Публикации в прессе

Жилье как приманка для инвестора

16 Ноября 2009, 14:29
На эту неделю намечен аукцион Фонда имущества по продаже комплекса на Сытнинской улице, 9-11. Единый лот из четырех зданий на участке в 6013 кв.м в центре города оценен в 463 млн рублей.

По условиям ТОРГОВ здесь разрешено построить многофункциональный комплекс, в состав которого необходимо включить гостиницу не менее 10000 кв.м, остальное - на усмотрение инвестора. Согласно предварительному проекту в МФК войдут бизнес-центр площадью 13000 кв.м (на свободном участке на углу Кронверкской улицы и Сытнинской), гостиница (на месте ПТУ) площадью 11800 кв.м и жилой дом на 10 000 кв.м (на оставшейся части пятна). Предусмотрено строительство трех подземных паркингов общей площадью порядка 6000 кв.м. На все работы инвестору отводится пять лет.

Опрошенные "ОТ" участники рынка называют проект интересным, но сложным в реализации и считают, что жилая составляющая повысит его привлекательность.

Мнения экспертов

Светлана ШАЛАЕВА, 
директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости группы компаний "Аверс": 

  • Само место на Сытнинской улице - не элитное, поэтому наиболее подходящим для жилого проекта будет, скорее всего, уровень повышенной комфортности. Несмотря на близость трамвайных путей и рынка, перспектива строительства здесь жилого дома неплохая. Спрос на офисы продолжает снижаться, ситуация в гостиничном сегменте - непростая, поэтому лучше бы увеличить объем жилья.

Александр ЛЕЛИН, 
генеральный директор ЗАО "Ленстройтрест": 

  • Участок инвестиционно привлекателен и перспективен. Сомневаюсь, что здесь уместно элитное жилье, лучшим вариантом будет бизнес-класс. Функциональное разграничение зон этого небольшого пятна кажется не очень обоснованным. Принимая во внимание, что нужно построить гостиницу, вызывает сомнение бизнес-центр, который в ближайшее время вряд ли будет ценным объектом для инвестиций. 
    Кроме того, для повышения инвестиционной привлекательности лота я бы увелич­ил жилую часть. На мой взгляд, ее оптимальный размер - около 20000 - 25000 кв.м. Нижнюю планку себестоимости строительства жилья, без учета затрат на землю и инженерию, я оцениваю в 60 000-65 000 рублей за "квадрат".

Геннадий КИРКИН, 
генеральный директор СК "Ирбис": 

  • Включение жилого дома в состав МФК усложняет задачи, стоящие перед строителями и проектировщиками. Создание такого объекта требует дополнительных затрат. Как правило, сроки строительства МФК затягиваются. Эти факторы отражаются на экономике проекта. Строить элитный дом тут нельзя, скорее всего - жилье повышенной комфортности.

Дмитрий КАРМАНОВ, 
директор по маркетингу компании STEP: 

  • Учитывая ситуацию на рынке, размещение в составе МФК гостиницы и бизнес-центра увеличит сроки окупаемости проекта. Несмотря на то что участок расположен на престижной Петроградской стороне и недалеко от метро, соседство Сытного рынка резко снижает его привлекательность. В этом месте можно реализовать жилье максимум бизнес-класса. 
    Себестоимость строительно-монтажных работ при возведении монолитного офисного здания находится в диапазоне 30000 - 40000 руб., при возведении монолитного жилого дома - 40000 - 50000 руб. Наличие окружающей исторической застройки и подземных паркингов в проекте приведет к удорожанию строительства. Весьма вероятно, что придется укреплять фундаменты соседних зданий, а использовать некоторые виды техники будет трудно. Тем не менее строительство подобных объектов в центре Петербурга вполне реально.

Олег ПАШИН, 
заместитель гендиректора компании "Петербургская Недвижимость": 

  • Это правильно, что здесь решено возводить жилой дом. Идеально было бы этот адрес целиком передать под жилье, поскольку гостиница и бизнес-центр серьезно усложняют проект. Строительство МФК требует доскональной проработки концепции, необходимо оптимально развести потоки людей, чтобы жильцы, например, как можно меньше сталкивались с постояльцами отеля. Само место выглядит весьма интересным: близко к метро, рядом парк. О себестоимости строительства можно будет судить лишь только после того, как будет ясна картина с подключением к энергомощностям: порой затраты на инженерию составляют половину общей суммы расходов.

