Хостелы в жилых домах: быть или не быть?
Пo данным JLL, в Москве функционируют более 300 хостелов, при этом к качественному предложению в компании склонны отнести менее половины из них (порядка 6500 койко-мест). Средняя вместимость номера в хостелах Москвы - около пяти мест. "В свою очередь, на сайте Hostelworld. com - одном из крупнейших сайтов бронирования хостелов - представлено 119 хостелов Москвы, а поданным Booking.com, в Москве насчитывается порядка 380 хостелов,- сообщает Татьяна Веллер, руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL.- Вместимость самых больших на данный момент хостелов Москвы составляет 300 мест (Privet Hostel) и 254 места (Netizen Hostel), в структуре предложения хостелы с фоедом более 100 мест составляют порядка 5-7%".
По оценкам JLL, специально построенные объекты составляют не более 10% от общего числа; порядка двух третьих московских хостелов расположено в жилом фонде или не предназначенных для этого помещениях. Учитывая, что в России этот сегмент, подобно сервисным апартаментам, развивался стихийно и вырос из частного предпринимательства и жилого сектора, существующее предложение в компании условно делят на три типа: специально построенные хостелы, расположенные в отдельно стоящих зданиях или занимающие часть нежилого здания (менее 10% суммарного предложения на рынке хостелов Москвы); реконструированные хостелы - бывшие коммуналки и просторные квартиры или исторические здания; небольшие хостелы, расположенные в жилых квартирах, с ограниченным количеством мест, не имеющие отдельного входа. Всего в Москве функционируют 15 сетей хостелов, однако международные сета на территории России пока не представлены и информации о предстоящих открытиях нет.
ЖИВЕМ ДОМА
считает новый законопроект, по сути, правильным. "Нынешнее состояние "домашнего" гостиничного бизнеса, мягко говоря, хаотично,-убежден г-н Ивашкевич.- Никто толком не знает, чем отличается хостел от ночлежки с гастарбайтерами.
В итоге настоящий гостиничный рынок несет потери за счет чересчур дешевого предложения хостелов - только вот затраты на отель в тысячи раз больше, чем на хостел, а доход соизмерим: средняя цена номера в трехзвездочном отеле в Москве составляет сейчас около 3000 рублей - это 40 евро. Куда уж меньше?! Средняя цена места в хостеле 500-800 рублей, менее 10 евро. При этом, чтобы построить отель, нужно потратить около 20 млн евро, а хостел в квартире обойдется в 3000-4000 евро. Отель оснащен по самым требовательным нормам как пожарной, так и санитарной безопасности. В большинстве же хостелов нет даже примитивного оборудования".
В свою очередь, Кирилл Иртюга, генеральный директор Ж "РосинвестОтель", предрекает мини-отелям и хостелам, расположенным в жилом фонде, не просто изменение картины мира, а "смерть". "В первом чтении закон одобрен единогласно, - размышляет г-н Иртюга.- На подачу поправок к этому законопроекту отведено 30 дней, срок истекает в середине июня. Последнее заседание весенней сессии этого созыва Госдумы состоится 24 июня. Теоретически законопроект могут успеть рассмотреть во втором чтении и даже итоговом третьем чтении, до ухода на парламентские каникулы. Впрочем, сейчас уже не имеет значения, какое количество поправок в него внесут к окончательному чтению, это ситуацию не изменит. Поправки, которые внесены в Жилищный кодекс, предусматривают необходимость получения согласия общего собрания собственников многоквартирного дома на размещение в доме хостела или оборудование отдельного входа, которое также требует согласия жильцов, а это и есть очевидный путь к запрету".
Однако, по словам Марины Смирновой, партнера, руководителя отдела гостиничного бизнеса и туризма Cushman & Wakefield, пока в Москве хостелы открывают преимущественно не в спальных районах. "В центре же много жилых домов, переведенных в нежилой фонд - там давно размещаются офисы, а не квартиры,- поясняет г-жа Смирнова. - Открывают хостелы и на первых этажах жилых домов, традиционно используемых под объекты инфраструктуры - салоны красоты, магазины. Насколько я понимаю, они тоже выводятся из жилого фонда".
