Земля и бизнес
В 2016 году в Санкт-Петербурге были анонсированы планы по строительству 30 индустриальных объектов с общим объемом инвестиций около 123 миллиардов рублей
По оценкам участников рынка, в 2017 году эта тенденция сохранится, что предопределяет активное развитие индустриальных парков.
Резиденты предпочитают аренду
По данным компании Maris, которая в ассоциации с американской CBRE работает в сфере коммерческой недвижимости, в 2016 году в Санкт-Петербурге были анонсированы планы по строительству 30 индустриальных объектов с общим объемом инвестиций около 123 млрд рублей.
«Большая часть денег, которая инвестируется в строительство и оснащение заводов, – это российские инвестиции, они составляют 71%», – сообщил .
Он уточнил, что при этом не все производственные предприятия готовы к инвестициям в строительство промышленных площадок: «Большая часть, а это 71% запросов 2016 года, ориентирована на аренду производственных помещений. Популярностью у промышленных компаний пользуются объекты в местах с хорошей логистической доступностью площадью до 3000 кв. м. Таких запросов 56%, и, как правило, поступают они от производственных компаний, которые расширяют свой бизнес. Примерно 20% обращений приходится на иностранных производителей, остальной спрос формируют российские компании».
По оценке главы Maris, спрос на объекты площадью 3000–5000 кв. м и 5000–10 000 кв. м находится на одинаковом уровне и составляет около 16% запросов на предоставление производственных площадей. Помещения площадью до 1000 кв. м интересуют 9% заявителей, более 10 000 кв. м – 3%.
О популярности аренды говорит и директор по коммерческой недвижимости АО «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев. «Спрос активнее на аренду. Большинство сделок проходит со старыми помещениями низкого качества, предполагающего низкую цену на арендуемые площади», – сообщил он журналу «Промышленно-строительное обозрение».
Дочерняя компания YIT c 2007 года развивает индустриальный парк Greenstate в Ленинградской области на южной границе Санкт-Петербурга, вблизи от пересечения КАД и Таллинского шоссе. Площадь парка, где предлагаются подготовленные земельные участки под промышленное строительство с подведенными коммуникациями, составляет около 115 га.
По данным «ЮИТ Санкт-Петербург», по состоянию на начало 2017 года резидентами Greenstate являются 12 компаний, в том числе «Siemens Технологии Газовых Турбин», Ponsse, Viking Life Saving Equipment, AMG и «Atria Пит-Продукт».
«По итогам 2016 года площадь свободных участков уменьшилась на два гектара. Дополнительные участки приобрели две уже разместившиеся в индустриальном парке Greenstate компании, которые продолжают развиваться на своей территории, – это «СТГТ» и «Понссе». Также на одном гектаре разместится новый проект российской производственной компании, работающей в области электрооборудования. Планы этой организации пока не уточняются», – рассказал Максим Соболев.
От участков до цехов
Что касается продаж индустриальной недвижимости, то, как свидетельствуют участники рынка, наиболее востребованными являются относительно небольшие и недорогие земельные участки. «В продажах у отечественных компаний пользуются спросом участки стоимостью 1000–2500 рублей за квадратный метр», – отметил Максим Соболев.
По его словам, такая стоимость земли обычно предполагает наличие подъездных путей и инженерной инфраструктуры, однако близость сетей не всегда обуславливает реальную возможность подключения, поскольку продавец земли не располагает данными об их нагрузке. Соответственно, расходы на приобретение земли под производственную площадку могут превысить изначальные расчеты покупателя из-за затрат на технологическое присоединение. Поэтому, как отмечает топ-менеджер «ЮИТ Санкт-Петербург», далеко не все сделки по приобретению дешевых участков доходят до завершения.
«Если сети частные и пропускная способность их исчерпана, а на источнике требуется дорогостоящая реконструкция, то «возможность» (подключения. – Прим. ред.) может и не реализоваться вовсе, – признает Максим Соболев. – Тем не менее большинство сделок проходит именно с такими участками. Но реализуются из них единицы и только тогда, когда собственник земли смог за дополнительные деньги приобрести права на необходимые инженерные ресурсы. Стоимость подобных сделок в итоге не прогнозируема, потому что если у вас уже есть участок и единственная возможность присоединиться к сети, то цена присоединения будет максимально возможной».
