Апартаменты выбирают сервис
Одна из причин бурного роста рынка – интерес инвесторов к этому виду недвижимости, говорит директор RBI PM Карина Шальнова. По ее данным, продажи сервисных апартаментов в Петербурге в 2021 г. показали рекорд: было реализовано около 150 000 кв. м. Для сравнения, в 2018-2020 гг. продавалось по 110 000-120 000 кв. м в год. В прошлом году сервисные апартаменты принесли инвесторам капитализацию вложений на этапе строительства 35-40%, а доходность от сдачи в аренду составила 8-9% годовых, подсчитали в пресс-службе «МТЛ. Управление недвижимостью».
В то время как объемы предложения сервисных апартаментов в Петербурге растут, несервисный формат постепенно исчезает с рынка, говорит руководитель отдела исследований консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. По ее данным, на конец прошлого года доля сервисных апартаментов в Петербурге достигла 83%. Генеральный директор Colliers Андрей Косарев называет долю в 90%. Он говорит, что Петербург лидирует в России по развитию рынка сервисных апартаментов, поскольку в других городах апартаменты чаще всего представляют собой псевдожилье — квартиры с нежилым статусом.
«В других регионах апартаменты представлены в большей степени как альтернатива квартирам. В Санкт-Петербурге апартаменты после ввода в эксплуатацию становятся полноценными отелями с определенным уровнем звёздности», — тоже говорит Московченко.
По данным Косарева, в Москве доля сервисных апартаментов не превышает 25%. В пресс-службе «МТЛ. Управление недвижимостью» тоже указывают на стагнацию этого рынка в столице: в Москве управляющие компании добавляют сервисные услуги только в те апартаменты, которые показывают низкие продажи.
Вместе с тем Косарев указывает, что Москва опережает Петербург по вводу так называемых брендированных резиденций — апартаментов под брендом мировых гостиничных операторов и некоторых негостиничных брендов (например, домов моды). Это направление активно развивается за рубежом, в сегменте работают 40 основных гостиничных операторов, крупнейшим из которых является Marriott International.
«Если в Москве создание брендированных резиденций уже обыденное явление, то в Петербурге пока нет реализованных проектов этого формата», — говорит Косарев, отмечая, что в ближайшие годы на рынке Петербурга запланировано появление проектов под международными гостиничными брендами. Среди них — бренды Mercure под управлением Accor и Ramada Plaza под управлением оператора Wyndham — в апарт-комплексе Valo, Ramada Encore — в Oasis Vertical, Best Western в апартаментах BW Zoom Hotel, Adagio Access и Novotel в апарт-отеле Status by Salut.
По мнению Косарева, рост рынка сервисных апартаментов в Петербурге будет продолжаться. «Этому способствуют активный внутренний туризм, большое количество морально устаревшей гостиничной недвижимости среднего ценового сегмента и высокий спрос на качественное долгосрочное размещение», — говорит он.
Московченко говорит, что развитию рынка будет способствовать достаточный выбор локаций для строительства. Наиболее востребованы будут территории в центральных районах и рядом с ними, подлежащие редевелопменту. По мнению Косарева, помимо реконструкции в историческом центре популярность получат проекты в составе комплексного освоения территории «город в городе», где есть и апарт-отель, и жилой комплекс, и другая необходимая для проживания инфраструктура. По такому пути уже пошел девелопер GloraX со своей линейкой проектов City.
На фоне развития пандемии вернулся интерес девелоперов к проектам в рекреационных зонах — в Курортном районе и территориям около залива, говорит Косарев. В 2021 г. Element Development вывел на рынок проект апартаментов «Bereg. Курортный». Появляются запросы на реконструкцию старых санаторных построек. «В основном, это старые советские санатории, в которые нужно вдохнуть новую жизнь и усилить оздоровительную концепцию. К примеру, «ЛСР» выкупила часть проекта «Сестрорецкий курорт», а Hutton Development – проект «Петровский арсенал»», — приводит пример эксперт.
Как считает Московченко, развитию рынка сервисных апартаментов будут способствовать градостроительные ограничения: все потенциальные проекты, относящиеся к «псевдо-жилью», должны обладать определенным набором социальной инфраструктуры.
Вместе с тем сдерживающим фактором Косарев считает обсуждение дальнейшей судьбы и статуса апартаментов. Неопределенность привела к тому, что предложение в 2020-2021 гг. пополнялось очень слабо, а новые проекты стали в два раза меньше по объему, чем те, что выходили в 2019 г., подчеркивает она. «Как итог – доступное предложение сокращается, ликвидных лотов в проектах становится меньше, а стоимость апартаментов растет из-за стабильно высокого спроса. Этому способствует высокий интерес покупателей к сервисным апартаментам как одному из наиболее стабильных инвестиционных инструментов», — говорит он.