Практически все собеседники CRE отмечают, что рынок хостелов и мини-гостиниц в России по-прежнему слишком непрозрачен, а официальные и фактические данные могут отличаться в разы. "Эта ситуация прежде всего связана с отсутствием понятного законодательного регулирования,- уверен Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments.- Мы сомневаемся, что в Москве, например, могут закрыться 75% хостелов - до 2019 года это может и не произойти в связи с чемпионатом мира по футболу, который пройдет в России в 2018 году: по мнению большинства участников рынка, хостелы - важный игрок гостиничного сегмента, который на сегодняшний день может компенсировать нехватку номерного фонда в России. Как правило, это сегмент "три звезды" - самый востребованный сегмент среди туристов и болельщиков в период проведения игр, олимпиад".
В NAI Весаг напоминают, что сегодня сегмент регулируется около 50 различными ведомственными нормативными актами, что отнюдь не делает правила игры более понятными. "Исторически в России хостелы и мини-отели создавались без оглядки на гостиничное законодательство и принципы ведения гостиничного бизнеса,-соглашается Елена Лысенкова, генеральный директор Hospitality Income Consulting. - Единицы соответствуют базовым нормам, предъявляемым к объектам гостеприимства Владельцы говорили: "Ну мы же маленькие, мы не гостиница с большой буквы"". К слову, в законопроекте, принятом Госдумой, речь идет не только о хостелах, но и о мини-отелях, сервисных апартаментах, посуточных квартирах. "То есть фактически - о запрете сдачи любого жилья в краткосрочный наем, - говорит Дмитрий Сельков, владелец сети хостелов премиум-класса ID Hostel. - Ночлежки же, называющие себя хостелами и работающие нелегально, так и продолжат работать, для них ничего не изменится".
Ряд участников рынка, однако, считает, что в "серые схемы" могут уйти и хостелы, бывшие некогда "в законе". Правда, сделать это будет не так просто. "Мне сложно представляется "серая схема": два раза постучать, три раза свистнуть?" - недоумевает г-жа Лысенкова - Как бронировать проживание? Без онлайн-систем бронирования и представления своего продукта в них не выживет ни один объект, а значит, все вынуждены будут выйти в открытое пространство се(tm). Жители же, давно жалующиеся на размещение хостела в одной из квартир или на одном из этажей, будут делать это с удвоенной силой, понимая законную обоснованность такой претензии. Безусловно, можно "включать коррупцию", с этим вполне можно существовать, но доходы хостела не настолько большие, чтобы платить вечно". "Серые схемы" устроят далеко не всех инвесторов, вкладывающих весомые средства в приобретение помещений - их бизнес просто не сможет работать на такой платформе, сообщают в Cushman & Wakefield.
"В БЕЛУЮ" НОЧЬЮ
В наибольшей степени пострадать от нового закона может не рынок Москвы и регионов (там слишком сильна конкуренция с жилым сектором), а Санкт- Петербурга, полагают эксперты. Сейчас там, по различным оценкам, работает от 1500 до 1700 малых отелей, мини-отелей и около 390 хостелов. Объем рынка с нежилым статусом в городе - около 5 млрд рублей, около 3,5 млрд рублей приходится на мини-отели.
По мнению Дмитрия Селькова, петербургский рынок самый развитый. "В Москве же за последние три года как раз наступило насыщение рынка предложением, новые участники стали демпинговать (я сам неоднократно жил в приличных хостелах в центре по 300 рублей в сутки), часть из них уже ушла с рынка, - рассказывает г-н Сельков. - Московский рынок уже начал переживать этап консолидации и упорядочивания, на рынок пришли консервативные инвесторы с большими бюджетами, открылись новые объекты с использованием более профессионального гостиничного подхода. На мой взгляд, дни хостельеров-любителей в Москве сочтены, и принимаемый законопроект лишь немного ускоряет этот процесс. Регионы же в целом отстают от московского рынка: во многих из них хостельная индустрия только зародилась и проходит этап насыщения. Безусловно, есть развитые города, такие как Казань, Новосибирск, Екатеринбург и некоторые другие, которые намного ближе по своему развитию к Москве и Санкт-Петербургу".