Директор по инвестициям АО «ВТБ Девелопмент» Александр Паршуков, в свою очередь, говорит о спросе на участки площадью до 3 га. «Спрос пока не восстановился до уровня 2012–2013 годов, зато в этом году четко сформировался поток заявок на приобретение небольших производственных блоков в готовом здании. Ввиду частых конфликтов с арендодателями и вытеснения предприятий из «серого пояса» застройщиками жилья производственники хотят обезопасить себя от этих рисков, переехав в современный индустриальный парк. Именно для удовлетворения этого спроса мы совместно с «А Плюс Девелопмент» взялись за разработку универсального производственного здания», – комментирует он.
Александр Паршуков уточнил, что это здание будет разделено на небольшие блоки по 500–1000 кв. м, что позволит предложить тем производственным компаниям, которые арендуют старые заводские цеха, современные помещения с возможностью установки нового оборудования. «Первый квартал 2017 года мы посвятим разработке концепции такого объекта и первичному маркетингу», – сообщил он.
Как отмечает руководитель региональных продаж «А Плюс Девелопмент» Максим Ташлыков, большинство малых и средних предприятий размещают производства в помещениях, которые не соответствуют требованиям и нормам безопасности. «Мы часто сталкиваемся с запросами компаний, которым важны технические характеристики помещений, их соответствие современным стандартам. Например, это важно для предприятий, которые хотят стать поставщиком международной компании, потому что в аккредитацию входит и осмотр помещения», – сообщил он в рамках V Индустриального форума.
По словам Александра Паршукова, еще один проект, ориентированный на предприятия малого и среднего бизнеса, предусматривает формирование площадок открытого хранения и холодных складов: «Второй продукт – площадки для открытого хранения и холодные склады – не типичен для индустриальных парков, однако мы видим такой спрос в нашем районе города и хотим таким способом расширить собственную продуктовую линейку».
АО «ВТБ Девелопмент» управляет индустриальным парком «Марьино», под который отведено 130 га в Петродворцовом районе Санкт-Петербурга. Резидентами «Марьино» являются, в частности, ООО «Текнос» (производство лакокрасочной продукции), ЗАО «Производственное объединение «Дизель-Энерго» (изготовление силовых судовых и корабельных дизельных установок и дизель-генераторов) и логистическая группа «Адмирал-ТСВ» (складские, таможенные, транспортные и охранные услуги).
«А Плюс Девелопмент» с 2008 года реализует проекты по созданию, модернизации и развитию объектов индустриальной и складской недвижимости. В частности, компания развивает на Северо-Западе парки «А Плюс Пушкин», «А Плюс Колпино» и «А Плюс Петербург», где в январе состоялся официальный запуск фармацевтического центра «Катрен» с объемом инвестиций более 1,5 млрд рублей. Также в сеть «А Плюс Девелопмент» входят индустриальные парки в Перми, Екатеринбурге, Алабуге и Волгограде.
Как сообщил журналу «Промышленно-строительное обозрение» коммерческий директор «А Плюс Девелопмент» Вячеслав Зелепуга, в марте планируется сдать в эксплуатацию распределительный центр «Пятерочка» в индустриальном парке в Перми, который строится по заказу X5 Retail Group. Кроме того, компания начала сооружение распределительного центра «Эльдорадо» в Казани и распределительного центра «Пятерочка» в Уфе. «Проект в Уфе станет первым для нас в Республике Башкортостан, увеличив зону присутствия «А Плюс Девелопмент» до шести регионов РФ», – отметил он.
Спрос нарастает
Расширение спектра предложений в адрес компаний, которые нуждаются в производственных площадях, предусматривает и возможность создания предприятий в ближнем зарубежье. В частности, потенциальных резидентов из России ожидают объединенные промышленные парки «Иду Вирумаа» на северо-востоке Эстонии.
«Это площадка, которая могла бы быть интересной для начинающих экспортеров», – отметил в рамках V Индустриального форума руководитель Нарвского парка производства и логистики ЦУ «Развитие промышленных парков Северо-Восточной Эстонии» Вадим Орлов. По его словам, в частности, в промпарке «Кадастику», разделенном на 32 участка площадью 0,5–4 га, стоимость земли составляет 9 евро за кв. м, включая подключение к инженерным сетям (электро-энергия оплачивается отдельно). «Более двух третей уже продано, в основном российским инвесторам», – сообщил Вадим Орлов.
