Аренду отцепили от валюты
Валютные колебания перестают оказывать влияние на динамику арендных ставок. Из-за увеличения объема предложения и уровня вакансии собственники офисных площадей соглашаются на перевод долларовых и евровых договоров в рублевые.
По данным компании Maris в ассоциации с CBRE, в Петербурге лишь 3% арендодателей сегодня номинируют арендные ставки в валюте, еще в 2015 году таких было 10%.
Зафиксировать коридор
Тенденция к снижению доли валютных договоров аренды в петербургских БЦ прослеживается с августа 2008 года. "После кризиса 2008 года практически все арендаторы офисной недвижимости стали внимательно следить за валютными рисками и требовать заключения договоров аренды в рублях в связи с тем, что их выручка тоже выражена в рублях", - говорит Андрей Хитров, региональный директор EKE Group в России. Сегодня все договоры аренды в принадлежащем компании БЦ "Пулково Скай" номинированы в рублях, тогда как в 2010 году договоры в евро составляли здесь до 30%. Резкая девальвация рубля за последние 2 года при спаде деловой активности помогла стабилизировать уровень рублевых арендных ставок. "При этом арендаторы, у которых арендные ставки были указаны в валюте, настоятельно требовали от арендодателей фиксации максимального курса валюты либо перевода ставок в рубли. Как правило, арендодатели были согласны зафиксировать валютные коридоры для таких договоров аренды. В противном случае арендаторы переезжали в более доступные бизнес-центры", - добавляет Андрей Хитров.
Полностью от валютных договоров аренды в 2015 году отказалась УК "Теорема". "В прошлом году по просьбе арендаторов, к нашему сожалению, мы были вынуждены отказаться от договоров, привязанных к курсу доллара, потому что арендная плата из-за курса выросла в 2 раза, - рассказывает Борис Жуков, директор УК "Теорема".
- Динамика по рублевым ставкам сильно не меняется, мы повысили аренду немного, на 5-10%. Сейчас времена не самые лучшие, поэтому нам приходится идти навстречу арендаторам по некоторым позициям". Те немногочисленные девелоперы, у которых остались валютные договоры, стараются минимизировать потери через краткосрочную фиксацию валютного коридора, говорит Игорь Темнышев, директор департамента
офисной недвижимости компании Colliers International в СПб. "В целом рынок Петербурга, работающий в большинстве случаев в рублевой зоне, в меньшей степени, чем московский, столкнулся с влиянием девальвации рубля, - утверждает Игорь Темнышев. - Однако стоит помнить о том, что часть качественного предложения в
Петербурге реализована либо иностранными девелоперами, либо на валютные займы (или и то и другое в совокупности), поэтому с этой точки зрения более сильное влияние девальвация оказала на арендный доход с точки зрения стоимости проектов".
Эра арендатора
Eлена Плахтий, директор по маркетингу ГК "БестЪ", отмечает перенасыщение предложениями рынка на фоне падающего спроса, при котором на первый план выходят такие критерии, как соотношение цены и качества услуги (в том числе и аренды). Локация становится не так важна. Недостаточно конкурентоспособные объекты со
"старым" ремонтом, отсутствием сервисов вынуждены снижать ставки до 30%, чтобы
удержать арендатора.
"Анализ сделок управляющей компании Maris за 2015-2016 годы показал, что достижимые цены сделок по аренде офисов отличаются от запрашиваемых в меньшую сторону в среднем на 7% в классе А и на 9% в классе В. При этом диапазон скидок достаточно широк: от 2 до 1б%о в классе А и от 5 до 30% в классе В. При аренде офисов площадью до 500 м скидка редко превышает 10%. Для крупных сделок (от 1500 м) средний размер скидки составляет 17%",
Автор: Дмитрий Бардачев