В свою очередь, Евгений Хитьков, соучредитель компании "Мир" (управляет сетью хостелов, миниотелей и апартаментов), надеется, что все драконовские меры будут касаться в первую очередь хостелов, "где живут люди без документов, где грязь, тараканы и вечные пьянки". "В остальных случаях, думаю, все будет нормально, иначе мы просто не сможем принять огромное число туристов на чемпионат по футболу, так как основная нагрузка идет на частный сектор (хостелы, апартаменты), - убежден г-н Хитьков. - Конечно, если соблюдать чистоту, следить за порядком и не ссориться с соседями".
Впрочем, даже если у вас все хорошо, но у соседа просто плохое настроение, у контролирующих органов теперь будет больше полномочий закрыть вас. Кроме того, в Maris в ассоциации с CBRE напоминают, что правительство Санкт-Петербурга в 2015 году анонсировало намерение добиться разрешения размещения хостелов и мини-отелей в жилых домах. "Поэтому есть шанс, что Санкт-Петербург эта участь минует, - Кризис, снижение уровня жизни россиян, рост курса евро и доллара привели к переориентации турпотока россиян с зарубежных направлений на отечественные. Желание сэкономить на проживании привело к возрастающей популярности хостелов. В 2016 году в Санкт- Петербурге действует не менее 230 хостелов на 2500 номеров, в которых единовременно могут разместиться 10 тысяч человек. Хостелы в Петербурге сосредоточены в основном в центре города, вблизи основных достопримечательностей. На Невском проспекте, например, 35 хостелов на 287 номеров, в которых единовременно могут разместиться более 1000 человек. Из окон хостелов можно наблюдать Эрмитаж, Невский проспект, реки и каналы Северной столицы, Петропавловскую крепость и Кунсткамеру, Исаакиевский и Казанский соборы. По местоположению бюджетные средства размещения не уступают пятизвездочным отелям города и находятся зачастую в соседних зданиях".
Спрос на хостелы в Петербурге находится на стабильно высоком уровне, а их заполняемость в среднем выше, чем в гостиницах "три звезды", соглашаются участники рынка. "Однако рынок хостелов Петербурга крайне непрозрачный, что приводит к колоссальному имиджевому урону: хостелы часто воспринимают как жилье для мигрантов, - считает Наталья Скаландис, управляющий директор Property Management NAI Весаг в Санкт-Петербурге. - Но да, размещение хостела в жилых помещениях - гораздо более удобный формат для собственников. Я бы сказала, что это вопрос целевого назначения площади: нежилое помещение сложно назвать местом для временного проживания. Кроме того, стоимость квартиры зачастую ниже, чем стоимость коммерческого помещения. Помимо этого, если говорить о нежилых встроенных помещениях, появляются проблемы с санитарным оснащением будущего хостела, согласованием проекта с проверяющими органами. Грубо говоря, разместить во встроенном помещении магазин гораздо проще, чем открыть хостел. В свою очередь, убедить жильцов дать согласие на размещение хостела в жилом доме, как правило, невозможно. Собственник либо открывает хостел вне зависимости от недовольства остальных жителей дома, либо может перейти в нишу долгосрочной сдачи квартиры".
"Сегодня квартиры, в которых размещены хостелы, используют схему краткосрочной сдачи жилых помещений в аренду, - Они не оказывают гостиничных услуг или услуг по размещению гостей. Краткосрочная сдача жилых помещений в аренду закону не противоречит, а также не подлежит регистрации. В итоге подобные инициативы могут ударить в первую очередь по собственникам квартир, а не по "начинающим отельерам". На наш взгляд, глобально это никак не отразится на бизнесе, может быть, добавит "коррупционную составляющую".
В краткосрочной перспективе новый законопроект негативно повлияет на рынок неформатных средств размещения, соглашаются в JLL. Форсированное закрытие большого количества таких объектов вынудит спрос размещаться в отелях низких ценовых сегментов, переведет его в непрозрачный жилой сектор или просто снизит количество путешественников, которым по карману поездки внутри страны. "В долгосрочной перспективе данный законопроект двигает рынок вперед, делая его более прозрачным, управляемым и предсказуемым, - полагает Татьяна Веллер.
В свою очередь, Кирилл Иртюга настаивает на необходимости изменения позиции властей и выходе на обсуждение всех аспектов проблемы. "Если в ближайшее время не последует кардинальных изменений в развитии ситуации, то можно говорить, что российским миниотелям и хостелам пришел конец", - уверен Кирилл Иртюга.
