Без резких движений.
Старший аналитик компании рассказывает, что по итогам I квартала 2012 го- да было введено в эксплуатацию четыре офисных цен- тра, общая площадь офисов в которых составляет чуть более 36 тыс. м2. Среди них наиболее крупные — вто- рая очередь бизнес–центра «Сенатор» на Васильевском острове и бизнес–центр в составе торгового центра «Ме- бель холл». Также запущена первая очередь бизнес–цен- тра «Гайот» на ул. Профессора Попова и первая очередь «Мегапарка» на Заставской ул.
Новые квадратные метры В настоящее время в Петербурге на близких к заверше- нию стадиях реализации находится более 30 проектов, включающих офисную функцию. «Согласно заявлениям девелоперов и с учетом традиционных переносов сро- ков сдачи, в 2012 году наиболее реален ввод 18–22 объ- ектов общей площадью около 160–200 тыс. м2», — рас- сказывает управляющий директор NAI Becar в Петер- бурге Илья Андреев.
в 2012 году на завер- шающей стадии строительства и реконструкции нахо- дится ряд небольших офисных центров, которые актив- но не представлены на рынке, но могут быть интересны для сдачи в аренду целиком одному оператору. Реали- зуют такие проекты, как правило, непрофессиональные девелоперы офисной недвижимости.
В целом, по прогнозам экспертов, прирост предложения будет менее 7 %, что говорит о снижении темпов роста рынка. Однако объем предложения может вырасти бо- лее существенно, если в 2012 году будет введен в строй такой крупный объект, как Lider Tower. Он расположен на площади Конституции — одной из новых деловых зон, в которых сосредоточены действующие офисные центры и идет строительство новых. Например, на пло- щади Конституции уже действуют офисные центры «Лидер» и «Пирамида», к ним скоро добавится новый от компании Setl City.
Еще одна зона — Пулково. Сейчас здесь действуют офисные центры «Пулково скай», «Технополис», «Аэро- портсити». На стадии строительства находятся вторая очередь «Аэропортсити» и «Технополиса», существует и ряд других проектов, в составе которых запланирова- но наличие офисной составляющей.
Территория около Ладожского вокзала развивается в первую очередь за счет строительства офисных цент- ров компанией «Русские самоцветы». Кроме того, компа- ния «Дальпитерстрой» строит многофункциональный комплекс в непосредственной близости от станции мет- ро «Ладожская»
Что касается новых объек- тов на карте, то с начала года анонсировано только два проекта, и оба — ком- пании «РосСтройИнвест». Первым станет новый го- ловной офис для самой группы на пр. Добролю- бова напротив «Набереж- ной Европы». Второй де- ловой комплекс — «Мор- ская столица» — «РосСт- ройИнвест» будет строить с нуля на Зольной ул. близ моста Александра Невско- го. Этот участок площадью 0,9 га компания получила еще в 2009 году целевым назначением.
Текущее состояние рын- ка бизнес–центров экспер- ты характеризуют как ста- бильное. Темпы прироста рынка в 2011 году замед- лили свое падение, но ры- нок по–прежнему остает- ся «рынком арендатора», так как докризисные пока- затели спроса пока не до- стигнуты. Сейчас наибо- лее востребованы офисы площадью до 100 м2, сле- дующий по уровню спро- са диапазон площадей — 100–250 м2. Однако и офи- сы от 500 м2 запрашивают нередко. Территориально наибольшее число запро- сов отмечено на офисные площади в Центральном, Петроградском, Москов- ском и Выборгском райо- нах. «Петербург остается верен своим традициямактивный спрос на вновь вводимые про- екты появляет- ся только при практичес- ки 100 %–ной готовности здания», — отмечает Ма- рина Пузанова, руководи- тель отдела офисной не- движимости Knight Frank St. Petersburg. По оценкам «Colliers International Санкт– Петербург», новые бизнес- центры площадью 15–20 тыс. м2 заполняются в те- чение 2–3 лет. Доля вакант- ных площадей постепенно снижается, рассказывает Илья Андреев. В целом по рынку заполняемость бизнес–центров класса С, особенно расположенных у станций метрополитена, близка к 100 %. Офисные объекты классов В / В+ за- полнены на 60–95 % (в за- висимости от местополо- жения), объекты класса А — на 75–95 %.
Прошлый год стал пере- ломным для ста- вок аренды. Их индек- с а ц и я , по раз- н ы м оцен- к а м , соста- в и л а 5–10 %. С р е д - ний раз- мер ста- вок — 1200 рублей / м2 в ме- сяц для офисов клас- са А и 950 рублей / м2 в ме- сяц — для офисов класса В. В основном увеличение арендной платы в 2011 го- ду было обусловлено рос- том коммунальных плате- жей.
В 2012 году существен- ный рост ставок малове- роятен, говорят экспер- ты, за исключением высо- кокачественных объектов с хорошей заполняемос- тью. «Уже заметен дефи- цит качественных площа- дей по сбалансированной цене, даже несколько пе- реоцененные готовые про- екты показывают быструю динамику по заполнению», — комментирует Мари- на Пузанова. На этом фо- не, а также на фоне ожида- емой инфляции собствен- ники решительнее подни- мают ставки аренды.
В Colliers International так- же отмечают, что арендо- датели повышают ставки аренды, когда объект бли- зок к 100 %–ной заполня- емости. При этом «рынок арендатора» обуславлива- ет индивидуальный под- ход к условиям договоров аренды с клиентами. Так, ставки могут варьировать- ся в зависимости от зани- маемой площади, этажа и т. п. Арендаторы продол- жают улучшать свои усло- вия. В бизнес–центрах с не- гибкой ценовой политикой и некачественными инже- нерными системами арен- даторы расторгают догово- ры.
Эксперты прогнозируют, что доля свободных пло- щадей в 2012 году сокра- тится незначительно — до 12–13 %. А в 2013–2014 го- ду ожидается, что на рын- ке могут появиться новые проекты, по своим харак- теристикам намного пре- восходящие существую- щие бизнес–центры.