Александр ФИЛИППОВ, 
директор департамента оценки NAI Becar: 

  • Строительство жилого дома на Сытнинской улице оправданно. Целесообразен будет формат жилья повышенной комфортности или бизнес-класса. Для эконом-уровня это слишком дорогой район: центр города, близость к метро, хорошая транспортная доступность. Для элитного жилья здесь неподходящее окружение (не лучший старый фонд, неровный социальный состав), не хватает видовых характеристик. 
    Я счи­таю, что доля жилья в проекте мала. Оптимальным было бы отвести под него 50% площадей. Место для большой гостиницы площадью 11 800 метров не самое подходящее. Тут можно построить небольшой отель "три звезды", не больше. Важно еще и наличие оператора, под которого он создается. Если это сетевая компания, то соблюдение ее стандартов, как правило, заметно удорожает строительство. Минимальная стоимость возведения гостиницы (без затрат на снос) - 45000 - 50000 рублей на 1 кв.м, бизнес-центра и жилья - 30000 рублей.

Антон РЕУТОВ, 
руководитель отдела консалтинга и оценки Knight Frank St.Petersburg: 

  • Это место Петроградского района весьма перспективно для жилой и коммерческой функции. Полагаю, что девелопер, выбирая класс будущего проекта, будет ориентироваться на сложившуюся жилую застройку. Скорее, это бизнес-класс. Офисный центр в сочетании с жилым домом - спорный момент. С учетом ограниченной площади участка логично предположить, что инвестор постарается максимально увеличить объемы жилья в проекте. Начальная цена в 463 млн рублей - это крайне оптимистично по сегодняшним меркам. Я бы оценивал этот лот не более чем в 260 млн.

Кирилл ­АКИНЬШИН, 
директор отдела консалтинга и оценки компании Maris Properties in association with CBRE: 

  • Объект весьма интересен. Уверен, что за него будут бороться активно. Жилой дом представляется мне разумным решением. Если инвесторов интересует краткосрочная перспектива, то лучше отказаться от гостиничной функции, заменив ее жилой. В долгосрочном периоде интересно обратить внимание на отель "четыре звезды", так как на Петроградской стороне их очень не хватает. Класс объекта может быть как "бизнес", так и "элита". 
    Объем жилья будет напрямую зависеть от итоговой суммы приобретения лота. Чем выше затраты на землю, тем больше жилья необходимо заложить в проект, чтобы уменьшить в краткосрочной перспективе объемы инвестиций. Себестоимость строительства, учитывая подземный паркинг, а также уровень самого МФК, низкой не будет. Диапазон составит от $1500 до $2500 за квадратный метр общей площади без стоимости земли.

Александр ВОЛОШИН, 
руководитель отдела инвестиционного консалтинга ASTERA St.Petersburg: 

  • Место хорошее, на Петроградской стороне держится стабильно высокий спрос на жилую недвижимость. Здесь логично возводить жилье бизнес-класса: целевая аудитория этого сегмента шире, чем элитного жилья, а благодаря сравнительно высоким ценам проект окупится довольно быстро. Гостиница в этом месте перспективна, а бизнес-центр столкнется с серьезной конкуренцией: рядом много действующих качественных офисных зданий. Себестоимость строительства ориентировочно составит $50-60 млн.

Валерий ХЛАМКИН, 
директор по развитию VMB TRUST: 

  • Будет непросто найти инвестора, заинтересованного в приобретении лота, предусматривающего строительство МФК. У каждого девелопера коммерческой недвижимости своя специфика. Компаний, которые смогут реализовать столь разноплановый проект, единицы. Жилье, безусловно, сегодня наиболее востребовано.
Рекомендуем ознакомиться
  • 15 Апреля 2021, 13:37
    В БИЗНЕС-ЦЕНТРАХ КЛАССА А ПОДНИМАЮТ СТАВКИ
    Владельцы бизнес-центров класса А в Петербурге подняли ставки аренды на 1,6% (к декабрю 2020 года). Средневзвешенная запрашиваемая арендная ставка на первый квартал 2021 года составила 1 950 рублей за один кв. метр в месяц. Арендная ставка в офисных центрах класса В не изменилась – она составляет 1310 рублей за один кв. метр в месяц.
  • 14 Апреля 2021, 16:20
    В Петербурге закрылись десятки ресторанов и кафе
    В первом квартале 2021 года число вновь открытых предприятий на рынке стрит-ритейл Санкт-Петербурга оказалось на 35% меньше показателя закрывшихся.

Новости
и пресс-релизы

Все новости
  • 16 Апреля 2021
    Международная выставка-форум "Склады России"

    В дискуссии по данной тематике на 7-ой Международной выставке-форуме «СКЛАДЫ РОССИИ», которая пройдёт в Санкт-Петербурге с 28 по 29 апреля, примет участие Борис Мошенский, генеральный директор компании Maris в ассоциации с CBRE.

  • 14 Апреля 2021
    Итоги 1 квартала в сегменте стрит-ритейла

    Аналитики компании Maris в ассоциации с CBRE подвели итоги 1 квартала в сегменте стрит-ритейла Петербурга.

Компания Maris|Part of the CBRE Affiliate Network с 2011 года является лидером среди международных консультантов по сдаче офисных помещений в аренду.