Светлана Кудряшева, руководитель направления "МВА - менеджмент туризма и гостеприимства" института "Мирбис"
- Закрытие хостелов, конечно же, негативно отразится на туристическом рынке и в первую очередь на въездном туризме. Сейчас большое количество средств размещения, что в Москве, что в Санкт- Петербурге, как раз занимают апартаменты, мини-отели и хостелы. Они очень популярны у туристов как более дешевые и соотносимые с качеством. В результате, если законопроект примут, многие хостелы закроются, так как в большинстве своем они размещаются в жилых домах. Это неминуемо приведет к снижению потока туристов в российских городах до 35-40%.
Евгений Насонов, член правления "Лиги Хостелов", председатель комитета по малым средствам размещения Московского отделения "Опоры России"
- Законопроект запрещает не просто хостелы - он запрещает любую краткосрочную аренду до 180 суток и любое оказание услуг по проживанию в жилом фонде. То есть под запрет попадают все хостелы, мини-отели, квартиры посуточно, сервисные апартаменты, малые гостиницы, построенные на курортах, на дачных участках и на землях ИЖС. Если говорить о Москве, то, поданным Booking.com, в столице функционирует около 350 хостелов и чуть больше 1000 апартаментов и квартир посуточно.
Представители налоговой инспекции утверждают, что только 10% объектов недвижимости в Москве сдается легально. Всего же на рынке работает порядка 15 тысяч адресов. Таким образом, получается, что запрет ударит по добропорядочным игрокам рынка, а те, кто был в тени и не платил налоги, будут продолжать работать по-старому.
Виталий Можаровский, партнер, руководитель практики недвижимости Goltsblat BLP LLP
- Этот еще субтильный сегмент гостиничного рынка может погибнуть, так и не встав толком на ноги. В качестве примера альтернативного (и успешного) подхода к решению задачи можно привес(tm) рынок московского такси. Первоначально дикий и полностью "черный" сегмент постепенно стал практически полностью прозрачным, благодаря не запретам, а введению разумных льгот и привилегий. Для меня, на самом деле, загадка - почему нельзя устраивать хостелы в жилых помещениях, если организатор хостела владеет, например, целыми подъездами или даже целыми жилыми домами - индивидуальными или многоэтажными? Как в этом случае нарушаются права других жильцов? Ведь в отелях, например, администрации как-то удается поддерживать порядок, чистоту и тишину? Вопрос не праздный, так как недавно в прессе проходила информация, что крупные инвесторы покупают квартиры целыми блоками/подъездами именно для сдачи их в коммерческий наем. А это очень хороший сигнал для зарождающегося нового сегмента рынка Сергей Мечетный, генеральный директор комплекса "Тверь Парк Отель":
- Некоторый передел, возможно, произойдет, но я не думаю, что закрытие 100 или 150 хостелов в Москве и Петербурге окажет серьезное влияние. Будут и "серые схемы", однако у жильцов, которые, конечно, зачастую слишком строги, считая, что все их беды в принципе от хостелов, будет теперь законный повод обращения в соответствующие надзорные органы. Мне же представляется, что в законе нужно оставить пункт сохранения хостелов в жилых зданиях на первых этажах, или имеющих отдельный вход на другие этажи - то есть при полном исключении контактов гостей с жильцами. Вообще, нужно привлечение максимального числа экспертов для обсуждения - депутаты не могут учесть все нюансы, они не участники гостиничного рынка.
Евгения Дженкинс, генеральный директор сети отелей-хостелов Netizen Hotel I Hostel
- По моему мнению, закрытию подлежит не больше 25-30% от всего объема койко-мест в Москве. Хостелы, расположенные в нежилых помещениях, как правило, имеют больший номерной фонд по сравнению с квартирами: у нас в Netizen, например, 246 мест. Поэтому я не стала бы драматизировать данный законопроект, как это делают некоторые комментаторы, вероятно, просто по недопониманию. В Москве сейчас действуют очень достойные хостелы, которые профессионально и на высоком уровне оказывают услуги по размещению гостей, и, конечно же, они не закроются.