвижимости оценивается аналитиками на уровне 800 тыс. кв. м.
По данным Colliers International (Санкт-Петербург), в 2009 году введено 109 тыс. кв. м бизнес-центров. До конца года эта цифра удвоится — прирост офисных площадей составит около 210 тыс. кв. м, а весь объем рынка офисной недвижимости классов А и В достигнет 1,2 млн кв. м.
Снизившись в период с декабря по март, стоимость аренды практически перестала меняться. Основное снижение ставок произошло в первом квартале. По сравнению с августом 2008 года ставки аренды в действующих объектах снизились на 5-25%. Новые, недавно открывшиеся бизнес-центры зачастую были вынуждены демпинговать. Однако стимулирование арендаторов возможно не только путем снижения ставок. Так, среди бонусов, предлагавшихся потенциальным арендаторам, можно отметить такие как "два последних месяца аренды бесплатно", что на практике реализуется как четыре последних месяца аренды по 50% стоимости, или всевозможные льготы, связанные с зачетом стоимости ремонта.
На этом фоне выделяются проекты, которые в момент кризиса находились на стадии готовности менее 70%, но тем не менее были продолжены и заявлены к открытию в 2010 году. Как правило, это качественные и требующие серьезных инвестиций проекты, выделяющиеся уникальностью местоположения (Quattro Corti на Почтамтской улице, "Невский Центр" на Невском проспекте, "ФОСП" на набережной реки Мойки) или инфраструктурой (как, например, "Аэропорт-сити", входящий в один многофункциональный комплекс с гостиницей международной сети Intercontinental). Заявленный объем офисных площадей, планируемых к вводу в следующем году, составляет около 150 тыс. кв. м, из них 75,5 тыс. кв. м — в классе А.
"В долгосрочной перспективе мы оцениваем потенциал офисной недвижимости положительно; даже сейчас, в кризис, на этом рынке происходит больше всего сделок. Несмотря на рост вакансий в среднем до 20 процентов, отдельные проекты за это же время смогли привлечь арендаторов и улучшить свои показатели заполняемости в несколько раз. В апреле этого года зафиксирована одна из самых крупных сделок — аренда 7 тыс. кв. м компанией Yota, что является хорошим показателем даже для докризисного периода. Эти тенденции сигнализируют о переходе рынка на более профессиональный и цивилизованный уровень, когда выживают лучшие проекты, с хорошим запасом финансовой прочности и грамотной политикой по привлечению арендаторов", — комментирует Борис Юшенков, генеральный директор Colliers International (Санкт-Петербург).
Евгений Рязанцев, советник генерального директора VMB TRUST, среди замороженных проектов называет "Полюстрово", Electric City, Clover Plaza, Sokol City, "Адамант Парк", "Охта-Разлив", "Удельный парк", "Хорс", "Юбилейный", общественно-деловой квартал Шкапина-Розенштейна и др.
Валерий Хламкин, директор по развитию VMB TRUST, ситуацию на рынке характеризует как "революционную инверсию", когда буквально за 3 месяца из рынка арендодателя он превратился в рынок арендатора. "Падение ставок и спроса, уменьшение процента заполняемости, развитие рынка субаренды и ряд других факторов привели к тому, что условия игры сегодня диктует клиент. Число обращений в отдел брокериджа по поиску новых объектов с октября 2008 года выросло в несколько раз. И если в октябре-декабре большинство заявок составляли небольшие офисы площадью менее 50 кв. м, то после Нового года арендаторов интересуют площади 400-700 кв. м и более. Сегодня мы работаем с несколькими клиентами, которых интересуют площади более 1,5 тыс. кв. м. Рынок остро дифференцирован — нередко арендные ставки бизнес-центров класса А и С сходны", — говорит господин Хламкин.
Управляющий "АйБи Групп" Сергей Игонин пока не решается делать прогнозы относительно дальнейшей судьбы рынка. "Ожидаю и надеюсь, что лето мы пройдем без потрясений, с осени же начнем постепенно, постепенно расти. Начнет расти экономика, начнет расти спрос. Но о тех ставках, которые мы имели до кризиса, придется надолго забыть. Если мы на них и выйдем, то очень и очень нескоро. Скорее всего, они остались в прошлом. Нас ожидает другой уровень арендных ставок, более отвечающих тому, сколько реально стоит недвижимость", — рассуждает господин Игонин.
Алексей Федоров, директор отдела офисных помещений компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis, полагает, что до осени 2009 года сохранится тенденция к заключению сделок по установившимся сегодня арендным ставкам. "Мы не ожидаем ни грядущего падения, ни возобновления роста. Дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от макроэкономической ситуации: либо укрепление мировых рынков, особенно сырьевых, поддержит спрос и рынок начнет вновь испытывать дефицит качественных помещений, либо возможная вторая волна кризиса все-таки произойдет, и рынок на долгий период замрет в сегодняшнем состоянии. В первом сценарии выиграют те собственники, которые сегодня придерживают свои помещения и не понижают ставки, во втором — окажется правильной стратегия заполнения объектов на условиях арендаторов, пусть даже доходность окажется ниже ожидавшейся", — говорит господин Федоров.
Руководитель группы исследований рынков Knight Frank St. Petersburg Олег Громков отмечает, что самый широкий диапазон ставок сейчас наблюдается в классе А. "Например, Geneum заявляет ставку 2,5 тыс. рублей за квадратный метр (правда, с оговоркой по поводу скидок в ходе переговоров), а B&D на набережной Макарова и "Мон Блан" готовы принять арендаторов по ставке 1,1 тыс. рублей (все ставки включают НДС). В классе В диапазон заявленных ставок также довольно широк — от 830 ("Румба") до 1,65 тыс. рублей ("Москва").
По данным Becar Realty Group, объем предложения высококачественных офисных площадей (классы А и В) в Санкт-Петербурге составляет сегодня свыше 1,06 млн кв. м, вакантно около 220 тыс. кв. м.
"В результате кризиса в большей степени пострадали новые бизнес-центры. В прежние годы многие объекты имели договоры аренды на большую часть площадей уже к моменту открытия. Например, в 2007 году более 40 процентов новых офисных центров на начало эксплуатации были полностью заполнены арендаторами; средняя заполняемость по новым объектам составляла около 77 процентов. В 2008 году доля стопроцентно заполненных бизнес-центров сократилась до 14 процентов, при том что средний за год уровень заполняемости на начало эксплуатации оставался еще достаточно высоким (73 процента) и снизился только за счет показателей последнего квартала. По результатам опросов, доля арендованных площадей в открывшихся в первом квартале текущего года объектах в среднем равнялась 27 процентам", — рассказали в Becar.
Действующие бизнес-центры, введенные в прежние годы и успешно работающие, заполнены на 80-100%.
По прогнозам аналитиков Becar, в дальнейшем проблемы с заполняемостью грозят недавно открывшимся и достраивающимся объектам. Зато резкого роста вакантных площадей в давно работающих бизнес-центрах вряд ли стоит ожидать.
Роман Русаков