По его словам, помимо земельных участков под организацию производства иностранным инвесторам, открывающим бизнес на северо-востоке Эстонии «с русскоязычной языковой средой и нашим общим менталитетом», оказываются услуги так называемого мягкого приземления – от организации встреч с представителями органов государственной власти и делового сообщества до содействия в регистрации фирмы и общего сопровождения проекта.
«Мы помогаем инвесторам сразу же получить доступ к эффективным решениям, начиная от возможности приобрести земельные участки по минимально возможным ценам и заканчивая рекомендациями при выборе проектировщиков, подрядчиков и партнеров», – рассказал представитель Нарвского парка производства и логистики.
Одним из основных преимуществ работы в индустриальных парках на территории Эстонской республики он считает возможность избежать предвзятого отношения к продукции российского производства на европейских рынках.
«Сейчас (инвесторам из РФ. – Прим. ред.) создаются все условия как со стороны бизнеса, так и со стороны государственных и городских структур. Это и правовая защищенность бизнеса, и короткие сроки процесса инвестирования, даже по меркам ЕС, когда от начала проектирования до получения акта ввода в эксплуатацию в среднем уходит один год. В этом ряду кредиты под 5–6% годовых, простая процедура получения статуса таможенного склада, что особенно привлекательно для логистов, возможность дистанционного управления бизнесом из России за счет внедренных в государстве и банковской сфере электронных решений, а также лояльность европейского потребителя к товарам с отметкой «Made in EU», – уточнил Вадим Орлов.
Большинство малых и средних предприятий размещают производства в помещениях, которые не соответствуют требованиям и нормам безопасности
Со своей стороны, компании, работающие на отечественном рынке индустриальной недвижимости, пока не опасаются того, что потенциальных резидентов их парков «переманят» в Эстонию, и говорят о возрастающем интересе со стороны иностранных резидентов.
«Нам стали поступать заявки на размещение в «Марьино» как от российских, так и от международных компаний. Преобладают все-таки отечественные компании, однако предприятия Финляндии и Германии, стран, занимающих традиционно сильные позиции в нашем регионе, заметно активизировались в вопросах расширения бизнеса», – констатирует Александр Паршуков.
Эту тенденцию подтверждает и Максим Соболев: «В 2017 году спрос активизировался. Мы ведем переговоры как с отечественными, так и иностранными компаниями. Российские преобладают по количеству проектов, но иностранные инвесторы, как правило, обсуждают приобретение участков большей площади».
По оценке Максима Соболева, фактический объем иностранных инвестиций резидентов Greenstate сопоставим с вложениями отечественных предприятий. Кроме того, один из российских резидентов парка ведет переговоры с иностранными поставщиками о локализации их технологических линий на своем будущем заводе в Петербурге.
В целом участники рынка индустриальной недвижимости рассчитывают на рост спроса на земельные участки и готовые производственные помещения. «Думаю, что существенных изменений (рыночной ситуации. – Прим. ред.) не будет. Спрос на площади всех видов и размеров будет постепенно расти. Покрываться он станет существующими индустриальными парками и отдельными площадками», – считает директор по инвестициям АО «ВТБ Девелопмент» Александр Паршуков. С ним полностью солидарен директор по коммерческой недвижимости АО «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев: «Вряд ли стоит ожидать существенных изменений в ближайшее время».
Как отметил коммерческий директор «А Плюс Девелопмент» Вячеслав Зелепуга, с конца 2016 года на рынке индустриальной недвижимости наблюдается выход из стагнации, вызванной общим экономическим спадом. В отрасли произошел естественный «отсев» компаний, которые не обладали потенциалом для преодоления кризиса, остались сильные, надежные игроки. «Кроме того, активно взаимодействуя с правительством Санкт-Петербурга и Ленинградской области, мы отмечаем укрепление поддержки, которую власть готова оказывать бизнесу. Очевидно, что в ближайшие год-два деятельность большинства игроков рынка индустриальной недвижимости будет направлена на достижение показателей роста после сильных экономических колебаний», – резюмировал Вячеслав Зелепуга.