Арендаторы возвращаются с больничного
На рынках коммерческой недвижимости началось постепенное восстановление. Сохранившийся рост вакантности в сегменте стрит-ритейла Москвы и Санкт-Петербурга стал минимальным, число закрытий резкой снизилось, арендаторы вновь строят планы по развитию. В торгцентрах ускорилось восстановление покупательского трафика, а офисный рынок перешел от сделок по пересогласованию условий по арендным договорам к заключению новых соглашений. Но выраженного роста арендных ставок консультанты пока не ждут.
Доля вакантных площадей в сегменте стрит-ритейла в Москве продолжила рост: по итогам первого квартала показатель увеличился на 0,4 процентного пункта, до 14%. Такие данные приводят в JLL. Но динамику консультанты называют позитивной. «Это наименьшее увеличение за прошедший год»,— объясняет руководитель отдела исследований компании JLL Владислав Фадеев. Руководитель направления стрит-ритейла СBRE Юлия Назарова тоже видит положительный тренд: количество закрытий в первом квартале оказалось в три раза ниже, чем летом—осенью прошлого года. «А часть формально прекративших работу арендаторов — релокация ритейлеров в помещения с лучшими характеристиками»,— добавляет она.
Например, по данным JLL, средняя стоимость аренды на Большой Дмитровке сейчас составляет 85 тыс. руб. за кв. м в год, за первый квартал показатель сократился на 6%. Хотя коммерческий директор Realty4Sale Ирина Буренко отмечает, что на рынке начали заключаться сделки без дисконта. Правда, пока речь идет все же о помещениях в лучших локациях, на которые традиционно формируется лист ожидания.
В Санкт-Петербурге незначительный рост вакантности пока также сохраняется: за первый квартал доля пустующих помещений, согласно оценкам Maris, увеличилась на 0,2 процентного пункта, до 11,3%. Вновь открытых предприятий оказалось на 35% меньше, чем закрывшихся. Руководитель отдела исследований Maris Алена Волобуева говорит, что наибольший урон ожидаемо был нанесен сфере общественного питания. За первый квартал в городе закрылись рестораны «Библиотека вкусов», «Нихао», кафе «Гамарджоба», Starbucks и другие.
Но в целом уровень спроса на уличные торговые помещения госпожа Волобуева называет стабильным. Запросов со стороны FMCG-ритейлеров (товары повседневного спроса), по словам эксперта, уже не так много, как годом ранее, когда они формировали 20% заключаемых сделок, но на центральные торговые улицы начали постепенно возвращаться fashion-операторы, ранее сокращавшие свое присутствие из-за ограничений. Доля предприятий торговли в стрит-ритейле за первый квартал к концу года действительно выросла на 0,8 процентного пункта, до 46%, в то время как предприятия общественного питания потеряли 0,6 пункта, до 31%. Хотя Владислав Фадеев пока не готов строить оптимистичных прогнозов. Если летом, по словам эксперта, вакантность на торговых улицах традиционно снижается, то осенью может произойти рост значения до 12–15%.
Возвращение в торгцентры
Согласно оценкам Watcom Shopping Index (отражает количество посетителей на 1 тыс. кв. м торговых площадей), в Москве на 16-й неделе года (19–25 апреля) оказался на 17% ниже показателя за тот же период 2019-го. На 12–15 неделях (22 марта — 18 апреля) падение оценивалось в 7,9–18,1%. Активность посетителей постепенно возвращается на докризисный уровень: в январе Shopping Index в Москве в среднем на 20–30% отставал от показателей двухлетней давности. Но арендаторы пока ведут себя сдержанно. Вакантность в торгцентрах Москвы по итогам первого квартала, согласно оценкам Knight Frank, достигла 12%. Это на 5,8 процентного пункта выше значения за начало 2020 года и на 0,5 пункта превышает показатель четвертого квартала. Рост доли свободных площадей консультанты связывают с продолжающейся оптимизацией торговых сетей.
В Санкт-Петербурге на 16-й неделе года Shopping Index был ниже показателя за аналогичный период 2019 года на 16,4%, свидетельствуют данные Watcom. В период с 12-й по 15-ю неделю падение оценивалось в 11,2–13,6%. Это значительно лучше, чем в начале года, когда падение составляло 25–30%. Позитивная динамика во многом продиктована последовательным снятием связанных с COVID-19 ограничений. С конца января в торгцентрах возобновилась работа ледовых катков и с 25% до 50% выросла предельная заполняемость кинотеатров, с середины февраля с 75-процентной загруженностью смогли возобновить работу фуд-корты. Это уже сказалось на заполняемости объектов. Вакантность торгцентров Санкт-Петербурга, согласно оценкам Colliers International, по итогам первого квартала сократилась с 5,1% до 4,9% относительно конца прошлого года. В наиболее востребованных объектах пустуют 2,2%. Позитивную динамику аналитики объясняют ростом активности арендаторов, прежде всего — в сегментах одежды и обуви и электроники.